独家!采访头部房企专业人士,揭秘大佬的五大拿地逻辑

从昨天到现在，不少自媒体评价重庆是“史诗级别的土拍”。

也有人觉得房企拿地失了理性，“不是策略型拿地，而是恐慌型拿地”。

但拿到地的开发商显然并不这么认为。

速晨君采访了多名头部房企专业人士，他们普遍认为这次拿地结果在预期之内，甚至有地产大哥认为自己的拿地是“教科书级别”。

在他们看来，这次重庆集中拍地，有五个很清晰的拿地逻辑。

》》拼存粮

对于房企来说，没有地就只有“等死”，而重庆很多开发商已经快无米下锅了！

比如融创，这次集中土拍，融创火力全开，算上联合拿地一共斩获了8宗地，体量加起来有121.94万方，并且在江津、璧山、铜梁也有收获，可以说是当之无愧的大赢家。

原因就在于最近几年融创住宅用地一直是入不敷出的状态，去化远大于新增土储，急需补货，否则很快就会陷入无房可卖的境地。

又比如龙湖，去年卖了144.77万方，但剩余的住宅土储只有104，只够卖8个多月。

所以也是这次的拿地主力，5宗地总体量高达130.44万方。

必须得先考虑活下去！

相比之下，手里尚有余粮或者能从其他渠道拿到地的开发商，反而没那么迫切。

比如某润，虽然也报名参拍了20几宗地，但跟其他房企相比，缺少一种破釜沉舟的勇气。

或许，跟其上个月刚跟重庆地产集团签下战略框架协议有关。

》》拼房企的资金实力

集中拿地尤其考验房企的资金实力，这时候，财务稳健的优势就体现出来了，比如华宇、龙湖、海成；国企、央企融资成本比较低，也有放手一搏的底气。

反倒是一些资金紧张的房企，明显就没有那么“财大气粗”了。

比如某宇宙房企，直接缺席了这次土拍，据速晨君了解到的信息，该房企资金非常紧张，三道红线全部踩中。

其他家房企忙着拍地，他们则忙着降负债，计划今年6月30日将净负债率降至100％以下，有息负债降至5900亿元以下。

据说该房企有个区县的项目正在疯狂打折，4点几的折扣，高层特价房建面单价算下来只要2000多，洋房只要3000多！

由此看来，不是不想拿地，确实无能为力！

》》拼对城市的预判

重庆作为最年轻的直辖市，中国经济第四极、成渝双城经济圈、渝新欧、陆海新通道、国内大循环等战略叠加，可以说是当下极具想象力的城市。

很多开发商敢重仓重庆，就是因为对重庆的未来极有信心。

比如融创拿的地全都分布在北区和西区，踩准了成渝、科学城的发展方向。

还有招商，在西永一鸣惊人，营销总监表示，看好中国第四级双城经济圈下，重庆城市向西发展的大趋势和城市利好。

很明显，成渝地区双城经济圈后重庆的价值体现，才刚刚开始。

》》拼授权的灵活度

那没拿地的开发商难道都是对重庆信心不足吗？

也不是。

昨天我们已经分析过，重庆这一波土拍出乎了很多房企的预料，集团预判不足，授权不够，很多房企开局不利，原本看好的地都被其他家房企捷足先登。

昨晚精信中心灯火通明，各公司紧急开会沟通策略，凌晨1、2点都还在加班！

但头部房企的授权标准很严苛，通常会根据当前的房价倒推地价，这个权限很难被打破。

而且这些房企大多是一盘棋，分给每个城市的资金有限，不可能所有的鸡蛋都放在一个篮子里。

所以才会出现头部房企陪跑甚至颗粒无收的情况。

反而是一些中小型房企的战斗力更强悍，海成、佳源、朗诗、合能等，都至少拿到了一块地。

中小房企反应更灵活，授权更容易，甚至有房企老板直接出现在了土拍现场，决策也许只需5。

举全公司之力，想不拿地都难。

》》拼做溢价的能力

所有房企放到一个竞技场上，敢不敢拿地，还要考虑房企做溢价的能力。

好的产品一定会带来溢价，如果房企的品牌力、产品力、营销力都很给力，就能跳出普通的价值网，拿别人不敢拿的地。

比如融创，做刚需产品能有效控制成本，同样的价格可以实现更多的功能；做高端又有桃花源、壹号院这些大名鼎鼎的豪宅IP，多次刷新城市房价天花板，进可攻退可守，自然不怕拿高价地。

还有再次入手中央公园的某利，速晨君了解到，该房企计划打造别墅、大平层、洋房等改善产品。

当房价在购房者眼里不是问题时，地价自然就不是问题了！

46宗优质地块，可建规模695万方，65余家房企积极参与，2天激烈角逐……

重庆首次集中供地竞拍现场群雄逐鹿、暗流涌动，宛如没有硝烟的战场。

如今尘埃落定，帷幕落下。

本次土拍的“主力军”，依然是北区。

据统计，北区本次共计出让土地23宗，总供应量为335.54万方，总成交金额324.66亿元，平均成交楼面价9675.75元／㎡。

“当红炸子鸡”西区的平均楼面价仅次于北区——9340.06元／㎡。

西区本次共计出让8宗地块。

数量虽不多，但“块块精品”，总体量128.8万方，总金额120.3亿元。

南区出让的地块数量与西区差不多，共计10宗。

总体量为197.07万方，成交金额总共147.99亿元；平均成交楼面价为7509.51元／㎡。

核心区土地资源的稀缺性日益显著，本次总共只出让了5宗地，总体量仅34.92万方，成交金额为42.09亿元。

但稀缺性也强化了核心区的土地价值，核心区的平均成交楼面价为12053.26元／㎡。

从均价上看，核心区始终是重庆中心城区当之无愧的价值标杆。

本次集中供地，拿地宗数的房企，非融创莫属。

融创单独拿地4块，总体量为90.84万方。此外，融创联合象屿、大发、海伦堡等企业拿地的数量也有4块，体量共计31.1万方。

另一位收获颇丰的房企，当属龙湖。

算上与颐天康养联手拿下的蔡家地块，龙湖共计拿下了5宗地，体量总共为130.44万方。

值得一提的是，仅龙湖单独拍下的4宗地，就价值86.7亿元，比融创单独拿下的4宗地多18.2亿元。

看来“不差钱”的龙湖在拿地这件事上，出手也是相当霸气。

另一家渝派“大佬”金科，本次拿地共计3宗，总体量34.2万方。

但金科的3宗地都是分别与美的，华宇、新希望，大唐4位伙伴联手拿下的。朋友多了，果然路好走。

除了前面提到的这些“联合拿地”外，本次其他的拿地房企基本都是独自拿地了。

此外，保利、招商、海成、佳兆业、中交、佳源这些重庆的“老朋友”，本次均有2宗地块的斩获。

有没有“新面孔”参与？

当然是有的。

武汉卓尔参拍了北碚蔡家的一宗商住用地，最后被融创拍下。起步于江津区的宸洲参拍了大杨石组团的一宗纯居住用地，最后该地块被招商拿下。

今日最为惊心动魄的一幕，应当是楼面价的“四度刷新”。

上午9点，备受瞩目的中央公园东侧的两宗地闪亮登台。

打头阵的宗居住用地，便拍出了14470元／㎡的价格。随即亮相的第二宗地，成交楼面价14583元／㎡。

这两宗地块，堪称中央公园的“龙凤呈祥”。

上午的“压轴好戏”，是花卉园地铁站处的那宗地。

经过一番激烈的角逐，最后以15307元／㎡的楼面价成交，不愧是核心地段。

下午，领衔登场的是中央公园“梦之队”——位于中央公园北侧的5宗地块。

“梦之队”实力不俗，5宗地的楼面价均在1.3万／㎡以上，的为14002元／㎡。

下午场的“压轴戏”轮到了中央公园西南侧的低密生态住区处。

该处一宗纯居住用地与中央公园直线距离仅1公里左右，是本次供地中离公园最近的地块，是众多开发商相中的优质地段。

最后，该地块以15711元／㎡的楼面价成交。

人们的目光不得不再度聚焦中央公园。

步入“兑现之年”的中央公园，其人居价值也再次引起了人们的广泛关注。

重庆楼市想必也会留下中央公园今日这浓墨重彩的一笔。

写在最后》》

集中供地只是开始，年底的集中开盘，才是开发商真正要面临的考验。