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中央公园凉了?房价大跌?真相其实很扎心

大卫聊地产2022-01-16 11:02:22

有人说：中央公园商业开业即巅峰，房子也凉了。

事实真相究竟如何？商业凉了吗？区域的楼市，又是如何？

今天，我用3-4，把这事来龙去脉和真实状况，给你摆清楚。

起因

“凉了”源于中央公园商圈开业后，一些抖音博主去打卡，看到购物中心没人，遂，凉。

这个至少有100万左右播放量的视频，足见区域关注度之高与议论度之广。

有议论，是因为有争议；

喜欢的和不喜欢的两派，在房交所遇到，会互道SB，谁也看不惯谁。

那么，上月底开业的中央公园商业，真的凉了吗？

坦率的说，是有些凉。

但他的凉，又有着明显的三大特征：

1）“周末现象”

周边1-3KM范围内入住率一般，因此目前消费者主要以两路老城和两路西区的常住民，外加悦来、空港一带常住的朋友；

这部分朋友，因为要“动车”，他们逛商圈的时间，当然以周末居多。

2）大环境所致

我经常逛解放碑商圈，近两年受大环境和“黑天鹅”事件，实体购物中心比较艰难；

周末去某网红餐厅吃饭，周边空空如也，零星的客人，略显凄凉；

（某购物中心餐厅实拍图）

商业之势，在于整体大环境，在于实体突围的大课题；

当前商业的“凉”，已非个案。

（解放碑某购物中心实拍图）

而大环境，其实唇亡齿寒，大家只有相互鼓励，才能共同渡过艰难时刻，而非落井下石。

3）商业发展的必经环节

商业的成熟和最后成功，通常都会经历一个过程。

小到我们熟悉的新建社区商业，往往都会经过装修建材+小面炒菜+便利店→中介店+水果店+药店→理发店+烧烤摊+火锅馆等等，一系列业态的不断迭代；

大到如今的时代天街或万象城，其实熟行的人都记得，多年前，他们才刚刚发毛的时候，也曾被无数人吐槽。

比如时代天街，当年不止一个砖家跟我分析“体量巨大，堵车严重，大坪是过路地段，被五大商圈包围....一个字：火不起来”；

又比如万象城，下面就是又一个砖家的发炎。

看到某些发言，你甚至会以为万象城太差，要垮了；结果别人一举拿下年度50亿营业额，创造。

因此，虽然很XX，虽然我也不会买中央公园公寓，但是，请给半身缘、新百伦、阿凡卓们，更多的时间和宽容度吧。

房子，凉了吗？

商业不热，那么，中央公园的楼市凉了没有？

二手房是真实市场，通过某家公开的信息，我挑选了金茂国际生态新城、鲁能城、融创嘉德领馆三大神盘，看几个典型数据你就知道了。

个，心如刀割型。

没错，从2021年行情尾巴挂牌，到如今，加起来吓一跳，光是挂牌价都下滑70万！

尤其是刚刚过去的12月，一个月间，业主通知中介调价12次，都是下调；

他心态崩了。

还有这位朋友，崩的更快；

从2021年7月，到10月间，三个月，调减35万，下滑幅度约20%。

中央公园的业主，都很惨？

那还真不是。看第二个类型：发财大赚型。

我选取了2020年中旬，2021年3月，2021年6月，三个节点，相同的户型作对比，你看到了什么？

短短一年，上浮了约55%！！

这都是成交价；

并且还不是价VS价，因为更的，1年时间，能有70%左右！

这个幅度，应该是重庆阵营，羡慕吧？

别急，还有第三类型：过山车。

这哥们，比较佛系。

挂牌很早，2020年10月就准备出手，恰好遇到高峰期，8个月上涨了68万，但他没有及时出手；

导致挂牌价不断下滑，到今年，又几乎回到了2020年底略高的价位...

坐了一把过山车。

好了，真实的行情，就是这样：涨50%+，跌20%-30%。

中央公园，无所谓凉或不凉。

有预见性高手，合适点位买进优质项目，高点卖出，利益化；

随波逐流跟风者，中高点买进，站岗，等待下一个高点解套；

然，这样的区域，才是买家的天堂；

区别，仅仅在于你是赚钱的那位，还是接盘的那位？

不抱怨区域问题，只想着怎么才能「搞到钱」，对我们个体，才有利啊！

搞不到？耐心等呗。

时代的变化

中央公园是一个典型的新区，缺乏原住民刚性需求支撑，买家以改善和投资为主，因此，受市场影响的波动更加剧烈，

但你掐大数看其房价历史，他的整体成长性非常明显。

2017年前，位置的“学区”高层，新房建面无非7000元/㎡+；

2018年，重庆二手行情达到一个阶段性峰值，二手“八中”，冲上云霄；

中央公园一二手倒挂，当年买到某些“一圈层”楼盘的朋友至今仍然有约5000-8000元/㎡价格空间；

2019年后，买入中粮、景粼、公园大道等项目新房，其实也都非常开心。

至今，即便区域优质二手房因为“学区”政策、市场环境等因素，下滑至建面20000元/㎡+，但仍然空间巨大。

也就是说，除了在2021年5-6月接盘二手房，或者2018年高位买入二手“八中学区”房的朋友，只要楼盘品质不是太拉胯，那都会是赚的。

重庆楼市很魔幻，但这个世界，很公平；

时间和机会，就摆在那，有人赚钱，也有人被套；

被套的人，喜欢抱怨，赚钱的人，低头不语。

应对

看到很多朋友在说中央公园凉了的时候，我知道，机会，又来了；

亦如2017年，我看到一些砖家在说：中央公园是“两路后花园”，那里没有希望。

重庆在国际化的道路上，需要百花齐放，需要多极开花。

在广安朋友的呼唤下，重庆会“再次向北”吗？

而我们，为什么不多点信心，多点耐心...

请记住，中央公园商圈开业，只是开始，而不是结束。

我不是园吹；

我只是一个，喜欢买房子的人。

哪里有机会，哪里的机会更大，我的目光，就会在哪里；

你，也可以和我一样。

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