重庆著名大V“八壁神树”,栽了!

重庆有一楼市大V，知名度很高。

关于他，有三大标签：

其一，传说他在跨进每一座售楼部时，该开发商营销部员工都会异常紧张，坐立不安，开始自查自省楼盘哪里没做好。

其二，他腰间时常挂着一串钥匙，还曾经晒出自己的500份租赁合同。

其三，坊间传闻他在璧山买了八套房，故得雅号“八壁神树”。

可最近，他栽了。

预估亏损可能达到200万。

故事发生在璧山。

大约去年初的时候，“八壁神树”杀进璧山。彼时璧山新房市场价大约9000元/平左右。

从一些大V口中得知，他买入的主要理由是：璧山是重庆向西的热土，并且房价低，从60万涨到100万，比主城容易多了。

在楼市整体上升通道中，这个逻辑没错，绝对值低的潜力版块拥有的成长性、爆发力通常会更大。

比如上一轮行情，重庆升幅最大的版块，不是照母山，不是中央公园，而是大学城、蔡家的部分楼盘。

2016年前后，大学城、蔡家有很多建面3000-4000多元/平的房子，2018年中旬高峰期，甚至是2021年小阳春，都能卖到14000-16000元/平，涨幅吊打核心区或价格区间较高的网红版块。

当然，故事有前提，那就是“上升通道”。

而璧山，多少有点生不逢时。

投资热土

“八壁神树”下叉璧山制造了一些舆论，当时很多读者来咨询我，璧山能不能买？

我录了两期视频进行了统一回复。

视频应该得罪了很多人。

因为我当时给的答案，是不能买。

的确，璧山各方面条件不错，有机场规划，有多条地铁线路，公园多、环境好，房价比大学城便宜三分之一，也有话题度。

但璧山在那段时间炒作氛围浓厚，我判断房价稍微有点高了！

璧山原住民大约75万人，比北碚少8万，但幅员面积辽阔，是38个渝中，8.6个大渡口。璧山人本身并不缺房子。

少量的改善需求+大量的投资需求，构成了璧山楼市的消费构成。

从需求端而言，璧山其实主要寄希望于未来整个大西区人口暴增。

并且能从综合对比上，和金凤、寨山坪、物流园等西部新兴区域形成一定的细分优势。

而这需要一个逐步发力的过程。

璧山，很有潜力，但若不及时打压炒作之风，就会形成明显的隐患：

1）开发商集中涌入，新增供应暴增，供过于求；

2）投资需求主导的市场很容易大起大落；

3）被“炒高”的房价存在“去泡沫”的风险。

尤其，当炒作之风遇到最强“社论”。

社论，说的就是八壁神树

10月24日晚，第一财经发了一篇社论，对于纯投资型的购房是明显利空。

其中我关注到几点。

第一点，叫剥离房屋金融属性。

文章这么描述：住房内生价值愈发基于房租的贴现，而非房价的上涨预期。

通俗理解，就是以后指望买房赚差价很可能会迎来亏损，而主要的投资回报将回归租金收益。

如此一来，“从60万涨到100万”成了南柯一梦。

就以“八壁神树”案例来看，如今璧山很多项目已经达到我当初的预判。

从9000元/平，到6000元/平，一套90平的房子，浮亏20多万接近30万。

8套，就是小200万。

而以租金计算，参考目前行情，璧山一套三房假如能租到2000元每月，除以房价+装修约80-90万，租金回报率大约2.5%左右。

和定期存款差不太多。你还会投资买房吗？

接着看第二点：叫房地产面临着显而易见的风险定价重估和投资逻辑重塑。

怎么理解呢？

顺着上下文的意思，可以理解为我常说的“大分化”时代即将到来。

即房子的价格将发生大幅分化走势。

由居住价值和租金回报来确定住房价格，而不是炒作预期。

那么两类房子就将脱颖而出。

其一，居住属性高的房子，比如我此前经常举例的优质的改善住宅，壹号半岛，舜山府，锦绣滨江、御澜道等等小区，基于房子本身地段、资源、环境、学区等核心优势叠加品质需求的不断增长，“供不应求”将支撑优质的改善住宅，长期走强；

其二，租金可观的房子，以租金回报率支持房价“稳定的增长”。

目前重庆有一些住宅小区租金非常不错，比如重庆天地，比如长嘉汇。

据说长嘉汇租房的很多美女小姐姐，谈起租金来毫不含糊，两室一厅能租4000元/月；

而重庆天地得益于中心区位优势和旁边企业天地大量的商务人群居住需求，建面90平能租到3200-3500元/月左右。

除此之外呢？

那就是文章最后一段：投资者需做好不动产定价重估的积极准备。

投资者：你的非优质房产，租金也不行的那种，准备迎接“定价重估”吧。

“八壁神树”，瑟瑟发抖。

结论

当一个时代想要抛弃你的时候，不会留下一丝情面。

就像表妹去年遇到的那个渣男。

但是，房地产就这样完了吗？

显然又不是。

在我的理解，应该叫回归。

过去20多年，在经济产业突飞猛进、波澜壮阔的大时代下，房地产享受了一波超级红利。

那种野蛮生长，几乎没有技术含量的红利。

很多人因此沉溺在“买房就能赚钱”“房子永远涨”的认知里，完全忘记了风险，不知道房子有可能还会“吃人”。

然而，野蛮生长必定不是常态，慢下来，才是常态。

投资什么房子都赚钱不是常态，有涨有跌有平过，才是常态。

在常态之下，房子也就回归了其本身的价值规律：

房子的宜居属性越强，价值将越高；

你非要把房子作为一种投资品，那么租金回报率将成一个更有效的价值衡量标准。

显然，作为主打租金流派的“八壁神树”，深谙这个道理。

他和我说：等那8套“表演式复工”的房子交房后，他会全部装修好，一年2.5%回报，大约40年，就能收回成本...