楼市冷清，但土地市场近来有好戏看了。
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先从两块取消出让的地块说起：
2018年10月18日，重庆市公共资源交易中心&重庆联合产权交易所集团发布1宗纯居住用地公开出让公告。公告显示，渝北区两路组团F分区F48-1号宗地为二类居住用地，土地面积74亩，可开发建筑体量7.35万㎡，容积率仅1.5，起始楼面价8127元/㎡，起拍总价为59766万元。地块位于渝北中央公园板块，在中央公园东北角上，紧邻有重庆市第八**，周边有**中央公园、鹏润悦秀上东等项目。
数天后，又公告了紧挨着这块地的另一块土地，楼面价8145元/㎡。
谁知在出让截止日当天，却通知终止公告，给出的原因是轨道9号线对地块造成影响；在某土地交易网站上显示这两块土地流拍。
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今天这两块地同时挂出，容积率发生变化，为1.77，两块土地的起始总价从15亿，下降到13.0517亿，下降约2亿。
土拍市场有一个现象就是总是谈楼面价，而忽略容积率。
有人说，忽略容积率谈土地贵不贵是耍流氓，许多容积率低的土地，虽然楼面价高，但是亩单价是不高的。
每亩土地能卖多少钱，这才是土地的价值所在，也是政府收到的真金白银。
这两块地的亩单价是833万元每亩，这个价格贵不贵呢？
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结合中央公园的土地出让记录，2016年后的土地单价都比它要高，甚至紧挨着它的2015年8月拍卖的**中央公馆的土地，容积率3.8，楼面价3500，亩单价888万，都比这两块地高，那可是3年半以前了。
中央公园地价回到了3年前，这次应该不会流拍了吧？
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同时，我们注意的西永也放出了一块土地：
这块土地的亩单价为851万，比中央公园两块地833万的单价高18万。
那么对比一下，是不是中央公园土地比较偏僻，而西永的土地是在繁华闹市区？
从图上看，西永的这块土地距离轨道线路比较远，周边也比较空旷，旁边是安置房；而中央公园土地在轨道不远、近旁是重庆**。
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土地价值就是亩单价，难道说西永的土地价值超过中央公园了？
政府的起拍价有一个评估体系，在这个评估体系中，西永的这块地的价值超过了中央公园。
再看看近期上线的几块北区和西区更偏远的项目：水土怼土主。
北区水土389万一亩，西区土主649万一亩，西区土地价格高，而且比北区高得离谱。
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难道是因为重庆向西，西部土地价值提升了？
以上讨论的土地起拍价，真正的试金石在土拍成交价。
大戏开演，我们一起等着看吧。
文中图片来自锐理数据及网络
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孩子是最美丽的天使
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重庆楼2019-03-08 03:37:24
