北京与杭州的地王，惊人的相似
最近一段时间，不少文章开始分析各大城市的地王，似乎在进行一场“地王比惨大会”。根据克而瑞数据，对比了一下北京和杭州，发现这两个城市的地王有惊人的相似之处。
先来看北京。
截止10月28日，北京8成地王入市，项目平均入市周期达17个月，超过平均入市周期为10个月左右。
从已经入市的16个地王来看，大部分项目地价与房价之比过高，去掉建安、营销等成本，其中11个项目预计面临亏损，占比为68.75%。
而还未入市的项目均是位于中心城市区的超高单价地王，除了较早成交的一块地王外，其它地王楼板价均超过5万/平方米，楼面价超过当时周边同类项目的售价。面粉的价格比面包还贵，如今行情之下入市肯定得血亏，开发商想尽办法延迟入市时间。
再看一下杭州。
截止2019年11月18日，杭州近八成地王已经入市，入市项目的平均入市周期达15.6个月，超过平均入市周期10个月左右。未入市地王多为城区超高单价地王。
在众多地王里，同样存在面粉比周边同类型产品还贵的情况。
在13个入市地王里，有9个项目的房价地价比在65%及以上，面临亏损，占比69.23%。
北京和杭州的地王，有惊人的相似之处：地王入市周期长，未入市地王多为核心区域的超高单价地王，地王入市比例都为8成左右，入市的地王里接近70%的项目都面临亏损。
两地的地王大部分过得比较惨，这种惨状如同复制粘贴。
市场回归理性，地王“比惨”
随着市场回归理性，土地市场转淡，各地的地王频频出现和北京、杭州地王类似的场景。
放眼，曾经风头无两的地王，现在过得一个比一个煎熬。
先来关注一下深圳。
深圳向来是“豪宅”聚集地，二手房市场上大部分房子都需要交纳“豪宅税”。最近深圳大面积调整“豪宅税”，降低交易成本，一些延迟入市的地王也开始逐渐面世，比如龙华金茂府。
2016年6月，金茂与电建以82.9亿元联合拿下龙华一宗宅地，最终折合楼面价约为每平方米5.68万元，为当时的深圳单价“地王。
时隔3年多，最近龙华金茂府终于开盘，均价为每平方米10.3万元。在之前，市场预期龙华金茂府的价格在13-15万左右，现在的均价远远低于市场预期。
值得注意的是，金茂府旁的鸿荣源尚峻、潜龙曼海宁、中海锦城等二手房的价格大多在每平方米5.5万元至8万元左右。龙华金茂府这个曾经的地王，市场会买单吗？
南京地王同样不好过。
2016年5月，葛洲坝以32.8亿总价、楼面价4.52万/㎡拍下南京一宗地块，成为南京有史以来楼面单价的地王项目。
三年过去了，项目依旧没有入市。根据南京市的限价，河西板块上限为4.5万/㎡，比葛洲坝的楼面价还低了200块。即使葛洲坝项目按照河西板块的上限4.5万/㎡来定价，也无疑会亏到唐家沱。
如果开发商采取延迟入市的策略，等待限价政策放松，那这个项目的价格预计也在7万元/㎡。按照目前的行情，7万的单价谁来买单呢？开发商要“解套”，还得慢慢等。
广州的地王，也没好多少。
在调控升级后的2017年3月，广州迎来次大规模土拍。当时，时代中国以楼面地价55437元/平方米、溢价率219%，拿下珠海区广纸轻工地块，刷新广州楼面价的新纪录。
如今2年多过去了，摆在眼前的现实是：时代中国地块附近2公里处的中冶项目，楼面地价4.3万元/平方米，筹备了一年多还未定下开盘时间。
比地王楼面价低1万多的项目都在延迟入市时间，地王该怎么解套？
的地王基本都过得不怎么样，那重庆市场呢？
外来的开发商，也被套住
克而瑞显示，2017至2019年重庆楼面价破万的高价地块，共成交28宗。17年重庆楼市火热、外地房企扎堆入渝，地王频现。
今年上半年重庆土地市场也火了一把，高价地成交了10宗，其中最引人关注的莫过于荣安在以楼面价13549元/㎡拿下滩子口地块。这些万元地块，主要分布在主城核心区和北区热门板块。
截至2019年11月19日，28块万元地里，动工的只有12块，入市的只有10块，占比35.7%。这部分入市的高价地，不少是受上半年重庆楼市升温影响，没想到行情只有几个月，项目已经动工，箭在弦上不得不发。
值得注意的是，这些万元地，大部分是外地开发商拿的。龙湖+平安在中央公园拿的几块万元地，溢价率都不高，还算不上地王。根据重庆本地市场对龙湖的认可度，龙湖应该是最容易解套的一批。
从目前的趋势来看，这些高价地还在站岗中。克而瑞数据显示，28块万元地，总地价达303.37亿元，截止目前销售金额仅11.34亿元，回款率不足4%。
被套得最深的，应该是弘阳天宸一品了，网签数据一套也没卖出去。之前还显示网签了一套，最后不知为何，又归零了。
高价地、地王何时能解套？
答案当然是，新的高价地、地王站出来之时。
重庆楼市的风向标，更应该关注本地龙头企业拿高价地的积极性，比如龙湖和金科，尤其要关注喜欢“捡漏”的龙湖。
重庆的高价地、地王和其它城市相比，楼面价只有它们的几分之一，开发商要解套，也更容易些。毕竟资金压力相比没那么大，延迟入市的策略也更好使。
过两年再看，这些忍一时的高价地，估计又能笑了。
猫眼评房2019-11-23 17:07:00
