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最近看了看留言区，发现还是有不少粉丝盆友们有在认真仔细的看我写的东西，还真诚的指出了许多不当的细节，这些我都虚心接受，希望以后能更加严谨。
在这里先谢谢大家的关注，也欢迎大家多提出建议和留言你们想了解的盘，我都会慢慢去跑滴！手动鞠躬！~
今天要写的，就是上周在留言区被翻牌，龙洲湾核心区的京汉凤凰城。
01地段和交通
这两天天气还可以，起了个早，裹上最厚的羽绒服、围巾、帽子，全副武装的出门了，踏上了久违的三号线，从北区出发。
在拥挤的三号线车厢活生生站了十几个站之后，用了一个左右，终于在学堂湾下车了。抬头可见的万达广场，穿梭的人流，广场上分贝不低的广告大喇叭声时刻都在提醒我，巴南最繁华的核心商圈终于到了。
出站口打堆堆的西装小哥手里面拿着一叠广告单，举着牌子吆喝。瞄了一眼，周边的楼盘确实不少，大概10多个，都是龙洲湾轻轨沿线的。
跟着导航走了十几，穿过万达广场和汉海海洋公园之后，就到了京汉凤凰城的售房部。
据说原来的售房部是在路口的位置，因为修好的部分商业要交出去了，所以搬到了里面一点的位置。售房部里面比较简陋，有点像其他楼盘的城市展厅。
先说区位。
京汉凤凰城的位置在学堂湾和鱼胡路轻轨站的中间位置，售房部对面就是汉海海洋公园。
它隔龙洲湾核心商圈的距离大概在1公里左右，走路十几。万达广场、龙洲湾商业街、巴南区中医院，还有巴南区政府驻地都在这个地方，是巴南区最繁华的地段，生活配套和商业配套都完全成熟。
总的来说，京汉凤凰城的这个地段位置是很不错的。
再看交通。
除了前面提到的轻轨之外，从售房部的位置走路不到500米，渝南大道边边就是公交车站，8条线路可以南坪、道角、解放碑、杨家坪等方向。要去龙洲湾商圈又不想走路的时候，坐公交一站就是学堂湾轻轨站。 开车的话，出门就是渝南大道，到南坪、李家沱，上内环高速都很快捷。
总的来说，交通算方便，只是离轻轨站稍微有点远。
02配套
这个盘的亮点优势在于它的配套，**说一下它的商业配套。
个商业配套就是距离1公里左右的巴南万达广场，作为龙洲湾商圈的核心商业，涵盖了永辉超市、万达影城、苏宁等大型门店以及餐饮、服饰的商家100多家，覆盖吃喝玩乐、生活起居的各个方面。
凤凰城本身也有10万方体量的集中商业，目前已经引入了一些商家，包括金逸影城、24连锁便利店、金宝贝、健身会所等。另外，在小区楼下还有社区底商，规划有好吃街。
以后不管是想吃碗牛肉面，还是下馆子搓一顿，大馆子小摊摊都有。看电影、喝咖啡、做幼教、搞健身都找得到地方。
除此之外，凤凰城还规划有艺术广场、艺术品展览馆、婚礼会所和艺术剧院，很对时下文艺小年轻的口味。以后住在巴南区的朋友们想要看个音乐剧演出什么的，也不用再开车或者坐轻轨往江北嘴跑了。
另外，商业还规划有一个五星级酒店，根据置业顾问介绍，基本定了是洲际的智选酒店。
凤凰城的整体商业定位是商圈商业，和体量17.7万的万达广场相比，10万方的量级也相差不大。前面说到的艺术广场和剧院业态也是万达广场没有的，算是个补充。
未来，两个商圈的业态叠加成为商圈双核，那么这个区域的商圈辐射力和范围还会加大，有可能成为整个巴南区真正的核心商圈。而这个楼盘就是一个不折不扣的商圈盘了。
其他配套方面。
步行400多米，就是对面的汉海海洋公园，周末带着家里的小朋友了解神秘的海洋，认识认识海洋生物们，也是一堂不错的科普**课程。
距离小区700多米，还有个龙洲湾公园，再稍微远一点大概1公里多的地方是滨江公园。辛苦工作一天过后，吃完饭慢慢散散步，到公园去感受一下自然的绿意，欣赏一下江景，可以放松放松心情。
**方面，小区里面有个双语幼儿园，孩子的**起点要高些，学费自然也不便宜，据说一个学期也要一两万。附近还有个****，**的，凤凰城不带****，要**的话需要交赞助费。
03品牌
虽然这个盘的配套非常好，但是开发商的品牌度是它的软肋。
开发商京汉股份是一家1996年成立的多元化发展的上市企业，总部在北京。这个小开发商以开发特色小镇，文旅小镇起家，擅长做综合性的地产项目。
主要的房地产项目集中在北京、天津和河北区域，但都偏区县市场。在山西、浙江、广东也有项目，以三四线城市为主。
目前在重庆的项目就是今天提到的京汉凤凰城，和璧山的一个别墅项目京汉云湖间。前两天又在北碚接了之前中安翡翠湖的楼盘，看来到了重庆也还是改不了做三四线市场的套路。
所以，和大开发商相比，不管是产品品质，还是物管方面的保障性都要差很多。
04产品
京汉凤凰城总体量约65万方，有集中商业，写字楼、剧院和住宅，是一个综合性的楼盘。
住宅区域有10栋高层和1栋公寓。住宅有个比较突出的问题，靠近商业的几栋楼，噪音的问题不可避免。
前期开出来的楼栋都已经卖完了。现在主要在卖的是它们的楼王3号楼。
3号楼的位置在小区的主入口旁边，小区下面是两层社区商业的商铺，有5个人行出入口，3个车行出入口，步行出入需要坐电梯上下楼。
3号楼总高42层，4梯10户，建面71-111平米。按梯户比来看，1部电梯要服务96户人。比现在市面上3梯8户，33层，1部电梯服务88户人的刚需楼盘，更加刚需了。
3号楼因为楼层高，而且楼栋前面是商业和龙洲湾公园，视线完全无遮挡。在城市里面能有几百米的视野就已经很奢侈了，但3号楼这个视野最远甚至能看到鱼洞长江大桥，直线距离有4公里多了。所以，住在高楼层的看江视野很不错。
据说，后期还会加推南北朝向的7号楼。
05户型
3号楼的建面区间在71-111平米，目前小户型的已经抢完了，剩下的是朝集中商业方向的建面111平米端户。看来巴南的购房者对总价门槛还是很敏感的。
建面111平米户型
名义上这是个三房，但仔细看其实是可以改四房的。这个户型朝东，可以迎接清晨的缕阳光。在开门的位置设计了玄关，私密性得到了保证。
建面111平米，套内还不到90平米。这样的面积做四房，只能保证功能性，牺牲舒适性。所以客厅开间只有3.6米，餐桌只能靠墙房，还要挡着厨房门。
好在该有的功能空间都有，两个卫生间、景观阳台、生活阳台、玄关、飘窗，该有的都有，算是把功能性发挥到了。
06价格和销售情况
在售高层3号楼，清水房，建面价格在8900-9700元/平米。小户型的贵一些，单价在9000元/平米以上，大户型的单价低一点。
小户型的面积在建面70-80平米左右，总价63万-74万左右。建面111平米的户型，单价在8900元/平米左右，总价接近100万。
跟附近楼盘的价格对比来看，和中交锦悦价格差不多，价格优势不大，但在区域中价格算低。
对于投资客来说，这个楼盘的小户型，价格不贵，面积小，总价低，属于龙洲湾核心商圈地段，它就是个典型的商圈盘，有较大的潜力，是个比较好的投资选择。
对于刚需来说，能在这样的配套成熟，交通方便的商圈地段入手一套小户型的房子，哪怕闹一点，也还不错。大户型因为面积和总价的原因，对于总价敏感的巴南刚需来讲，接受度有限。
从销售情况来看也是这样。建面80多平以下的小户型都抢完了，剩下的是建面100多的大户型和跃层。
07总结
优点：
地处龙洲湾核心区域，地段位置好；
典型商圈盘，商业配套优势明显；
公园、**，各种规划配套完善；
价格不贵，小户型对于刚需和投资来说，接受度高。
缺点：
不是品牌开发商，重庆项目不多，产品品质，物管等方面没有保障；
近商圈，居住的环境相对吵闹。
京汉凤凰城的地段和配套是它的优势所在。
龙洲湾商圈核心区，典型商圈盘。再加上周边有海洋公园，龙洲湾公园，自身规划幼儿园，附近**也不少，配套相当完善。
高层的单价低，特别是小户型，总价不贵，非常适合巴南区的刚需自住和投资客入手。
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院长聊房2019-01-21 09:35:01
