最近一个月，我在重庆看到不少于三场的火爆抢房！
中海渝中云锦。
五月初，卖爆了！
据说很多人去看房的当天，就会刷卡下定，成交转化率相当高。
一天就能卖几十套？！
（图源网络仅供参考）
有人说他当然会卖爆啊，作为渝中母城为数不多的品质型楼盘，挨着地铁站，户型也不大，100多万就能买三房。不到200万能买四房双卫。还带精装修！
现在比起最初备案价，降了7000块单价。
（图源网络仅供参考）
对于地缘性刚需改善，简直是梦寐以求的房子啊！
还不下手？
五月中旬，礼嘉首创禧瑞礼。
售楼部堵到水泄不通，开发商被这氛围吓到不敢拿出POS机！
（图源网络仅供参考）
别不信，事100％是真的。
至于理由，也很简单。
“94万买礼嘉现房洋房”，你心动不？
如果我有北区置业的需求，这个房我也一定会去看。
（图源网络仅供参考）
具当时去现场“抢房”的朋友这样描述：接到活动促销通知之后，第一时间就放下手上的活，开车赶了过去。
现场中介很多，客户也不少；
不少人在周边转转简单看下房子，就要回售楼部刷卡！
置业顾问忙的不可开交，有些就干脆给你一张计算好的“房源价格单”，自行了解！
（图源网络仅供参考）
开发商似乎被这火爆的场面吓到了，很快就恢复正常折扣，停止了活动。
现场有人不愿散去，生怕优惠房源“又出来了”，坐在那等到很晚。
五月底，某法拍房现场。
一套位于南岸弹子石的次新楼盘，铂悦澜庭。
套内113.22㎡的闲置清水房，以1206576元起拍。
吸引到18人交钱报名，16个人激烈抢房！
经过汹涌的116轮出价，拍卖系统延时79次。
最终以1606576元成交。
成交总价比起拍总价高出40万，溢价率33.33％。
有人会说，法拍房起拍价便宜，抢很正常嘛；
错！
这套房的最终成交价，其实和该小区正常挂牌出售的二手房，差距很小很小了！
小到差不多就是十万块上下的区别。
只能说，太火爆了！
那么问题来了：是什么原因促使这几次典型事件中，买家如此踊跃抢房？
真的是价格吗？
NO！
就绝对价格来说，其实他并不算多么便宜，隔壁阿卡迪亚，房龄略长、品质略差，但二手房不少挂牌价只要10000元／㎡出头，实际成交价可能只有9000多元／㎡。
中海渝中云锦比他足足贵了3000-4000元一平方米。
这个项目真的很好吗？
也未必，开发商在回复老业主反馈降价时就说：销售情况一直不好。
那是什么原因成了市场焦点，购房火爆？
因为刚需改善需求很旺盛！
因为人人都有“占便宜心态”！
因为现场良好的“销售氛围”！
一个小插曲，实际上中海被老业主投诉也很冤枉，他压根也不是这回一次性打了六折。
只是“降价7000元，打六折”这些中介朋友的推广语，太过劲爆。
也未必。
现房，洋房，是他最大的卖点。
礼嘉作为低密度改善板块，环境一流，商业、轨道、公园等大配套也一应俱全。
但是，首创禧瑞礼并不是在商圈核心位置，步行可达的配套多少有些不方便，出去干点啥，基本都得开车。
配套一般VS中小户型＋刚性改善群体，多少有些错配，因为这部分上升群体，需要更方便的配套，更高效率的生活周边。
那大家为什么蜂拥而至？
因为刚需改善需求很旺盛！
因为人人都有“占便宜心态”！（这次活动促销也传出最低64折）
因为现场良好的“销售氛围”！
重庆最近出现的几次“火爆抢房”，逻辑大致相通：
诱因：足够劲爆的大幅折扣优惠。
助攻：足够热闹的现场氛围。纠结犹豫的人，见到这种场面，也忍不住刷卡。
根本原因：刚需、改善住房需求，仍然广泛存在，只是被各种因素压抑了！
在进一步延伸思考，也就有了一下结论：
重庆住房成交量过度收缩，但压抑的需求，或随时迎来爆发。
过去20年，重庆中心城区的新房成交量大致都在1000-3000万方左右，高峰期一二手住宅成交套数超过40万套。
如今，这个数字收窄到10万套左右。
3000万人口基数，每年1％的新增刚需改善，就大约有30万套住房需求。这还不算外地投资需求。
两者相加，我们即便打个五折、六折，也有15-20万住房新需求。
而需求可能会被压抑，但在合适的时候，一定会爆发。
政策不断加码，“从量变到质变”，最终会展现出巨大威力。
最近从上至下，对房地产的鼓励、放宽政策都在加码。
无论是利率，还是相应的“条件门槛”，都迎来了历史低位，而且似乎还有大招在后面。
实际上任何政策的出台，都不太可能立竿见影，第二天见效，尤其房地产涉及到人们心态的转变。
政策实施加码是一个过程，从量变到质变，最后大多数反应过来的时候，开发商们只会残酷的“连夜涨价”...
这种事，我经历过不少。
理性的购房群体，正在逆势买入。
供给侧（开发商）出清，供需关系再平衡；
政策刺激市场活跃度逐渐提升；
信心逐步修复；
同时，房价、利率、购房资格都处在前所未有的大尺度优惠期。
这时，偏理性的刚需和改需，就差不多到了入场的好时机。
他们有一套哲学：别人疯狂，他冷静，别人冷静，他就要动手了。
而这，是我们多去逛逛，就能看到的楼市现状：
只要到了位，就会
“万人抢”！
一根火柴就能点燃的那种。
大卫聊地产2024-05-28 08:06:54来自北京市
