这只是重庆楼市价值回归：2.0版。

这只是重庆楼市价值回归：2.0版。

原创 ：浮云 

来源：重庆新一线城市 微信公众号

今天推荐一篇浮云的文章，来自 重庆新一线城市 微信公众号：

    重庆这个一度被人忽视的城市，终于引来了全市楼面价近万遍地开花的这一天。

2017年3月30日 雅居乐楼面单价9352元/平方米，一举拿下中央公园地块。

2017年4月首钢以78000万元摘获两江新区悦来组团C标准分区C11-2/05号宗地 楼面价11711元。

2017年4月 东原&旭辉联合拿下九龙坡区陈家坪尹朝社191亩土地 楼面价8277元，容积率3.7，可多业态发展。

2017年6月，金地以7.6亿元竞得重庆南CBD弹子石一宗宅地，楼面价9973.75元/平方米，溢价率99.48%。

2017年6月，绿城以87亿摘得重庆渝北区大石坝B分区27-1号宗地，楼面单价11500元平方米，容积率2.5。

    而最近公示的礼嘉土地，公示价格都已经到了7000-8000多的价格了，如果不熔断，谁都不知道会拍到多少钱，楼面价12000元都是有可能的。

    我记得H说过，地价要控制在房价的1/3以内。如果按照这个理论来推断，这块地在2019年左右上市的话，价格应该不会低于30000元/平。

    可能吗？在市场均价1万元左右的时候，尚且合理；但是当楼面价10000元/平时，基本上销售价在 20000元/平了左右，KFS也是有得赚的，除非KFS贷了很多高利贷。

    我们一起有算一算这个20000元/平销售价格是怎么组成的。假如,2019年该楼盘上市均推出高层住宅，如果以20000元/平的价格进行销售，那么它的构成公式大致如下:

    （这部分内容属于行业机密，需要的朋友请在微信公众号“重庆新一线城市”后台回复： 023 即可获取）

 重庆楼市全年看涨。

    楼面破万只是今年重庆楼市火热的一个表象，其实我们来看看重庆最近的房价，就差不多可以看出很多文章：

    房天下的数据显示5月重庆二手房均价已达到10477元/㎡，环比上月上涨 4.8%！而二手房交易数据已经在房天下APP中下架了，只能在PC端查找。

（房天下5月重庆主城各区二手房市场的房价地图）

    房天下7月的各区数据也可以看出，就算酷暑来临的6-7月，重庆楼市依旧高温不退，价格也是一路缓涨，市场也是非常火热。特别是某些北滨路的新盘开盘现场，也首次出现了软件“秒杀”的开盘奇观！也是让浮云开了眼界。

（数据来源于房天下7月重庆二手房数据，纯属娱乐，准确数据请以国土局为准）

全线飘红！

 对重庆土地价值回归的思考。

6月拍卖的几块土地分析

    看完最近火爆的楼市，其实回过头来看看弹子石这块地，其实真的拍出这个价格也合情合理。毕竟南岸区北边这块“弹丸之地”和两江新区很近，也很容易赶上北边高速发展的“快车”。

    再往南边我们看看，其实连巴南这种地方楼面价都拍到6000元/平了，那么2019年销售出来的价格，极有可能在13000-15000元/平。

    如果以巴南7151元/平为样本做一个价值反推，那么2019年重庆新房市场差不多也可以预估得到了：

    5月重庆二手房的市场行情为：巴南为重庆的68%，为江北嘴的38%，为南滨路的47%，为北滨路52%，为观音桥54%，为弹子石61%。那么如果以2017年5月的均价推算下，巴南区2019年新房销售价格为13000元/平，那么以上者地方的新房价格估摸着定价会是这样的：

    江北嘴：×××××元/平；

    南滨路：×××××元/平；

    北滨路：×××××元/平；

    （北滨一路西段二手房价格整体偏低，北滨一路东段和北滨二路房价接近于江北嘴，预计龙湖春森彼岸、御龙天峰这种北滨路领涨盘的价格，是向江北嘴这种×××××元/平看齐）

    （预测房价属于个人主观行为，因价格过于血腥，所以不适合在公众号公布出来，只公布在小密圈里）

为什么重庆的均价还是很低？

    其实我们很多人发现，在这一轮重庆房价高歌猛进的同时，还有很多很多的老房子，其实却没怎么涨。那些老房子都在哪里？

    浮云专门以江北区为样板市场，实地拍了一些照片回来，好给大家做样板市场分析，以观音桥为例，我们看下面两张图：

    这张图是在观音桥建新东路主干道旁边拍的，街边一角。其实在重庆，像这种繁华商圈旁边的老破小有很多，解放碑、南坪、沙坪坝、大坪和杨家坪都有。

    这张图也是在建新东路旁边拍的，周六的一个江北建新东路集市场景。如果我不回头看看，还真的以为到了乡下。给我的感觉就是，这里还住着好多好多土著人。

    他们知道，重庆内环以内几乎没有土地可以拍卖了，而江北区已经在开始动手搞拆迁工作了，几年谈下来业主死活都不答应，从4000元/平谈到现在12000元/平，建新东路这边依然没有哪个拆迁户愿意接受。

    所以观音桥只好先去发展观音桥北了，这一带暂时就成了历史遗留问题。不过迟早都要拆，能拖多久是多久吧。这样一来，这些老房子根本没人拿出来卖，就算卖也是着急用钱的人，也卖不出什么高价。那么重庆市的均价就是被大量这样的老破小给拉低了，你还拆不了，你还拿它没办法。

目前两滨一嘴价格已经很高，追涨有没有风险？

    暂时有横盘的风险，至少7-8月份不会怎么涨了。但是好的东西永远都是有价值的，永远都是受人追捧的，这一点无需置疑。

    什么是好的东西？不是你任何一个地段看江的房子，而是这种：

    还有这种：

以后换房的成本会更贵

    如果你仔细思考，会发现即便你现在拥有房子，现在不买房，但是你的孩子以后要买房，他可能会生小孩子，还会换大房子，换房的成本只会更贵。

    我有一个区县的朋友，她最近在主城区疯狂买房，看上了就买，其实她也不是没有房子住。她告诉说：这样做是为了下一代！下一代已经在**上输了一段，当父母的希望用买房的方式，帮助孩子“弯道超车”。

    这个父母算是一个明白人，重庆人以后买房或者换房的成本只会更贵。生活在这个城市里面，你逐渐可以感觉得到北上广深白领的悲哀：

   《欢乐颂2》中53集房本上没写樊胜美本人的名字痛哭流涕,她倾诉着自己白天经历的事情，很是心寒。

 重庆楼市，价值回归。

    最近重庆楼市颁布的几个事情也值得让人寻味，比如容积率标准降低到2.5，以后主城区高楼将越建越少，越来越多的洋房和小高层将成为未来的主流。可能这一举措，将促使一批老高层的用户产生新的置换需求。

    而这些容积率较低的地段多处于礼嘉、蔡家、悦来、巴南、西永等地，这群人逐渐北移、南迁、西进也将会把重庆这座城市的核心区面积“越扩越大”，最终出现一座可以容纳1600万人口的国际化大都市。这是必然的趋势，也是直辖市的使命！

     毕竟，重庆是直辖市，是的重庆。

    而容积率降低这一新标准的实施，肯定将再次助推一波楼市价格。原本一个楼盘可以卖给1000户业主，但是容积率降低之后，只能卖给700户业主，那么这700户业主就得来平摊“砍去”的300户业主的均价。原本可以定价套内20000元的新房，最后买到手可能就得26000元了。

    内环外的郊区固然如此，那么内环以内的房价，自然就涨起来了！

    可能，未来重庆的土地只会越来越贵，但至少不会随便“贱卖”了！

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