[摘要] 下半年全国销售量价增速或将明显下行，新开工企稳回升但幅度有限，投资增速趋缓，而**城市随着企业季节性推盘高峰来临，销售将逐步恢复，整体好于去年的大格局仍将持续，不同城市的分化将进一步扩大。
(3) 量价：供应量加大促进下半年成交量平稳增长，供求关系逆转缓和价格上涨压力
图：2008年至今15个代表城市半年度成交量
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
供应量加大促进下半年成交量平稳增长，全年好于上年。历史数据显示，过去五年**城市下半年成交量相当于上半年的1.2倍，占全年比重均值为54%。“国五条”出台对市场短期起到抑制作用，上半年尤其是二季度主要城市成交量明显下行。随着下半年企业季节性推盘高峰到来，成交量将逐渐恢复，但由于去年下半年和今年上半年的成交量均处同期较高水平，受基数因素影响下半年成交量同环比增速将趋缓下行，部分去年和今年一季度成交量释放明显的城市，甚至可能在今年下半年同比出现下降，但全年仍将好于上年。
图：2008年至今15个代表城市半年度销供比（销售面积/新批上市面积）
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
下半年供应量总体略高于成交量，多数城市去化压力明显上升，但热点城市供需矛盾仍将持续。从**城市供求对比来看，过去五年下半年平均销供比为0.9，预计今年这一趋势也将延续，供应量略高于成交量，市场供需基本平衡，从整体上缓解房价上涨压力。从不同城市来看，绝大多数二三线城市土地供应充足，伴随销供比的下行，去化压力可能明显上升；但部分热点城市如北京供不应求矛盾始终突出，今年以来新增供应处于低位，而潜在需求始终旺盛，预计供需矛盾将在一定时期内持续存在。
图：2010年至今十大城市 新房成交量与价格指数环比变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
供求关系逆转缓和房价上涨压力，下半年同环比涨幅均趋缓。历史数据显示，成交量持续下行一个季度后，价格将趋于平稳。今年二季度绝大多数**城市成交量被抑制，这将大大缓解三季度的房价上行速度；另一方面，去年下半年房价基数高，今年下半年多数企业供应量将明显增长，短期供求关系可能出现转折；此外，“钱荒”争论的继续出现也将一定程度的缓解房价上涨预期，综合以上因素，预计下半年绝大多数城市房价同环比涨幅将趋于平缓。
3. 不同城市：一二线城市短期受限于政策，但中长期优势依然突出；三四线城市下半年供求释放力度大，但潜在供应过剩风险不容忽视
(1) 短期走势：不同城市供求对比差异较大
图：2013年6月可售面积与出清周期及与历史高位对比
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
不同城市短期供求对比差异较大，一二线城市库存和出清周期普遍低位运行，三线城市去化压力严峻。截至2013年6月底，一二线城市可售面积和出清周期均明显低于历史高位，其中一线城市表现更为明显，可售面积较历史高位均低出10%以上，出清周期普遍在8个月左右。而多数三线城市目前库存量处于历史高位，出清周期维持较高水平，去化速度较慢，存在供应过剩风险。
一二线城市量价企稳，但北京等供不应求矛盾突出的热点城市，房价上涨预期强烈。多数一二线城市供需基本均衡，预计下半年市场量价企稳。但如北京等热点城市受短期供应不足影响，成交量增幅有限，库存量和出清周期持续低位运行，在供不应求矛盾突出的背景下，住宅均价持续上涨，房价高点不断刷新。同时，近期热点城市“地王”频现也进一步加大房价上涨预期。如广州市海珠区、白云区两宗地块剔除保障房后楼面均价分别比周边项目“海珠湖景峰”和“山水庭苑”的近期销售均价高出65%和17%；台湖镇B-03地块周边项目润枫领尚开盘至今销售价格累计上涨46%，目前销售均价仅比台湖镇地块楼面均价高出2000元/平方米左右，未来价格上涨预期强烈。
绝大多数三四线城市库存高位运行，供过于求压力显著，房价不排除下调可能。南通今年以来库存量持续高位运行（较去年年底增幅近40%），出清周期保持在20个月左右。在去化压力严峻背景下，南通销售均价已较历史高点低10%以上。展望下半年，类似南通这样的三四线城市，虽然成交量可能因为供应充足、政策平稳而有所上升，且由于去年基数较低，其同比增幅甚至超过一二线城市，但阶段性供应过剩矛盾依然突出，在库存高位运行的背景下，房价以稳为主，甚至不排除在资金面紧张和供应过剩情况下价格出现局部下调的可能，
(2) 中长期走势：一二线城市集聚效应使其仍占优势，三四线城市潜力有待释放，但潜在供应过剩风险不容忽视
中长期来看，受政策环境、需求集中度、供求对比、竞争格局等多方面的差异，不同类型城市的分化将进一步加剧，梯队格局发展趋势将更加显著：一二线城市经济发达、人口众多，集聚效应使其仍占优势，大多数三四线城市由于近年来过度开发，潜在的供应过剩风险不容忽视 。
图：2007-2012年各城市年均销售面积及常住人口
数据来源：国家统计局，CREIS中指数据，fdc.soufun.com
经济发达、人口集聚为一二线城市带来旺盛需求，多数三四线城市受经济水平低和人口基数少影响，市场空间有限。北京、上海、重庆、成都等城市凭借强大的经济实力，吸引众多人口流入，常住人口超过1500万人，市场需求始终旺盛，过去五年年均销售面积超过2000万平方米；而大多数三四线城市由于经济水平较低，城市基础设施建设相对落后，人口外流，且由于近年来过度开发，未来市场空间有限。
图：过去四年成交土地消化时间前30名城市
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
部分三四线城市土地供应充足，中长期潜在风险大，一线城市普遍供应不足。根据测算，泰州、盐城等三四线城市供应压力严峻，现有土地存量需要10年以上时间消化，供应量与市场消化能力的不匹配使得这类城市目前供应风险。而供应量庞大的武汉、天津等城市，由于其人口基数大、经济实力较强、购买力较高、市场发展速度快，消化时间通常在5-6年之间，风险稍弱。一线城市由于其需求最为旺盛、购买能力强，现有供应量可供消化的时间普遍少于2年，供应严重短缺。
图：不同城市发展趋势
展望未来，一线城市作为最发达的城市，不断吸引外来人口流入，但由于城市空间有限，供不应求矛盾突出，近年来不断向郊区外扩以分散中心城区人口及产业发展，城市呈现多元化和城市群一体化发展。以规模为主导的1.5线城市近年住宅市场逐渐向近郊扩展，此外，城中村建设和旧城改造也为企业提供机会，市场整体供求平衡，但局部区域竞争激烈；以价格为主导的1.5线城市多集中在区域一体化程度高的长三角地区，由于区域整体发展程度高、轨道交通建设完善，房地产市场发展成熟，潜力巨大。多数二线城市市场供需基本平衡，因此市场发展仍主要集中于中心城区，随着经济和城镇化水平的提高。吸引力逐渐增强，人口规模逐渐扩大，中长期房地产市场或将外扩大近郊区域。部分2.5线城市存在供应过剩风险，投资回报速度相对较慢，但市场吸纳力较强，中长期发展仍较为看好。三四线城市多为中西部欠发达城市，市场规模相对较小，潜在过剩风险较大，但部分城市或资源优势明显，或地处成熟城市群，特色产业等内生动力和地缘优势等外在推力决定未来发展潜力。
结语
展望下半年，尽管目前经济复苏基础不稳，但经济增速仍在中央预期范围之内，调结构是中央更看重的方面，基建和房地产投资增速较为均衡，也有利地缓解了经济下行压力。上半年货币信贷投放由松趋紧，货币环境总体好于2008年和2011年，下半年货币政策紧跟经济形势而动，“钱荒”和“大规模放水”可能性不大。房地产调控力度仍将以稳为主，房产税改革试点范围扩大、新型城镇化战略落实等一系列配套制度将可能在下半年逐步落实。供应方面，热点城市土地成交放大带动新开工面积企稳回升，但作为新开工主体的三线城市当前供应充足，因此新开工增长有限，投资增速也将趋缓；**城市下半年仍将是推盘高峰，供应量季节性加大，绝大多数城市潜在供应充足，全年增长无忧。成交方面，在推盘力度加大带动下，**城市下半年成交量将逐渐恢复，但恢复力度有限，全年仍将好于上年；商品房销售面积增速下半年明显下行，水平将再创新高。价格方面，价格同环比涨幅均趋缓，不同城市表现分化，一线和部分二线热点城市的供需矛盾未缓解，“地王”频现加大房价上涨预期；绝大多数城市成交虽可能因为供应上升而增长，但库存水平仍在高位，房价以稳为主，也不排除在资金面紧张和供应过剩情况下出现局部下调的可能。
资金、城市分化、房产税、新型城镇化将是下半年乃至更长时间行业关注的焦点。资金方面：货币环境是影响房地产市场的关键因素，钱荒和放水都不可能；另一方面，利率市场化、资本管制等金融业改革将在下半年或更长时间内落地，过去十年货币供应量大且成本低的大环境将逐步发生变化，房地产业应逐步适应相对紧张的资金环境。城市分化：受政策环境、需求集中度、供求对比、竞争格局等多方面的差异，不同类型城市的分化将进一步加剧，城市投资吸引力和风险评价至关重要。房产税方面：出于长期制度建设、继续缓解房价上涨压力的需要，下半年房产税改革试点范围扩大的可能性大，这将对相关热点城市的短期运行带来一定冲击（重庆、上海的经验表明影响大概在一个季度以内，降幅超过同类城市10-20个百分点）。新型城镇化：作为长期制度建设的关键和本届政府的重要关注点，新型城镇化方案的落地以及与此相关的土地制度、地方政府制度改革，将为房地产业长期发展提供支持。
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