[摘要] 下半年全国销售量价增速或将明显下行，新开工企稳回升但幅度有限，投资增速趋缓，而**城市随着企业季节性推盘高峰来临，销售将逐步恢复，整体好于去年的大格局仍将持续，不同城市的分化将进一步扩大。
(3) 房地产调控：“有保有压”以稳为主，房产税、土地制度等长效机制或将落实
图：商品房市场量价变化及代表性政策
注：销售面积除2月外，均为单月增长率；价格指数自2011年1月起为70个城市环比涨幅的平均值，通过国家统计局公布数据计算。数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
政策方面，多重因素作用下，“有保有压”原则贯彻始终，下半年调控力度将以稳为主，房产税、土地制度等长效机制可能落实。从近期国务院办公厅发布的《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》中涉及房地产行业的表述可以看出，房地产调控“有保有压”的大原则仍在持续：积极支持居民的首套自住购房需求，落实差别化信贷政策，进一步抑制投资投机需求，促进市场需求结构合理回归；与此同时，防控融资风险，降低行业资金杠杆。从调控的历史经验来看，类似于限购的行政手段是对市场影响最为迅速、效果也最为明显的措施。在当前一二线城市市场大多仍继续呈现较高热度的情况下，房价上涨预期依然较强，放松行政手段调控暂无可能。从宏观环境来看，美国QE3即将退出，与欧美国家的反倾销贸易战等带来热钱撤资和进出口形势继续恶化，多项**显示当前国内经济形势持续疲弱，“钱荒”导致银行间资金流动性趋紧，而房地产作为国民经济的重要支柱在这一时刻更不能乱。需要注意到的是，作为长效机制的重要组成部分，房产税改革试点范围扩大、新型城镇化战略落实、土地制度改革等一系列配套制度将可能在下半年逐步落实，房地产业中长期运行环境已经发生转变。
2. 市场趋势：供应加大促进下半年量价上行但增速放缓，全年增长无忧
(1) 模型预测：下半年销售量价增速明显下行，新开工增幅有限，投资增速趋缓
2013年以来，我国经济面临的国内外环境复杂，平稳运行与隐忧风险并存，“国五条”及各地细则相继落地对市场带来一定影响。根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合上述市场形势，我们对2013年主要**预测结果进行修正，具体修正结果如下：
表：2013年主要房地产**增速预测调整
图：2013年商品房销售面积预测图：2013年商品房销售价格预测
图：2013年房屋新开工面积预测图：2013年房地产开发投资额预测
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com，中房指数系统预测
2013年下半年房地产市场将呈现“销售量价增速明显下行，新开工增幅有限，投资增速趋缓”的特点：下半年商品房销售面积仍将好于去年，但增速将从上半年的近30%放缓至5%左右，全年增幅在13%-14%（增速明显高于上年），总量将突破12亿平方米；商品房销售价格的涨幅从上半年的超过10%放缓至5%以内，全年涨幅与上年基本持平，销售均价约为6200元/平方米；下半年房屋新开工面积增速由上半年的3.8%回升至5%-10%，全年累计增长4.5%-6.5%，总量超过18亿平米；房地产开发投资额增速从上半年的超过20%下滑至15%-20%之间，全年增长17%-20%，总量突破8万亿元。从水平来看，商品房销售面积、销售均价、开发投资额均创历史新高，新开工面积虽高于去年，但仍低于2011年的超过19亿平米。
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