为何年底房贷利率来此一招?

2020年行将到来，房贷利率大变局，终于尘埃落定。

周六上午，央行发布重磅公告，自2020年起，存量房贷利率将迎来全面调整，传统房贷利率退出历史舞台，LPR利率模式即将全面登场。

这个公告足以影响到千家万户，因为只要你在过去贷款买了房，那么都在这次贷款政策“历史性调整”的范围之内。

根据公告，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式，转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值）。

之所以会有这个新政，是因为自从2019年10月8日以来，不少新办理的贷款都是按照LPR利率来定价的。

因此市场上就同时存在了两种贷款，一种是之前已经办下来的，按照基准利率定价的存量贷款，另一种是按照LPR利率定价的新贷款。

大家都知道，最近几个月LPR利率一直在降，而且看趋势还要继续降，而基准利率始终没有降过，所以按照LPR利率定价的新贷款是非常划算的。

这样在贷款市场，就出现了贷款利率双轨制，对存量贷款非常不公平。所以新政的目的就是要把基准利率定价的存量贷款都转换成LPR利率定价的新贷款。

和我们直接相关的，是所有的存量房贷利率也要跟着变。从2020年3月1日到8月31日，银行会陆陆续续联系到存量房贷的客户，完成转换事宜。

从2020年9月1日开始，中国贷款市场只有LPR利率定价的贷款。

LPR利率加点

这意味着什么？

其一，房贷利率，将全面从“贷款基准利率上浮模式”转换为“LPR利率加点模式”。

过去的贷款利率都是以基准利率和浮动比例来确定的。比如今年的政策一般是：首套房 = 基准利率上浮10-15%二套房 = 基准利率上浮15-25%。

如果你的房子是在2017年之前买的，那么你可能还在享受85折的利率；如果你的房子是在2011年之前买的，那么你可能还在享受7折的利率。而从明年3月开始，过去所有的以基准利率和浮动比例为定价方式的商业住房贷款，全都要改成以LPR加点的方式来重新定价。

这是利率市场化的重大变革，也是房贷利率的重大变局。这几年我国未进行全面降息，导致存贷款基准利率一直维持在4.9%的水平，与实际所能拿到的贷款利率存在巨大悬殊，难以适应经济形势和楼市调控形势的变化。所以，“LPR利率加点模式”横空出世。

如何影响你我的钱袋子

那么具体如何加点呢？

依据的是：保证明年房贷利率与今年相同。

以前上浮10个点，执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%，因为执行利率不变，所以加点为（5.39%-4.8%=0.59%）。

因此，点数可正可负，以前利率85折或者7折的，点数就是负值了。

改为固定点数以后：

对于原来利率上浮的，LPR上涨相对原来的计算方法是划算的。

对于利率下浮的，LPR下降是划算的。

这里有个极端的情况，如果LPR下降到1.37%，如果你原来的房贷利率打7折，点数也是1.37%，那就是说房贷利率会为0。

甚至如果LPR降到1.37%以下，那执行利率就是负的了，银行还会倒贴钱给你。

放心，国家不会允许这种事情发生的。

深层意义

最后我们来聊聊，利率改革的深层意义。

央行将LPR利率拆解为“1年期LPR”和“5年期LPR”，前者作为实体经济的利率参考基准，后者作为房贷利率的参考基准，这就将楼市利率与实体利率脱钩，地产信贷有了与众不同的调控机制。换言之，想要单独对楼市进行加息，只需要调整5年期LPR，而不会对实体经济产生成本压力。

同理，如果只想对实体经济降息，同时防止大水流入楼市，那么只需要调整1年期LPR，楼市利率依旧稳定不变。事实上，从8月份LPR利率正式登场以来，1年期LPR调整了3次，而5年期LPR仅仅调整了1次，这就是定向调控的用意所在。对楼市定向加息，防止大水流入楼市，这就是新模式的威力所在。

另一方面，贷款利率市场化之后，货币宽松可以直接作用到个人的房贷、信用卡、信用贷、抵押经营贷款、抵押消费贷款。

而根据趋势，现在很明显是降息区间，资金面越来越好。

所以这一次存量贷款利率转换，从根本上把全部贷款改变成LPR利率定价，有助于央行大刀阔斧的改革，让购房者直接享受到货币宽松，不仅是购房者的短期利好，对未来数年也是利好。

对于我们购房者来说，未来买房，不需要再关注存贷款基准利率，而应该关注每月20号公布的五年期LPR基准利率，以及各省各市的加点基数。在这样的背景下，对“实体定向降息、对楼市定向加息”将会变成大概率事件，对“实体大幅降息，楼市小幅降息”同样也会成为可能。