“黑铁时代”的楼市机会:重庆朋友,得行动了!

最近很焦虑。

我看上了一套房。

银行开出的条件，几乎是史上最宽松，令人难以拒绝。

卖家开出的条件，我都能看到他的心在滴血。

但出于对“买涨不买跌”心态的深刻洞悉，我认为如果再晾他几天，可能还有惊喜。

最近仍然经常有人问我，房子到底还能买吗？

对于这个事，我有过很多次分析思考。

今天分享给大家。

你有没有想过，楼市为什么会出现如今的局面？

首先，绝非马光远说的“打儿子下手太狠”。

对房地产风险的重要提醒，在恒大暴雷之前，或者在2021年“小阳春、抢地潮”之前，实际上已经有过很多次。

2021年3月2日，央行书记、银保监主席郭树清在国新办新闻发布会上说：“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化、泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。”

而这也并非他第一次公开提醒风险。

2020年8月，郭树清在《求是》杂志发文，就明确提到“房地产泡沫是威胁金融安全最大的灰犀牛。”

他说了这话之后，针对房地产行业的“三道红线”新规出台，国家对银行贷款、境内外债融资以及信托融资等主要融资渠道进行了全方位管控。

郭树清是谁？

他又代表着谁？

在关键人物公开喊话之前，以那些房地产大亨的人脉，他们恐怕早就接收到相关提醒与通知。

奈何，有些人富了以后就会变得“傲”，出现认为自己已足够强大，“大到不能倒”的幻觉。

于是，把关键提醒的关键性，看得还不够深刻。

买房人也一样。如今还有多少人买房纯粹是为了居住，而又有多少人买房时不会考虑到投资、增值、赚钱？

对此，也早有提醒，其中最直接的同样是郭树清。

2021年6月10日，在陆家嘴论坛上郭树清说出了那句名言：

“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。”

回头去看，面对掌握着最真实全面数据，对房地产行业底层逻辑有着全局认识的关键人物的提醒，谁在乎了？

时至今日，或许我们更该相信一个逻辑：所谓“调控”，是出于对风险的干预与管理，调控的强度只是反映着所遇到风险的烈度。

试想一下：

如果不是“三道红线”强行给房企去杠杆，任凭“类恒大”们继续疯狂加杠杆、买地、卖房，把泡沫吹到东方明珠塔那么高，再突然坍塌，将是何种场景？

如果不是让几家“类恒大”当了典型，市场迅速降温，人人自危，房企和买房人谁会不相信“房价永远涨”？

郭树清给了提醒，黄奇帆给了答案。

前段时间黄奇帆说了十个观点，读透其中八点，我们就能看清当前国内房地产所处的阶段。

观点一：中国14亿人的人口数量已经到达天花板，人口对房地产的支撑作用明显减弱。新接盘侠持续减少。

观点二：中国的城市化率已达65%，但因为农村人口结构问题，我们的65%大致等同于欧美的75%，再有5个、6个点也就完成城市化了。城市化对房地产的支撑明显减弱。

观点三：去年中国老龄化21%，2035年达30%以上，老年人口基本上有住房，基本上没有新增住房的需求和动力，伴随老年人逐渐离去，还会退出部分存量住房。

观点四：自上个世纪90年代以来建成并卖给民众的300亿平方米的房子中，有20%也就是60亿平方米处于空置状态，目前开发商手上已建成未售的房子有6亿平方米。高库存，对房地产的再投资开发构成了很大的压力。

观点五：中国城镇居民人均住房面积已达50平方米，已达国际天花板。

目前国际城市的人均住房面积大约就是50平方米左右，这意味着未来城市住房再开发建设的动能必然减弱。

观点六：中国房地产的投资额占到全球一半，已经到顶。

2000年全国房地产投资1万亿元，2020年增加到20万亿，增长了20倍，这个数字占到了全球房地产投资总量的一半，而中国人口总量仅是全球的20%。这意味着中国房地产供给比例过大，开发量必然大幅下降。

观点七：中国地价20年翻了4倍，未来不可能继续翻下去。但作为地方财政的一个重要支点，地价仍然会逐步、稳健上升，这是规律使然。

观点八：房企负债过高，已经达到90%，不可持续。

按照黄奇帆的预测，将来房企的平均负债将下降到50%左右。

看完这8点，你有何感想？

房地产的“黄金时代”妥妥的进入“黑铁时代”。

但抛开那些贩卖焦虑的悲观观点不谈，从18亿规模缩减到10亿规模的房地产“黑铁时代”也是个大时代啊。

在这个时代转换的时间窗口，其实更该看到的，是机会！

刚刚过去的黄金周，重庆很多楼盘发出了喜报。

我打听了一下，大多数确实都是真实数据！

不用意外，大部分是真的。

国庆节重庆新房卖的不错，主要原因有几个：

1）节前央行、国税等部门出台的相关利好刺激。

2）市场整体需求在萎缩，在绝对数量仍然不小，尤其是改善换房需求，刚需触顶，改善崛起！

3）开发商促销力度较大，优惠活动吸引人。

但是，你仔细观察，还有一个规律。

那就是如今市场分化真的很大，卖的好的楼盘，都呈现出高品质、服务好、会营销包装、品牌稳健、改善类小区的特征。

这些楼盘价格其实在其区域内都不算低，但却能给到人们更强的信心、保障。产品特点与改善需求也更加匹配。

而这些房子，正是“黑铁时代”的硬通货。

平淡的行情把这些房子的价格砸出一个“黄金坑”。因此，一些朋友的确开始出手了。

这几天，还有一则重要新闻：

多家大行被通知要求在年底前每家需新增释放出1000亿房地产融资信贷。这1000亿放贷规模将用于房企开发贷，房企债券，居民买房按揭。

但你会发现如今三个类型都不容易放出去：

前两类的钱，央房企不太需要，民营房企又有风险；

而最后一个，居民不想贷，因为不敢买房。

这样的纠结，预示着很快就有更猛的刺激手段，去“临门一脚”，解除焦虑与顾忌。

今天读者群有个教授说：“短期看公共卫生，中期看政策发酵，长期看世界格局变化”。

上述三点叠加房地产发展的必然阶段，造成了如今楼市的局面。

不幸的是，房价下跌、房子难卖，让很多人受到了影响。个别之前盲目加杠杆，或者负债较高的朋友，痛苦的经历了断供。

但幸运的是，在货币大贬值环境下，如果能看清楚事情的本质，找到价值的规律，那么此时，又是一个“调仓换教”的绝佳时机点。

以很低的成本，买入优质房产。