[摘要] 2月16日，北京市落实楼市调控“国八条”细则——“京15条”出炉。这一被称为“史上最严”的调控细则甫一推出，即引发争议。争议焦点有二：一、“京版细则”中关于限购对象的划分办法，是否涉嫌户籍歧视；二、限购令本身的合法性。
中国楼市的特殊性
“当财富所有者把房地产看作主要的投资渠道时，最终社会上的地产的分配不均程度是对应于财富的分配不均程度的，是远远大于百姓对住房偏好的差异程度的。”
房地产是一个非常特殊的市场，它的产品具有两个极为突出的特性。个特点毋庸赘述，即，它既是消费品也是投资品。房地产业的第二个特点，就是与证券市场相比，它的供给调节以及存量调节非常慢，而且基本上是单向的，只能逐步上升。比如，一个地产项目从规划到建成，即便是在中国这个快节奏的经济体里也要花上两三年时间。地产存量也很难下降——建好的房子很难拆掉退回到原始状态。与此相比，证券的供给是比较快的，其中包括IPO。再者，证券市场的供给可以比较快地减少，如通过企业回购甚至退市。房地产市场的这个特点就意味着房地产业的周期性比较复杂。今天的房价上涨只会带来若干年后供给的上升，而那时的房地产价格不一定会按照市场的预期上涨。
至于中国的房地产，还有三个更加具体的特点。，土地的实际所有权控制在地方政府手里，因此，在当前明确的税收体制下，地方政府缺少有效控制房地产价格上涨的基本动力和决心，除非有巨大的社会和政治力量强制要求地方政府这么做。也就是说，中国地方政府在土地供给问题上相对比较保守，不太愿意通过大量供给土地的方式来抑制价格上涨（莫斯科市长曾经通过大量供应土地控制房地产价格，但在中国目前仍没有实质性转变的经济发展模式下，地方政府看重的是GDP，而GDP来自于投资，投资来源于土地出让收入，来自于高房价）。
第二，中国社会的财富增长速度非常快，这表现为银行存款快速上升，流动性极为充足。而中国财富的分配差距，很可能是超过收入分配差距的。其直接含义是，当财富所有者把房地产看作主要的投资渠道时，最终社会上的地产的分配不均程度是对应于财富的分配不均程度的，是远远大于百姓对住房偏好的差异程度的。
第三，由于中国有两千多年的土地文化，社会对土地和地产的内在需求超过国外，如美国和欧洲。与此十分相关的另一个理由是，中国经济独特的城市化道路以及中国独特的户籍管理制度，使得城市住房附加着不少公共服务内涵。这也抬高了对于住房，尤其是城市中心住房的极高的偏好。
这三个因素，土地供给制度、流动性极旺和收入分配不公以及独特的地产偏好，很容易解释中国经济尤其是特大型城市地产价格居高不下、不断上涨的现象。
房地产限购的本质
“房地产限购的一个本质无非是在房地产投资这个局部市场实行直接的、严格的资本管制。”
撇开房地产限购的具体形式，从经济学的本质来分析，房地产限购的实质就是做两件事：，把对房地产的需求分拆为消费需求和投资需求，对于消费性住房需求，基本不予干预，但有上限，如两套房；第二，对投资性的需求加以严格限制，这是控制房地产投资需求一个最直接的办法。其本质就是局部性的资本管制，类似于不许境外热钱进入境内资本市场。如果把中国的资产市场看成由股市、债市、房地产、古玩文物等市场组成，那么，房地产限购的一个本质无非是在房地产投资这个局部市场实行直接的、严格的资本管制。
如果同意上述对房地产限购的本质分析，那么，根据限购的经济学理论分析，房地产限购的理论基础应该是比较明确了。，类似于传统限购的办法，房地产限购是在收入分配不均的条件下，力图满足基本住房需要的一个制度安排。具体说来，这是保护中低收入家庭免于受到高收入者（投资者一般是高收入者）在买房市场过分竞争，用以拉平住房消费、从而均等住房消费边际效用的一个办法，类似于上述粮食与医疗服务的例子。更具体地说，在收入分配差距较大以及房地产供应相对两种需求之和短缺（住房供给难以大幅增加，见以上分析）的条件下，这会使基本需求者能够以比较合理的价格购买房子，从而进一步带来这部分消费者剩余的上升，以及提升这部分购房群体的工作岗位对他们的吸引力，比如高科技、文化**、科研等部门的吸引力，提升其所在地区的产业竞争力。
房地产限购的第二个理论基础对应于上述第二类限购理论，即，避免或者缩短房地产投资从泡沫逐步形成到破裂的周期，放缓房地产市场震荡的幅度。通过这种对投资性需求的限制，会直接带来对房地产总需求的下降，而需求的下降最终会带来房地产价格的下降。房地产价格下降的另一个后果，就是会在一定条件下导致未来价格上涨的预期下降。而未来价格上涨的预期下降又会进一步控制投资性的需求。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
