重庆投资买房,这是必看文章!

重庆的房产，值得投资吗？

实际上重庆历来是全国朋友投资买房的主战场之一。理由很简单：

1、重庆不限购，也几乎不限贷，对外地人友好，交易简单。

2、重庆房价与城市地位不匹配。绝对房价排全国50多位，够买成本低廉，价值想象空间大。

但是，来重庆买房投资赚大钱的人却很少！

十几年前的“温州团”，6、7年前的“水库团”，以及近2年通过直播跟大V来的“游学团”。

坦率的说，能赚到钱的人太少太少太少。

最大的原因，是他们不了解重庆。多数只能是跟着“佣金”推项目，跟着“广告”看项目，跟着“价格”买房子。

但是，多组团，多新区，外加重庆住房长期保持充分供应的独特模式，重庆买到优质住宅，需要对重庆有十足的理解与把握。

那么究竟该如何操作呢？

首先，我们要客观一点看。

投资地产的逻辑一定是大环境＞城市＞个股。

和风口上的猪对应是倾巢之下岂有完卵，在逆势一下寻找一个相对保值且有一定金融价值的产品都是凤毛麟角，放平心态，切勿赌身家是核心要素。

图片来源于重庆锐理

其次对于二手房不能有抗性。

超跌是熊市可以抄底关键key，新房可以捡漏，二手房也经常由于业主的个人原因，被“人为超跌”。

新房还是二手房，不重要，最重要是价格。

最后，板块不能有偏见，核心区，新区，都有优质的产品。

重庆是多板块发展，每个板块都有理想标的物。

举例几个目标，我们可以尝试着去理解什么样子在重庆更值钱。

一、200W左右及以内

新房：中央公园悦府。在200W左右很遗憾核心区没有特别能打的新房产品，曾经长嘉汇K2的96户型还可以，但是已经清盘；

其余的无论是建发缦云、寰宇时代还是半山悦景、D10等项目只能成为板块优质，把存量房拉进来看都没有绝对的优势；

罗宾森尚城华府等老款楼盘，老款产品，其实没有太大的投资价值。

200万级别，中央公园是目前重庆新区中板块稳定（中央公园基建基本落地），又具有稀缺性的标的。

至于璞园、云瑶等中央公园北的项目，产品本身没有问题，但是同质化太强，竞品太多，纯投资悦府就够了，其他可以不看。

相信一定会有人提到凤玺台，说下个人观点。

西部科学城的发展目前看来前景毋庸置疑，但有两点作为地产投资来看风险太大，一是涉及的基建量太大，后续投入的资源量太多，目前的大环境下风险略大；

二是保障性住房太多，特别是高品质的人才公寓，搞不好未来也是金凤板块最好品质的住宅，那凤玺台之类的商品房竞争太多，变数太大，故也不推荐。

二手房，选择相对比较多。

重庆天地翡翠云阶、天麓、紫御江山天誉、江北嘴一号院西苑、万科御澜道三期、融景城馨苑、约克郡禧悦等；

在二手房的选择上，超跌的核心区优质产品肯定优势巨大，而且例如云阶、一号院西苑等项目受到投资客抛盘和市场情绪的双向踩踏，很大一部分程度上都出现了超跌的情况，洗盘后的后市依旧有空间，值得重点关注。

二、300W-400W区间

新房：国浩18T，悦府等。

在这个价格段中，悦府仍然有一席之地，但是仅限于揽月和湖心岛等特别优质的看湖类产品，重庆的新区产品中仍然没有其他特别具有优势的项目，关注度比较高得天玺壹号稀缺性不够，学校目前也不太优质故也不做推荐；

国浩18T项目在这个价格段中的优势主要来源于其单价，在产品、位置能达到目前重庆标杆的来福士、观辰等项目的八成及以上水准的情况下，打折后单价仅有不到三分之二，性价比成为最大卖点；

其次，18T目前的物业运营和管理模式，除了万华外无一对手，酒店式公寓级别的服务对年轻和非常驻群体非常有吸引力，但是目前项目上业主和个别民宿仍然有博弈，虽然目前18T民宿收益非常高，但最终希望项目有个良好的居住环境和氛围。

二手房：万科翡翠方舟、保利天汇、万科御澜道三期、万科翡翠都会、融景城馨苑等项目，翡翠方舟目前的行情较稳，主要考虑捡漏的房源，天汇、馨苑等项目目前普遍超跌、万科翡翠都会由于独特的地理位置（离名校群最近的高品质住宅），成为了保值＋租售比上很稳妥的选择。

三、400W以上

新房：观宸。

不考虑预算的情况下，观宸无疑是重庆新房中目前看来的集大成者，比启元拥有更好的城市界面和规模，中寰万象城也是重庆近十年内最值得期待的商圈。

观宸模板的下线是万象城悦府的升级版、上线是未来十年能超越来福士、锦绣滨江，成为重庆的超级商圈豪宅；

400万＋，还有一个另类。

朝天门湖广别墅。

湖广别墅和寰宇天下东升府几乎已经注定了是重庆位置最核心的别墅产品，没有之三。稀缺性不由分说，加上古迹的加持和项目本身的立面还原让项目更具特色，价格上也比当时刚开盘的鹅岭峯更加接地气。

但是，湖广的别墅作为重庆核心资产的优质性却不会太大。为什么呢？

可以私聊。

二手房：锦绣滨江、宸峯、壹号半岛、两江峯。

当然其中壹号半岛的溢价不低，未来受也会受到锦绣滨江二手房一定的冲击；

锦绣滨江目前未满两年，业主心态普遍比较高，不清楚未来真实成交的溢价多少；

宸峯受众略小，在这个价格段当中，礼嘉这个区位本身还是有一定的争议；

两江峯产业和学校短板明显，但是综合来说这个价位的产品基本可以见仁见智，资产配置的成分往往大于短期投机。

好了，这里只是举了几个例子。

总结起来，会有几个关键词：

地段，城市界面好；

配套，优质的城市配套；

产品，有前瞻性的产品。

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