[摘要] 房地产行业似乎开始遇冷。杭州、成都、北京等城市楼市大幅降价现象屡有发生，令楼市一度被恐慌情绪所笼罩。但从数据上看，全国楼市成交量减少，房价却没有下降。外界认为，楼市拐点远没有到来，一线城市仍坚挺，二、三线城市则需要消化库存。在经历了非理性的房价疯涨后，土地市场或正告别“政策市”，进入市场化时代。
大小城市分化明显
房价坚挺的情况在北上广一线城市中体现得尤为明显。目前来看，北京一手房市场依旧比较火爆，尤其是地铁站附近的房子，成交速度非常快。“周末看房的人特别多，都需要提前预约。北京刚需还是很大的，基本没有降价可能。”北京市大兴区一房地产工作人员称。
中介人员也表示，最近几个月的销量的确可以称得上是大幅下滑，但房价没有太大变化。如果和去年相比，有些好的房源房价甚至还有所上涨。“这主要是因为北京开发商现在热衷开发刚需盘，即90平方米以下的两居、三居，只要价格合理，仍然不缺少买家。”
尽管自开春以来，上海的成交量持续低迷，但从数据上看，2014年季度，上海住宅商品房成交均价为25724元/平方米，环比2013年第四季度仍然上涨了2.0%，同比2013年季度大幅提升10.6%。广州亦然，成交量有所减少，但均价没有大幅降低。
相反的是，三、四线城市的房地产行业开始较一、二线城市出现明显分化的局面。成交价格下跌、成交量萎缩以及部分中小型房企倒闭，都是三、四线城市房地产行业的现状。部分房企由于销售回款速度的减慢以及融资环境的趋紧，资金链的压力显而易见，产生的连锁反应则是当地银行坏账比例的提高和资产质量的下降。
“跳水”背后
降价之说从何而来？
业内人士认为，所谓的“楼市大跳水前兆”并不很准确。《北京青年报》报道称，无论是杭州、上海，降价的楼盘都有一个共同点，都是大户型项目，总价在当地都比较高，这类房子一般都属于改善型需求。由于限购政策、银行信贷收紧，对这些楼盘的需求一下子就被压缩了。为了能够使项目脱手，开发商不得已用“特价房”这一名号进行降价促销。
比如上海的御珑公馆，上月末推出了60套精装修房源，均价在36000元/平方米，此前项目均价在50000元/平方米左右。据此推算，这一楼盘的优惠幅度达到七二折。但从销量和与周边资源的比较上看，这个项目的前期定价明显过高，属于“虚胖”。
而所谓的北京万科降价，有媒体报道称，一位知情人士透露，万科上报了两套方案，一个是毛坯房的，另一个是精装修的，批复的价格与万科报批的价格预期相距甚远。考虑到利润率基本一致的情况下，毛坯房2.1万元/平方米的价格更具冲击力，而且与周边项目水平相当，因此最终选择了以毛坯房入市。
夹杂在“跳水”声中的，还有“标题党”。据《21世纪经济报道》，有人奔赴南京实地调查某楼盘项目后获悉，某住宅项目仅出售一套降价9000元的房产，却把超低单价的广告做得遍地都是；而在广州，**区特价房仅剩5套，开发商的降价促销更多的只是噱头，项目要么是先涨价再优惠，要么是少量尾货降价清仓。
未来趋势
一线照旧，二、三线消化库存
实际上，多位专家认为，一线城市仅有个别楼盘降价，却被夸张的标题和过度的解**夸大了，而且多项证据表明楼市不会搁浅。
4月24日，包括北京大兴黄村和亦庄在内的5宗土地成功出让。其中，恒大地产以180%的溢价率将北京大兴黄村一宗土地收入囊中。土地价格的上涨让北京房价难言下降。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，作为判断楼市崩盘、房价暴跌、拐点来临的结论不充足，缺乏有力的客观数据与事实依据。特别是个案与特殊情况以及地价不断上涨的情况下，中国楼市并非想像中那么糟糕。从70个大中城市与288个城市监控数据来看，中国楼市总体仍是平稳向上的，但各城市之间分化加速，房价呈现涨幅收窄走势，并未下跌。
在建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森看来，强劲的需求在支撑价格，成本在左右商品房的价格。土地、劳动力、原材料的价格以及银行的利息费用、开发人员的工资水平都没有下降，所以房价不可能下降。而且，在城镇化的进程下，如果有3亿人进城，按照人均需求30平方米来计算，就意味着有90亿平方米的开发量。这对于开发商来说就意味着机会。
而对于二、三线城市来说，高库存成了开发商的“心病”。中原地产统计显示，杭州2013年末存量突破11万套，约1464万平方米，同比2012年末存量面积增长41.05%；2013年末常州商品房可售余量达1173.82万平方米，可售周期近20个月，均创下历史新高。
实际上，无锡、沈阳、长沙、福州等地都有这样的问题，这些库存压力成为共性：以本地需求为主，外地购房者相对较少；近年来的限购限贷政策执行严格，加上银根持续收紧，使得需求难以被释放，更难以支撑这些城市的大量新增供给。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
