这是我今年最期待的重庆核心区项目！

（图源网络）

前言

有多少土地，可以重来？

有多少项目，值得期待？

从近一次重庆集中供地的公示来看，渝中区已经3年没有土地供应，江北区也在次集中供地的计划中挂了0蛋。为数不多的在主城核心区还在供地的板块，就有正在大刀阔斧进行旧城改造的“大杨石”板块。

大杨石板块作为近几年重庆土拍市场的热点，几乎每个开发商都想在这一片土地上留下自己的惊世之作。

但是，惊世之作的前提是有充足的“空间”进行发挥。

就拿这次滩子口预供应的土地来说，我很难想象在一片约38亩的土地上能够做出令人印象深刻的作品，毕竟体量太小太小。

但是在这块高达9460/㎡起拍价的土地旁，有一个正在修建的项目让我充满了期待：

占地城市核心逾130亩的低密大体量项目——华润半山悦景

这是实力央企华润在重庆大本营九龙坡区的又一力作，“悦”字系也昭示着它与目前重庆在售的高端项目“悦府”同辈。

所以说，半山悦景项目是我今年在重庆核心区最期待的全新项目。

01

项目占位：城市枢纽板块

我敢说，

现在重庆市场上很少有人能够**懂“九龙半岛”的价值。

有的人说九龙半岛地价高是因为距离传统核心商圈杨家坪近；

有的人说九龙半岛卖得贵是因为未来它有高大上的人文艺术规划；

有的人说九龙半岛价值高是因为它是两江四岸核心区中最后一片净土。

以上，都是片面地理解了九龙半岛的价值。

九龙半岛真正的价值在于，它是未来重庆的枢纽、核心！

在重庆生活一段时间，感受下重庆的道路交通，我们不难发现北起李家坪立交的嘉鸿大道，经嘉华大桥、嘉华隧道，南至南**道一线是重庆最繁忙的交通道路。

纵使嘉华大桥已经是一座双向8车道的大型跨江大桥，但是它的车流量依旧是川流不息，高峰期时车辆只能缓行在桥梁上。

（图源网络）

打开地图，我们能看见：嘉华大桥、嘉华隧道、南**道就是重庆的城市中轴线。

而这**轴线目前已经修建延伸至九龙半岛。

真正令九龙半岛成为枢纽核心的是另外一条正在修建的城市横向大干道：

东起重庆东站，向西依次经南岸二塘、九龙半岛、重庆西站，终于规划中的重庆第二国际机场。

而这条道路的过江通道就是目前正在修建的公轨两用桥——黄桷坪大桥。

一条道路上，未来将有两座城市级特等火车站、一座国际机场。

我已经能够想象到未来这条道路上车水马龙的景象。

此外，九龙半岛的建设是传统核心区升级、改造的一个过程。

凭借着九龙半岛上川美的自有文化氛围，这里积极发展美术文化产业。我认为，在九龙半岛发展美术文化产业的同时，它能带动坡区老工业基地新的产业腾飞。

我坚持看好九龙半岛的规划能顺利落地，毕竟九龙半岛是重庆，乃至整个西南地区重要的美术文化产业核心。

未来的九龙半岛还将与影视产业结合，深度带动旅游业发展。

一横一纵两条城市级主干道的交汇处；

高规格的艺术半岛规划和定位；

不得不说，华润半山悦景是万象城2km之外的另一种万象。

02

土地价值：已成熟有未来

什么样的土地才有价值？

我想只有“重新来过、浴火重生”的城市核心土地才最值得期待。

用一句话来形容城市核心旧改的土地：

有成熟的现在，有值得期待的未来。

九龙半岛的滩子口就是这样的一块城市核心区域。它曾在工业时期为重庆的经济发展立下了赫赫战功，是重庆工业化、城市化的片区之一。

现在它也即将率先完成蜕变新生，大规模的拆迁让这里旧貌换新颜。

城市界面新了，但是历史积淀下来的配套资源都还在。例如**方面，坡区内市**的**、**依旧成绩辉煌；商业方面，距离传统商圈杨家坪和万象城也是咫尺之距。

这里最值得一提的就是半山悦景这个项目距离当下大火的万象城仅有约2km直线距离！

要知道，现在的万象城目前已经是重庆销售额的商场。

在去年全年以4亿销售额之差败给时代天街拿到亚军后，今年一季度万象城销售额成功反超重庆老牌商业扛把子选手——时代天街，成为重庆销售额的商业体。

并且现在面世的万象城还没有彻底建设完毕，目前2期地块正在如火如荼地建设，待万象城建设完毕后，它又将创造重庆怎样的商业神话，值得期待！

半山悦景这个项目在南**道全线通车后，距离万象城仅有5左右的行车距离，完美诠释了什么叫做“入则宁静，出则繁华”。

03

项目体量：近三年核心区体量之一

未来什么样的项目最稀缺？

大体量、大品牌的项目最稀缺。

城市核心区大体量的项目越来越少主要有两方面原因：

一方面，国家大力支持城市道路“毛细血管化”。

过去大体量的项目并不少，但是随着前几年国家推进城市道路“毛细血管化”，大体量大组团的项目几乎被消灭在规划的摇篮里。

曾经闹得沸沸扬扬的“打开社区大门，完善归家道路网的最后一公里”也被大多数人反对。

所以在地方做新规划时，很多大组团、大体量的项目就不会存在了。

另一方面，城区核心用地紧张，拆一块腾一块。

有别于新区的土地建设，城市核心的土地之前都是有建筑覆盖的。拆迁的难度不言而喻，只有拆迁后才能有新的土地供应出来。

所以核心区的大体量项目完全是一个拆迁规划后的随机事件，但是可以肯定的是核心区大体量的项目一定是稀缺的！

华润的新项目半山悦景占地约131亩，规划建筑面积约18万方，这个体量是重庆核心区近3年来的住宅体量之一。

也正是因为有这样的体量，我们可以在半山悦景的小区内看到规模较大的中庭景观，造型丰富的园林设计，居住体验大大超越过去核心区那种小体量产品。

04

产品超越：新时代新篇章

华润在我的心目中一直是一个调性很高的、责任心很强的房企。

从去年销售火爆的华润悦府，我们可以看出重庆市场上对于华润这个品牌还是认可度极高的。

而即将面世的华润半山悦景是华润在它的大本营——九龙坡区的又一力作。

从名字上我们也能看得出来，“悦景”和“悦府”是属于同一档次的高品质改善项目。

前段时间经过了解，我发现半山悦景相比起悦府又有了许多产品超越性：

1）核心区容积率创新低

过去很多核心区的改善型客户很是中意悦府所在的九龙坡区城市核心地段，但是一部分客户总是介意超高层项目带来体验居住感上的“脱离地气”。

半山悦景综合容积率仅约2.0，这一城市核心超低容积率完美诠释了城市核心资产塔尖的价值。

2）景观打造超越悦府

悦府作为超高层项目，占地总面积小是它的短板，这也意味着社区环境和景观打造上缺少可以发挥的空间。

但占地约131亩的半山悦景就有大量土地可供园林景观创作，我相信华润战略级的项目也一定会给我们带来景观打造上的惊喜。

3）产品实景呈现

据华润内部的消息说，今年是华润的十四五开局之年，华润对于产品打造周期又有了新的理解。

这次半山悦景将作为重庆华润的十四五开篇之作，它将先修好实景示范区再销售项目，让购房者体验真正的所见即所得，景观不缩水。

核心的地块、超大的体量、高端的定位，我很是期待华润此次在大本营坡区的创新力作！

结语

当下楼市购房逻辑越来越清晰：

任何一种购房行为，不仅是居住，更是投资行为。

城市核心资产的恒定保值定律无论从历史还是现在，都向我们证明了它的正确性。

回到开头的问题。

重庆核心还有多少土地可以重来？

重庆核心还有什么样的项目值得期待？

一个时代性的创新产品一定要有天时、地利、人和。

半山悦景在天时上乘上了九龙半岛旧改的东风；

半山悦景在地利上占据了核心区近年来的体量之一；

半山悦景在人和上有华润高品质的定位。

请记住，今年万象城东南2km处，有一个惊艳的产品值得期待！

E·N·D