重庆第二批“集中供地”即将开拍，这些地块值得重点关注！

距离重庆首次土拍已经3个月了快。

6月中旬，官方发布了2022年中心城区第二批次集中供地公告，本次共推出住宅用地12宗，总面积1845亩，建筑体量 226万方，出让起始总价约136亿元。

从区域分布来看，渝北依然是本次的供地大户，供应数量最多，有4宗；九龙坡区、北碚区分别供应2宗，位列其次；高新区、大渡口区、南岸区和沙坪坝区各1宗。

这次土拍的12宗地，最高限价率都是15%，平均公告出让楼面价6028元/㎡。其中起拍楼面价最高的一块地位于中央公园，8009元/㎡。

本次土拍地块的最大特点就是大地块多，而且大多数地块位置都还不错，地处核心，配套全面。不过这种热门、核心的地块，对资金的要求、操盘要求都比较高，毕竟要同时保证利润，更要保障安全。

那么哪些地块值得我们重点关注呢？

1、大渡口滨江地块

地块编号：大渡口区大渡口组团H、P分区P2-1-1（部分）、H部分）地块

土地面积：327亩

用地性质：商业用地、商务用地、娱乐康体用地、公共交通场站用地、二类居住用地

建筑面积：37.93万㎡

容积率：1.7

公告总价：185251万元

最高溢价率：15%公告

楼面价：4884元/㎡

公告截止日期：2022/7/6

该地块应该是此次土拍最为出色的地块之一，位于茄子溪板块，虽然热度不高，不过作为重庆两江四岸开发比较少的区域之一，大渡口在最近几次的土拍表现一直较为抢眼。本次挂牌的地块，位置相连，整体出让面积达327亩，最为重要的是商业商务占比很重，住宅用地只有两块。

这块地的优势主要就是靠长江，周边交通优势不错，临轨道18号线茄子溪站，而且还有成渝铁路改造工程站点，只不过目前周边的居住环境有些具体，没有什么教育和居住氛围。

附近有绿地听江左岸等项目在售，规划有音乐半岛等市级项目。

关于这块地的开发，可以想象一下，很大可能联合地铁和铁路站点一起打造成为一个片区的商业、商务中心。前段时间，关于该区域的开发已经露出水面，不过鉴于龙湖天街就在旁边，这么多商业聚在一起竞争压力肯定很大，估计会成为一个以音乐为主题的网红打卡地或者旅游地。

据说这块地是被中交内勾了，毕竟该地块本来周边有中交茄子溪港，这么一个重点项目，大渡口肯定也不会随便找个开发商来开发，鉴于周边多块地有被重庆国企拿下，可以看后面的最终成交结果。

2、石新路巴山地块

地块编号：九龙坡区大杨石组团K分区K地块

土地面积：173亩

用地性质：二类居住用地、商业用地、商务用地

建筑面积：35.75万㎡

容积率：3.1

公告总价：257431万元

最高溢价率：15%公告

楼面价：7200元/㎡

公告截止日期：2022/7/6

作为彩云湖最后最大的一块地，这块地的配套确实足够出色，旁边就是5号线和环线，育才小学在修建中，还有朝阳公园，就是周边城市界面不怎么好看。最近的楼盘就是招商时光序（均价19500元/㎡），以及春风与辰。

因为这块地包含了约5万方左右的商业、商务用地，网友们有的说会修万达广场，也有人说是龙湖内定的。该片区确实缺少一个像样的商业，不过万达高庙村有，龙湖二郎也有，所以没有必要再建一个，有点儿过剩。而且商业面积确实不大，这么一看目测估计只是一个社区商业。

该地块如果开发住宅的话，总价目测会在200-250万，但是花数百万来买巴山，市场估计不怎么接受，不过也得看是谁来开发了。有的说很大概率是招商来拿地，毕竟招商再隔壁就有一个项目。

3、蔡家曹家湾地铁站地块

地块编号：北碚区蔡家组团M标准分区M地块

土地面积：240亩

用地性质：二类居住用地、商业用地、商务用地

建筑面积：30.95万㎡

容积率：1.9

公告总价：154025万元

最高溢价率：15%

公告楼面价：4977元/㎡

公告截止日期：2022/7/6

该地块总占地240亩，容积率1.9，总建筑面积30.95万方，算是蔡家近些年来的大地块。其中商业商务各约3万方，商业商务合计占比约20%，最高溢价率15%，也就意味着该地块最高价也就5723元/㎡，放在蔡家的土拍市场，价格比较低的了。

这块地应该说是蔡家片区近些年来最为优质的地块，西侧紧邻曹家湾站，不远处就是中南橙光里、大有境，东侧朝阳小学金兴校区，可以说商业、交通、教育资源都占有了。

如今的曹家湾周边已经比较成熟了，就是人气还在蓄力中。那么这么一块好地哪家开发商会拿呢？如果放在早些时候，金科和龙湖应该是十拿九稳的，毕竟这两家常年深耕蔡家，金科最近些年没怎么用力，龙湖还是比较青睐的，在蔡家还有几个项目。

其实龙湖来拿这块地的话真的是很划算的，只不过这块地有商业，本来龙湖的天街就在旁边，又来弄一个社区商业，可能看上去有些不妥，但是呢，一切皆有可能。这块地中意的开发商应该不少，还是等最后的土拍结果。

4、金凤地块

地块编号：高新区西永组团O分区地块

土地面积：224亩

用地性质：二类居住用地

建筑面积：28.72万㎡

容积率：1.9

公告总价：157940万元

最高溢价率：15%

公告楼面价：5500元/㎡

公告截止日期：2022/7/6

该地块位于开发火热的金凤，224亩的大地块，1.9的容积率。虽然说目前周边基本没有啥子配套，但是该地块的楼面价居然和位于蔡家核心的曹家湾地块差不多，也足以看出区域的发展前景不会差。

价格在一定程度上反映出价值，该地块东边是引进的北师大附属学校，距离高新区管委会2公里，北边靠近地铁7号线、17号线换乘站点斑竹林TOD，距离金凤城市中心凤鸣湖1.2公里，西边距离肿瘤医院2.2公里，南边则是未来的金凤湿地公园。

可以说该地块商业、学、地铁、医院、环境、产业等都有，楼面价5500元/㎡起，并不过分吧。

金凤基本都不怎么供地，目前有陕建和金科、凤玺台、海兰云天项目，市场知名度相对不高，大开发商还是比较少的，金凤也确实需要一些大开发商来撑撑场子，也要看开发商有没有魄力了，可能都在观望看什么时候入手吧。

重庆土拍之前已经有不少城市率先开拍。

北京2022年第二次土拍3宗流拍，14宗成交，共计揽金499.6亿元，成交规划建筑面积144万㎡，平均溢价率5.35％；

青岛第二次集中土拍结束 24宗地块底价成交、2宗触发熔断、1宗流拍；

西安的6月份土拍共推出18宗地块，成交12宗，其中两宗进入摇号阶段；5宗流拍，1宗中止拍卖。

5月厦门2022年第二轮集中土拍成交总金额达198.7亿元，4宗地块溢价成交，溢价率介于0.49%-14.44%；

从前几个城市的表现来看，热度尚可，但是流拍的也有。目测重庆这次土拍估计会和上次一样全部成交，毕竟这些地块看起来都还不错。

目前土拍地块报名还没有出来，还不能看出哪些开发商对哪些地块感兴趣。不过大部分房企，对于二批次土拍，应该还是很谨慎的态度，国企央企依然是打头阵的角色。

不过现在的局势对于开发商来说也不失为一个机会，那就是拓展市场、打开口碑、提升产品力的机会。

参考如今重庆市面上改善力产品稀缺的背景，改善群体的日益增长是一个很明显的趋势。拿一块地，好好做产品，真的千万不要把重庆购房者们当小白鼠打整了。减少“价格低地段好产品差，反正也不愁卖”的心思，现在真的是考验开发商实力的时候。

只要产品为王，短期虽然没什么利润，但长期还是有可观的口碑溢价效应的，如果再这一批改善上车的人失望，那开发商确实真的没有什么搞头了。