万科的“降维打击”

微信公众号：院长聊房

院长微信：hfbxms，加院长微信，免费进重庆购房群。

自从《三体》火了之后，在各行各业都能听到大家谈论一个词：降维打击。

在我们的现实生活中，“降维打击”的例子随处可见：百货商店被淘宝干掉了；影音店被在线播放干掉了；卡片机和PDA被智能手机干掉了；出租车快被UBER和滴滴干掉了；就连毛爷爷都快被移动支付干掉了。

而最近，我看到北碚区的洋房市场上也正在上演一出“降维打击”的好戏。

1谁才是北碚市场的王者？

如果要选出一个现在的北碚市场上最火的楼盘，你会选哪一个？

我能想到的答案只有一个，那就是万科金域华府。这个答案似乎没有任何悬念。

这个楼盘从2018年首次开盘，到现在过去了刚好一年的时间。截至今年3月31日，金域华府的洋房卖出了790套，创造了北碚市场上的“华府速度”。

12个月的时间，平均每个月销售66套。在北碚的洋房市场上，这个速度是第二名的2.6倍，是第三名的6倍，比2-5名销量的总和还要多，几乎就是碾压式的优势。

这意味着在过去的一年当中，平均每天都有两个家庭抱着钱到金域华府的售房部刷卡签购房合同。

对于这样的速度，很多主城的网红热门楼盘可能会不以为然。但我们要知道的是：，金域华府所面对的是北碚新老城区这个几乎是只针对北碚本地人的区域性小众市场；第二，每天两套的速度并不包括高层，而仅仅是洋房这种总价偏高去化速度偏慢的改善型产品。

在这样的环境和条件之下，还能取得这样的销售成绩，已经足够傲视整个北碚，甚至完爆其它各区的大部分洋房楼盘了。

在2018年，整个金域华府的总销金额达到22亿，是同区域第二名的两倍还多，几乎是第二、三、四名销售金额的总和。而到了2019年，这种火热的势头依然还在延续。

数据来源：网上房地产

从一月到现在，不管是销售面积还是销售金额，金域华府都遥遥领先于同区域的竞争对手，仍然几乎是第二名的两倍，也相当于第二、三名的总和。

所以在我看来，如果要选一个北碚最网红的楼盘，金域华府称第二，没人敢称。

2销量完爆各路竞品，凭什么？

为什么金域华府这样一个在小众的区域性市场上的洋房楼盘，销售数据还可以完爆其它区域大部分的洋房楼盘？

其实我在年初的时候就写过一篇关于金域华府的文章，剖析过这个楼盘热销背后的逻辑。

我们能够看到的，显性的逻辑有很多。

比如金域华府比较核心的地理位置。

金域华府所在的位置正好是城南、老城两大核心商圈的几何中心，距离项目不足500米的天生丽街商业中心、**以及天生地铁站完全能够满足居民的日常消费、出行和休闲娱乐的需求。

比如金域华府出色的内外部环境。

金域华府是北碚市场上个真正用比较国际化的现代景观设计理念来打造居住环境的楼盘。外部的龙凤溪溪畔公园和内部一个由政府规划打造的约460亩的湿地水景公园，让金域华府成为北碚市场上一个拥有“一溪一景”的双公园楼盘。

实景拍摄

比如万科的品牌给北碚的市场带了来楼盘在品牌和气质上的升级。

之前的北碚市场全都是由小开发商开发的楼盘，而像龙湖、东原、保利、中铁建这些开发商做的都是比较小众的极高端产品，与普通购房者关系并不大。

真正在北碚城区开发适合大多数普通购房者的改善型楼盘的大开发商，万科是家。

又比如万科的精装修给尚处于“粗放”阶段的北碚市场带来了一次降维打击。

金域华府可以说是北碚市场上个带地暖的精装楼盘。地暖、新风、指纹锁、部分厨卫家电、品牌洁具一应俱全，马桶是科勒的，龙头是摩恩的，厨电是方太的，门窗玻璃都是Low-E中空的。

实景拍摄

而进门那个可以放得下100多双鞋子的大鞋柜，玄关上贴心的临时置物区和USB插座，卧室的感应地灯，橱柜上的R形挡水设计等等细节，让许多北碚的购房者恍然大悟，原来房子还可以这样造。

3北碚的高端客户收割机

上面讲的这些东西，每一项单独拿出来，几乎都可以成为金域华府热销的理由。

但金域华府的销量能够PK掉其它各区许多楼盘的原因显然还不只上面这些。在显性的逻辑之下，还隐藏着一些我们看不见的逻辑。

对于任何一个楼盘来讲，要取得好的销售业绩除了自身的产品力要过硬之外，还需要天时地利人和，需要踩准趋势。那些产品做得很好，但由于没踩准点，结果卖得一蹋糊涂的楼盘也不在少数。

金域华府卖得好，我认为是有意无意地顺应了两个比较大的趋势。

一个是市场主力逐渐从刚需向改善型产品过渡的趋势。

随着刚需市场的相对饱和，以及二胎政策的放开，改善型物业现在已经逐渐成为市场的主流。

从2018年重庆主城商品住宅成交数据中可以看到，洋房成交占比呈稳步上升的趋势，从2011年的8%，稳步上升至2018年的14%。

而三房以上产品的成交占比，从2017年的36%上升至2018年的52%，同比大幅上升16个百分点。四房及以上产品占比则从10%上升至18%，上升80%，几乎。

具体到北碚市场，同样存在着大量的改善性换房需求。

不说水土云计算产业园里那么多的高科技企业，单单是在**里的老师教授和川仪厂里面那么多的中高层管理人员当中就存在着大量的改善型需求。

这些中高收入群体，要么因为工作原因，要么因为喜欢北碚的生活氛围，不愿或不能离开北碚。

在金域华府的购买人群中，有相当大一部分就是来自于**的老师教授以及周边企事业单位的高管人群。

这部分人的经济实力和眼界都要明显高于当地的普通民众，也不乏一些走过世界的北碚人。他们能够选择金域华府，表明这部分群体对万科这个品牌背后所代表的意义是有着深刻理解的。

而他们几乎也成为了金域华府在北碚的品牌代言人。

除了高端人群对万科品牌的认可之外，金域华府目前的洋房产品全都是四房产品，也正好满足了北碚这部分高净值群体的换房需求。

洋房建面142平米，板式结构，空间尺度非常大。光阳台长度就接近10米，而主卧开间更是达到3米8左右，几乎可以达到主城核心区里面那些几百万级的大平层豪宅的标准。

再加上核心的地段、出色的内外部环境以及万科在北碚市场上具有碾压优势的精装标准，金域华府可以说完全就是为北碚的改善性购房群体量身定做的楼盘。

4超高性价比，热销绝非偶然

另一个趋势则是当前土拍市场的火热。

其实从春节之前开始，重庆的土地市场就已经展现了出一丝“山雨欲来风满楼”的气息。在春节之后的三月份，重庆的土拍狂欢正式开始，各路开发商在土拍市场上杀得天昏地暗。而回兴那块楼面价11149的土地则把这场土拍的狂欢带向了高潮。

现在回头看看，回兴的楼面价上万了，蔡家的楼面价已经达到7500了，西永的楼面价也达到7400了，就连大家心目中离得很远的水土镇，楼面价也达到6200了，这让许多人颇为“水土不服”。

既然北碚的水土镇楼面价都可以上6200，那北碚这个有山有水，配套成熟的城区中心如果有土地出来，价格应该在多少？

这样的土地如果建成商品房之后，又应该卖到多少？

只要把这个账算清楚，就很容易理解金域华府这个楼盘的性价比到底在哪里。这个占据城市核心地段，具有出色的内外部景观环境，拥有万科品牌和精装标准的市面上非常稀缺的精装修洋房产品，目前的单价才仅仅在1万出头，性价比优势太明显了。

很显然，许多北碚的高净值客户是把这个账算清楚了的。也正因为如此，金域华府能为成为区域内最网红的楼盘，其实并不是偶然。

5收官在即，现在是最后的机会

夕阳无限好，只是近黄昏。

天下没有不散的筵席。在北碚市场当了一年多的网红之后，目前金域华府也只剩最后的几十套房子了。

按照之前每天两套的销售速度，也就是说再过1个月多一点的时间，这个楼盘就要在新房市场上消失了。

受主城两年限售政策的影响，也就是说在今后的两年时间内，购房者都将不会再有买到金域华府这个高品质精装洋房的机会了。

两年后的二手房市场再见，早已物是人非，也或许早已让人高攀不起了。

所以，如果你想换一套地段、环境、品质各方面都不错的改善型住房，同时你又不想离开北碚城区，那么现在的万科金域华府也许就是的选择，并且也是最后的机会。

微信公众号：院长聊房

院长微信：hfbxms，加院长微信，免费进重庆购房群。

通知

院长投资俱乐部

重回知识星球！

在院长的知识星球里，你会发现最客观的楼市分析，最精彩的楼盘点评，最划算的特价笋盘，最火热的楼盘团购。

院长会用15年的投资经验，让你了解重庆楼市的真相，教你如何在重庆买到的房子，少走弯路，避免踩坑。

限时特价

99元/年！

365天无限制提问

快来扫码加入吧！