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“营改增”或扩围至房地产业 商业地产受益颇多

法制今报  2015-05-26 17:34

[摘要] 财政部长楼继伟日前在厦门考察期间与部分企业代表座谈时表示，不动产进项税目前不能抵扣的问题，随着下一步营改增改革推向建筑业、房地产业，就能得到解决。市场上关于营改增范围将扩大至房地产业的预期由来已久，此次楼继伟的表态或将进一步增强这一预期。

据悉，财政部长楼继伟日前在厦门考察期间与部分企业代表座谈时表示，不动产进项税目前不能抵扣的问题，随着下一步营改增改革推向建筑业、房地产业，就能得到解决。

市场上关于营改增范围将扩大至房地产业的预期由来已久，此次楼继伟的表态或将进一步增强这一预期。

长富汇银董事长兼总裁张保国表示，由于目前投资处于低潮期，房地产投资额相对较小，因而税收抵扣以及所带来的财政减收压力也相对较少，因此当前正是推进房地产税收抵扣改革的良好时机。

张保国指出，目前我国房地产行业重复课税现象严重，对企业造成了不小的税负压力，尤其目前行业整体处于低迷时期，重复课税带来的负面影响也更为凸显。

据了解，在我国房地产营业税需要分别在提供建筑劳务和出售房产时交营业税，因此该项税种本身就构成重复课税。

除此之外，营业税与增值税之间也存在重复课税，尤其在房地产业当中营业税和增值税纠缠不清，里面涉及到大量兼营行为、混合销售行为，不但重复课税，还还造成的多头管理，管理效率低下。第三，对于同样的课税对象，还有着同时征收营业税和土地增值税的基本规定，也导致了对房地产行业重复课税。

另一方面，在之前的税改中由于担心财政减收，同时也担心税收减负后固定资产投资过高导致在当时高涨的经济上进一步火上浇油，政府一直没有放开房地产行业的营改增。

不过，按照计划，今年房地产业纳入“营改增”范围内将是大概率事件，而此前国务院批转的深化经济体制改革任务中再次提出今年力争全面完成“营改增”。

考虑到目前行业低迷投资规模的下降，房地产行业已迎来了营改增的佳时机。

张保国表示，新税制下，房地产行业所面临的环境也将发生明显改变，部分企业或将因此而占据更为有利的位置。

他表示，营改增对于房地产企业的影响首先取决于企业成本结构。在土地成本占比较低的三四线城市，房地产企业付出的建安成本增值税将有望获得抵扣。

相比之下，一二线城市则由于建安成本占比较低，企业可以抵扣的进项税规模可能不足，受益有限。

从税收转嫁的角度来看，房地产企业很难受到上游建筑行业税负转嫁的影响，从而不会增加房企成本。而在下游，一些商业地产企业增值税却可能部分转嫁给消费者。

从这个角度来看，随着未来营改增的持续推进，一些商业地产销售收入占比更高的房地产企业，以及建安成本占总成本比例更高的地产商，或将更多地受益于房地产营改增的持续推进。

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