重庆人的新房癌，真的治不好了么？

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最近，重庆楼市里面有两个数据引起了许多购房者的关注。

一个数据是重庆新房库存量数据。根据某机构发布的数据，目前重庆新房的库存只够消化3.5个月，创下近一两年的新低。

另一个数据则是重庆的二手房库存量数据。根据另一家机构发布的数据，目前重庆二手房挂牌房源数据达到了8万套以上，创下了近一两年的新高。

一高一低，一冷一热，冰火两重天。

这样的市场把许多人看得一脸懵逼：同样都是库存量，做人的差距怎么就那么大昵？

如果仅看这两个数据，很容易让人得出这样的结论：

重庆人的“新房癌”已经到晚期了，治不好了。

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这种冰火两重天的为库存量表现同时存在于同一个市场里，像极了重庆的“鸳鸯锅”。难道真的是重庆人火锅吃多了，脑回路长得和所有外地人都不一样？

很遗憾，真正的重庆人是不吃鸳鸯锅的，微辣是最后的妥协。所以这样的理由显然是站不住脚的。

那为什么在重庆市场上会出现这种新房和二手房如此明显的两极分化？

前段时间有一篇文章也对这两个数据进行了解**，得出的结论却是“重庆楼市正在经历一场虚假的繁荣”。

理由是新房买了之后就变成了二手房，所以别看现在新房卖得好，到最后都会变成卖不出去的二手房“堰塞湖”，所以这种繁荣是虚假的。

我对这种说法表示不敢苟同。

新房的火热与二手房的高库存都是客观存在的市场现象，你不能说一个是真实的，而另一个就是虚假的。

至于为什么重庆楼市会存在这种冰火两重天的现象会存在，那就是我们需要去探究的原因。

把这个问题看清楚了，你也就能看懂重庆人的新房癌是怎么来的了。

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在刚才提到的那篇文章中，为了表达重庆楼市“虚假繁荣”这个观点，作者有意无意地漏掉了一个非常重要的事实，那就是重庆的二手房与新房存在着非常严重的价格倒挂现象。

比如根据官方统计的数据，4月主城区商品住宅成交均价是10066元/平米。而同期的二手住房成交均价却达到12528元/平米，挂牌均价更是达到13837元/平米。

也就是说，二手房的平均成交价比新房高出24%左右，而二手房东对自己手上房子的价格预期，更是比市面上的新房价格高出了37%左右。

其实经常看盘的购房者都深有体会，哪怕是在同一个楼盘，挂在网上的二手房价格也比新房要贵10-20%左右。

在这样的市场背景下，如果二手房不是拥有某些的地段、**、江景或其它稀缺资源，谁会当这个冤大头去买二手房？

在去年市场最疯狂的时候，新房市场一房难求，或许还有不少购房者退而求其次，怀揣着对未来房价大涨的预期，勉为其难地花比新房高20%以上的价格去买二手房。

但如今新房供应量比去年增长许多，市场供需也趋于平稳，而市场整体价格水平也比去年有所上升。

除了个别网红刚需楼盘之外，大部分新盘都不再是去年那种几个人抢一套的情形。在新房已经不再难买的情况下，二手房价格却仍然比新房高出一大截。

卖不出去怪谁？

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其实在2016年开始的这波行情之前，重庆的二手房一直是不受待见的，因为和新房相比，重庆的二手房有着先天的缺陷。

首先就是二手房的评估价格过低。

评估价格低导致的一个最直接的结果就是购房者的首付门槛提高。

重庆这边的评估公司对房子的评估价往往都只有市场价的8折，根据小区年限不同略有差异。比如一套市场价100万的房子，评估价也就只有80万。

而购房者能从银行贷到的款就只有56万，首付需要44万。

但如果买一套100万的新房，首付只需要30万。所以大部分购房者都愿意去买新房。

其次，二手房的交易成本比新房高。

买一套新房，只需要交纳1-3%的契税和80元/平米的大修基金就可以了。但如果是买二手房，购房者除了要交纳和新房一样的契税之外，还有1%的个税、1-2%的中介费，1-1.5%的贷款服务费等等费用。

虽说有些费用应该是由卖家交纳，但在实际操作中基本都算到了购房者头上。

除此之外，在二手房交易中还会遇到卖方要求全款、要求买方出钱解押、中介吃差价、买到串串房等情况以及其它各种陷阱，令人防不胜防。

比起买新房来，买一套二手房需要操心的事情要多得多。

由于重庆的二手房市场存在首付高、交易成本高、行业不规范等现象，重庆人选择买新房完全是情理之中的事。

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另外，重庆的商品房供应量也注定了二手房只能靠边站。

重庆一直都是一个以新房为主导的市场，很大原因是重庆每年2000万方左右的天量商品房供应。

在北京上海等一线城市，二手房成交量占比为65%，新房只占35%左右。而在重庆，这个比例刚好反过来。

又比如在深圳，经常是一个月才等得到一个楼盘新开盘。

我有一个在深圳做建筑设计的朋友，吐槽收入还不如重庆的同行高，因为深圳根本就没有新项目给他们设计，在深圳就快没有饭吃了，他们的项目基本都是在外地。

但反观重庆，现在每周基本都有楼盘新开盘或者加推。

现在还算好的，放在5年之前，开盘的节奏是每周十多个。那个时候我们研究院要负责做开盘数据统计，下面的小朋友们周末基本都是没有休息的。

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在这样大的新盘供应量之下，再加上新房首付低，交易简单成本低的优势，哪里还会有人去买二手房？

要知道，在重庆2016年这一波行情之前，二手房在新房面前都是低着头的，能卖得跟新房一个价就不错了，哪里还敢有溢价？

现在这8万多套的二手房挂牌量，之所以还可以保持价格坚挺，我认为有几种情况：

种是业主反应比较迟钝，并没有感受到市场的变化，认为有溢价的房子在去年都卖得出去，今年一样的卖得出去；

第二种是这些房子本来就是高价从二手市场上买过来的，降价就等于亏钱，所以只有咬着牙硬刚；

第三种是业主本身也不差钱，反正房价是要涨的，所以我就挂在那里慢慢买，什么时候有人出得起钱，什么时候我再卖。

至于那些真正急着用钱的二手房业主，他们的房源是不会出现在这8万套库存里面的，因为只要肯降价，降到和新房持平甚至更低，出货的周期通常不会超过一周，哪里还会有什么库存？

没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

重庆人的新房癌其实都是被逼的，重庆人的脑回路与外地人并没有区别。这种癌，不管谁来重庆都跑不掉。

只要市场的基本面不发生根本性变化，只要二手房市场里还都是些打死不降价的铁脑壳，这个病就肯定治不好。

有人会说，8万套二手房的挂牌量也是客观事实摆在那里的，这么大的库存量你不能当它不存在。这么大的库存量你让谁来接盘？

的确如此。

关于这8万套二手房库存所代表的意义，我会在后面专门开一篇文章来讲，大家可以保持关注。

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