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昨天，弹子石因为某楼盘不经意间又被刷屏了。
我最近写过好几篇讲弹子石的文章。自从上个月洋人街搬迁的消息出来之后，好像大家又突然想起弹子石原来还是CBD三大板块之一了。
从1万左右的楼面价到洋人街搬迁，最近一段时间弹子石的出镜率的确很高。
但现在弹子石真的膨胀到可以和渝中核心卖一个价了吗？
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其实从前两年开始，以弹子石为中心的南CBD就已经开始悄悄发力了。
2017年，中国（重庆）自由贸易试验区就在弹子石正式挂牌正立了。
整个区域发展不再是这个板块或者南岸区的事，而是上升成为国家战略。数十家国内外企业总部将在此聚集，预计2020年产业规模将达1500亿元。
而众多世界500强和中国500强企业的入住毫无疑问将为自贸试验区建设注入了新的活力，将弹子石拉回到CBD的发展道路上来。
如今长嘉汇购物公园开业了、万象汇开业了、马戏城开业了、弹子石老街开街了、也轨道环线通车了，弹子石正在上演着一出备胎逆袭的好戏。
更重要的是，主城的核心区没地了！
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在去年主城的土地市场上，内环内的土地仅成交了13宗，占总成交宗数的14.7%；但成交建筑面积仅有156.9万方，仅占总成交土地建筑面积的9.7%，连十分之一都不到。
而环线内的核心区的土地成交建筑面积占比更是只有1%，几乎可以忽略不计。
而弹子石作为正在崛起的CBD核心，洋人街的搬迁为弹子石提供了大量的可开发用地，在未来几年将毫无悬念地成为全城价值的明星区域。
2017年金地和首创在弹子石拿下的容积率3.0的地块，楼面地价就已经达到了10000元/平米，这还是在两江四岸暂缓开发之前的行情。
当“两江四岸核心区原则上将不再新建高层住宅”之后，如果今年之内洋人街地块有土地出让，不排除楼面价超过15000的可能。
在这种背景之下，弹子石这个CBD核心卖出高价，好像并不应该值得我们大惊小怪。
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当一个板块突然出现了一个比较高的价格，一般来讲有两层意思。
一是这个板块的价值提升了，而另一层意思则是这个价格所代表的，也许仅仅是这个楼盘本身的价值而已。
举个例子，两年前如果有人告诉你悦来的房价上17000了，你可能会觉得不可思议，但如果告诉你这是棕榈泉呢？
一年前如果有人告诉你照母山的房价上3万了，你可能会觉得不可思议，但如果告诉你这是舜山府呢？
现在如果有人告诉你重庆的房价上4万了，你同样会觉得不可思议，但如果告诉你这是朝天门尖尖上那个被CNN称为世界工程奇迹和超级建筑的来福士广场呢？
同样的道理，当你看到弹子石楼盘涨价的时候，你会感到不可思议，但如果这是一个CBD核心的豪宅盘呢？
这个楼盘叫融侨首玺，是弹子石一个即将开盘的新盘。
弹子石是否值这个价我们姑且不论，但具体到首玺这个盘，我的答案是肯定的。
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首先就是地段。
现在的弹子石是主城少数几个还有新盘供应的核心区板块之一，而首玺所在的位置更是这个CBD板块里的核心。
如果说由朝天门大桥、大佛寺大桥和黄桷坪立交围成三角形区域是弹子石CBD内价值的“黄金三角”，那么融侨首玺所在的位置就正好是这个黄金三角的中心。
项目距离环线轨道站和泽科星泽汇的商业只有500米，步行可达；距离南滨路1公里；距离长嘉汇购物公园1.5公里；还紧邻着已经成熟的蓝光商业街和街对面的国际社区美食街。
这样熟透了的地段完全满足一个城市核心豪宅对地段的要求。
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其次就是首玺的品质。
一个占据CBD核心的楼盘所代表的价值显然不应该只是区域性的，甚至不应该是属于城市的，而应该是面向世界的。
首玺所对标的是新加坡城市核心的豪宅——位于乌节路的“银峰”。
如果把首玺的项目效果图与银峰放在一起就会发现这是一对双胞胎。同样是两栋塔楼，同样是极具现代感的大面积玻璃窗，同样是像豪华游艇一样的流线形立体线条。
首玺几乎就是银峰在重庆的翻版。
就连项目的园林景观也是采用源自新加坡的立体园林设计。
项目的体量并不大，小区中庭只有不到4000平米的面积。但就是这样一个巴掌大的小中庭，却是请大名鼎鼎的泛亚国际来设计的。
泛亚国际是全球排名前十位的景观设计公司，像大家比较熟悉的龙湖滟澜山等国内比较具有代表性的高端项目的景观设计都是出自泛亚国际之手。
设计师在这个不到4000平米的中庭里规划了一系列颇具新加坡现代风格的景观构造。
比如连通小区大门与两栋建筑的圆弧形风雨连廊；
比如像自家庭院一样的递进式景观矮墙；
比如可以呈现“无水”、“半水”、“满水”三种水景效果的水苑汀步；
比如可以让小孩在上面跑步踢球打滚的亲子草坪……
做过设计或者工程的都知道，面积越小，单位面积的价格就越高。开发商舍得为这么一个小中庭请国际知名团队来做设计，可见对楼盘的品质是下了血本的。
如果单从建筑品质来讲，也许重庆的首玺并不逊于新加坡的银峰。
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最后就是首玺的产品规划。
新加坡的银峰全是大面积的平层豪宅，对于普通人而言，只能远观和仰望。但首玺则要接地气得多，全是小面积产品，让普通人也触手可及。
项目所有户型都是两房，但却把面积段控制在套内50-60平米。在CBD核心区还能出现这种小面积的全功能空间小两房住宅，在目前的重庆市场上可能找不出来第二家。
新加坡银峰的单价折合人民币大约是20万元左右，就算与同区域的楼盘相比，也是3倍以上的价差。
相比起银峰，首玺的价格就显得太亲民了。
就算以坊间传说的价格来计算，如果开发商在销售的时候再打点折，大部分小两房产品基本都可以控制在120万以内。也就是说，首付个30-40万，就能在CBD核心区买一个豪宅标准打造的小两房。
的地段，高逼格的品质，以及总价控制让首玺成为重庆CBD核心性价比的楼盘，没有之一。
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对于一个城市CBD核心而言，现在这个价格也许并不值得我们太大惊小怪，因为CBD核心区的房价涨速总是要快过其它区域的。
从2010年到今年，上海房价涨了1.27倍，但陆家嘴的房价涨了1.88倍；北京的房价涨了1.5倍，但国贸CBD的房价却涨了1.93倍。
而如今蔡家的楼面价都已经上7000了，水土的楼面价也都已经上6000了。这等于是给重庆的楼市制定了一个明确的涨价时间表。
但另一方面，当看到同板块的楼盘卖出高价的时候，我们也许不应该高兴得太早，因为并不是所有楼盘都值这个价。
有一种楼盘叫别人家的楼盘。
万豪顶顶上的米其林人均消费可以达到4位数，但如果仅仅是因为这个，楼下的豌杂面就想涨到50块钱一碗，那就只能是个悲剧。
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院长聊房2019-03-27 09:55:13
