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黄奇帆房地产深度分析录音流出,全长约16分钟!

大卫聊地产2025-03-17 20:10:14来自北京市


原录音请看视频。


结合黄奇帆表述,我总结一下,大概有这么几层意思。

分享给大家,以供参考:


一、日本房地产泡沫的教训

1990年日本房地产泡沫破裂时,其户籍人口城市化率已达77%,这一数值被普遍视为城市化进程的"天花板"

从人口结构看,日本在1970年代便已进入城市化加速阶段,农村人口向东京、大阪等都市圈集中,催生了地价暴涨的投机热潮。泡沫破裂后,城市化率增速显著放缓,截至2023年仅提升至78-79%,印证了城市化进程停滞与楼市崩盘的强相关性。

楼市泡沫破灭后果惨痛

1. 资产价格长期低迷:东京市中心房价较峰值下跌70%,地方城市跌幅超80%,形成"资产负债表衰退",居民财富缩水制约消费升级。

2. 库存消化困境:过剩住宅达2000万套,因缺乏新增城镇人口承接,空置率持续攀升。

3. 经济连锁反应:银行坏账率突破10%日本六大都市银行不良贷款总额达30万亿日元,拖累经济陷入"失去的二十年"


二、中国城市化仍有"半程红利"

截至2023年,中国户籍人口城市化率仅为48%,较1990年提升30个百分点,但常住城市化率已达65%(含农民工等非户籍人口)。这一差异揭示了中国的独特挑战:

1. 整体刚需仍然强劲:按第七次人口普查数据,农村仍有5亿常住人口,未来20年若实现户籍人口城市化率80%的目标,需年均转移1500万人,对应年均新增住房需求约1.5亿平方米左右,整体需求仍然存在

2. 区域分化加剧:一线、强二线城市仍然存在显著住房需求,三四线城市库存压力或会长期存在


三、危机传导与潜在风险

若当前调整持续深化,可能触发系统性风险:

1. 金融体系承压:房地产相关贷款占银行业总资产的30%,若房价下跌60%将导致约40万亿不良贷款,威胁银行体系稳定性。

2. 产业链衰退蔓延:房地产投资占GDP比重约7%,其下行将通过"乘数效应"1:31:5)拖累钢铁、水泥、家电等40余个关联行业,加剧制造业通缩压力。

3. 社会风险积聚:断供潮将催生法拍房激增(2023年已超300万套),农民工失业率或上升至8%以上,影响社会稳定。


四、还有政策工具箱

中国已启动"供给-需求-金融"三维救助体系:

1. 流动性纾困:央行创设"房地产纾困专项贷款"PSL),2023年已投放3.8万亿支持保交楼,预计未来三年将形成6-10万亿资金池。

地方AMC(资产管理公司)介入收购烂尾项目,如郑州"棚改货币化安置2.0"模式已化解50%库存。

2. 长效机制:住房供给侧改革,政府大力回购商品房用作保障性租赁住房,并将REITs)试点扩容,北京、上海已发行规模超500亿,既解决城市低收入群体刚需住房问题,又解决房地产“三角债”问题

3对比美国(2008年次贷危机)、韩国(1997年金融危机)应对策略,中国可进一步优化:


六、房地产进入新形态

中国房地产市场的长期韧性源于城市化进程的"未完成性",但需警惕短期风险与长期转型的困境目前政策托市的五大举措会将房地产带入新常态

1. "规模扩张"转向"质量提升",包括绿色建筑、更高品质的智能居家等新赛道。

2. 驱动城市戒除"土地财政依赖"转向"公共服务高质量发展",驱动房地产市场有序健康发展。

3"单一市场调节"转向"租购并举",借机构建多层次住房保障体系,释放内需潜力。





E·N·D



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