[摘要] 2月16日，北京市落实楼市调控“国八条”细则——“京15条”出炉。这一被称为“史上最严”的调控细则甫一推出，即引发争议。争议焦点有二：一、“京版细则”中关于限购对象的划分办法，是否涉嫌户籍歧视；二、限购令本身的合法性。
限购不仅是防泡沫吹大
“国际金融危机爆发后，国际政策界对资本管制的态度几乎出现了180度大转弯，今天已经是比较接受的了。比如，以色列央行行长、IMF原副总裁、非常严谨的著名宏观经济学家Stanley Fischer最近表示，资本管制是非常合理的，如果没有资本管制，单靠汇率应对热钱涌入，其代价太大。”
最近几年，尤其是金融危机爆发之后，经济学界对于资本市场的运行有了进一步的认识，这与过去十几年来行为金融学的进步不无关系。今天，大家更愿意接受一个基本理论，那就是短期来看，金融市场的投资者往往是“非理性的”（有各种的定义），他有过度反应、赢与输时行为不对称等行为，而金融市场制度又有各种各样的正反馈机制，这使得市场的调整周期不仅长而且调幅非常大。比如说，金融市场可能会在短期内出现这样的现象：今天价格越高，大家对未来价格有更高的增长预期，因此泡沫会不断吹大，直到最终惨烈地破灭。
换句话说，金融市场尽管最终有自我调节能力，但是，这种自我调节的过程可能太慢了，在调节的过程中，它所吸引的投资量可能是非常大的，而到最后，泡沫破灭下降的程度，又会是巨大的，而且是瀑布似的下降。在这种情况下，政府或者监管者有理由比较早地介入，通过某种方式来提醒甚至于限制投资者的行为。这么做的根本理由，不仅是防止泡沫吹得过大，更重要的是，防止在泡沫不断高涨的过程中，资本市场对实体经济带来的影响。
限购，或者说限投资就是一种调和资产市场巨大波动的办法。面对热钱，采取资本管制，防止热钱涌入。中国的资本市场至今不容许境外投资者自由进入，用的就是境外合格的机构投资者计划（QFII）。这就是一个限购计划，它给合格的境外机构一个资金流入的额度，而且对于资金流出还有一定的限制。金融危机后，各个新兴市场国家面对美国的二次量化宽松政策，从2010年底开始纷纷采取了资本管制措施。为什么？究其原因，就是防止热钱涌入太多，带来资产泡沫；而未来热钱出走，又带来资产价格大降。QFII的目的是调和资产市场的周期。如果没有资本管制，资产市场的波动和回调时间会加大。
国际金融危机爆发后，国际政策界对资本管制的态度几乎出现了180度大转弯，今天已经是比较接受的了。比如，以色列央行行长、IMF原副总裁、非常严谨的著名宏观经济学家Stanley Fischer最近表示，资本管制是非常合理的，如果没有资本管制，单靠汇率应对热钱涌入，其代价太大。
再以房地产为例，如果对房地产的投资（非居住）需求过旺，租金/房价比过低，对房子的投资只是期望从更高的房价中获得回报，而并不关心短期的租金，在这种情况下，会推动房地产的投资、价格上涨，资产的供给量也会上升，最终，市场的机制一定会带来资产价格的回归，也就是说价格的下降，从而使租金率回归到一个正常的水平。但是这样的一个过程，往往时间过长，对于金融系统带来的冲击，以及在房地产过分投资过程中带来的土地、资源的浪费，毫无疑问是巨大的。如果监管者能够及时看清这一前景，就应该采取措施进行干预。这种干预的最极端形式，就是直接限制房地产的购买，抑制房地产投资需求。这种直接的限购形式，往往一般来说大家不愿意用，因为是可以通过提高首付、市场利率的方式来打击的。但是在特殊的情况下，这种手段与短期市场的投资需求增长相比，显得苍白无力，因此，限购就成了一个选择。
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