[摘要] 2月16日，北京市落实楼市调控“国八条”细则——“京15条”出炉。这一被称为“史上最严”的调控细则甫一推出，即引发争议。争议焦点有二：一、“京版细则”中关于限购对象的划分办法，是否涉嫌户籍歧视；二、限购令本身的合法性。
户籍应否作为甄别变量？
“户籍可能不应该作为房地产限购的一个变量。为什么？因为不论是否合理、合法，事实上，在今天的北京，存在一个灰色市场，即户口**可以比较方便地买卖。”
房地产限购就是一个机制设计（mechanism design）。机制设计是三位美国经济学家获得2007年诺贝尔经济学奖的成果，是过去50年现代经济学的重要方向之一。机制设计说的是制度的设计者（如政府）为了达到某一目的，如社会福利的极大化，设计一个博弈。该博弈要求每一个体发出信号或进行选择，政府根据所有人的信号或选择，进行决策。房地产限购机制中，每个有意购房者的发出信号不仅是购房量，还包括已有房屋所有量，以及其他个人信息。购房量以及已有房屋所有量是最重要的信号，超过一定数量则表明他是投资需求者。
问题的关键是，仅仅依赖购房量及已有房屋所有量还不够，因为参与这一博弈的博弈者还可能包括非本地的居民，他们有可能出于投资而非居住的考虑——异地投资。最难的就是甄别这部分人群。还需要其它信号或变量。
在北京，户籍是一个好的甄别变量吗？不见得。户籍可能不应该作为房地产限购的一个变量。为什么？因为不论是否合理、合法，事实上，在今天的北京，存在一个灰色市场，即，户口**可以比较方便地买卖。如果把户籍作为房地产限购的一个变量，它无形中会使得投资需求的部分转变为户籍价格的上升，由户籍市场的套利者获得。且不论这是否公平、合法，对于限购的目标——控制投资性需求而言，并不见得是最有利的。因为它出现了一定的漏洞，投资性需求仍然会上升，只不过会比没有户籍限制上升得少一些，因为投资的一部分转给了户籍控制者，增加了投资需求的交易成本。
如果购房者已经居住在城市而且还计划在城市里继续生活，这部分人应该归结为基本住房需求。很显然，在一个城市居住的时间与他已经居住的时间有相关性，在一个地方居住了1－2年的年轻人，有正式的工作并且纳税，一般来说，他离开这个城市的概率应该远小于刚刚来到这个城市尚未就业纳税的人士，后者则有可能是投资需求者。
所以，原则上讲，比较有效的甄别地产需求的信号变量应该有两个：一是已有的住房数量，二是购买者的纳税和已经居住的时间。目前的情况，似乎个人纳税记录相对居住证管理比较严格和系统，更加可靠。
至于纳税或是居住年限，只要记录控制严格，似乎不必太长就可甄别，因为纯粹的投资者不太可能有耐心等待一到两年从而获得买1套房子的投资机会。凯恩斯曾说，投资者往往具有动物精神，是冲动性的，稍微缓一下，投资的冲动就会远去。相反，如果要求5年的记录，会对部分真正准备在本地扎根安家的基本住房需求者带来不必要的过长的等待。
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