楼市的走向变化，并非全靠市场驱动，也并非全靠国家调控，更多的是国家，地方，房企三方博弈的结果。楼市过冷就降息松绑，楼市过热就收紧调控，让楼市平稳的增长将会是未来的主基调。
在今天这篇文章当中，王老师将带大家一起回归2019年的楼市变化，挖掘楼市变化的本质。
收紧与松绑
去年12月，35个高铁项目批复了，总投资一点4万亿5000多个**项目重大项目集中开工了。而基础设施建设的执行者是地方，地方需要钱去完成基建，于是地方搞钱的渠道就是土地。
为了保地价，为了更好的出地。地方一定会想尽各种办法，去放松调控政策做出刺激市场的举措。从今年1月份之后，大批的人才落户政策和人才购房政策出台了，于是我们迎来了一季度的小阳春。
而到了今年的三季度和四季度，加入放松队伍的城市更多了。这也就导致地价的上涨。现在已经到12月份了，前11个月的土地价格已经出来了，跟去年相比一线城市的地价大概涨了10个点，二线城市核心位置的地价大概涨了15~20个点。现在的平均地价比2016年地王潮还要高出20个点，地价的上涨一定会反馈到房价上，只是时间早晚的问题罢了。
为了防止房价在这种土壤里长得过快过猛，所以才会有了730会议上专门强调房住不炒，专门强调不以房地产作为短期刺激经济手段。
但我们却看到，在今年一年中，许多城市都加入了放松队伍。今年3月份时菏泽这种三四线城市开始放松，但是现在的放松，全都是成都佛山广州这种一二线城市甚至是一线城市，这其中蕴含哪些逻辑呢，下面就来简单聊聊。
三方博弈的楼市
对于国家来说，稳定问题是一切的基础一切问题。比如房价的问题，为了稳定就必须发展，一旦下滑就必须刺激，但一刺激房价就会上涨。为了防止泡沫过大，就必须不断的去调控，时不时的收紧政策，最终让我们这个巨大的经济体在跌跌撞撞中发展前行。
对于地方来说，国家在不断的强调房住不炒，但为了保增长就必须依靠卖地来提高财政收入，用卖地来换来的财政收入不断的完善城市基础设施建设，吸引更多的人来吸引更多的产业来反哺经济增长。所以适当的放松也在所难免。
对于房企来说，压在头顶的是一道红线，就是强者恒强。只有更大规模的房企才能换来更大粗壮的现金流，只有更大的土地储备才能从银行换来更多更便宜的贷款。才能在坏年月里熬下去，才能在好年月里换来更好的增长。因此对于房企来说，他们必须做大规模做大土地储备，哪怕背上再高的负债也要拿地。
总结一下，增长数据下滑严重了，国家就开始强调经济增长。增长就对地方上的一些小手脚，睁一只眼闭一只眼，地方也能趁着这个时机抓紧卖地。为了配合卖地和楼市偷偷摸摸的放松一些限购，房企趁着这个时间把覆盖做上去，把土地储备买上去，在这个时候房企都参与了抢地，地价就自然上来了。
如果地价涨得过猛房价也调整的比较厉害，调控也就来了。这也就是今年我们所看到的，今年初的小阳春，6月份的逆市行情，10月，11月的多城放松了。
未来的楼市走向
理清楚上面的逻辑就能看清楚下面的变化，在松松紧紧的过程中把上涨的周期拉长熨平了。过去可能是3五年翻一翻，但是在现在这种环境里可能就是7年左右翻一番，但终归是在上涨的，而且涨幅还在10~15之间。而且可能出现在上半年，为什么是10~15个点，因为去年年底到今年绝大多数一二线城市的楼面价涨幅基本上都在10~15个点，这里的楼面价指的是普适性的基础楼面价的平均上涨并不是一个单点。
为什么是上半年呢？因为目前正处于松紧的宽松周期，正处于睁一只眼闭一只眼的闭眼周期里，我们看到了越来越多的城市放松了限购，而且虽然一直在强调房租不炒，但是没有一个城市被勒令停止，在这个周期里房价上涨的可能性更大。但是一旦涨幅超过10个点到15个点，很可能就迎来新一波的收紧周期，就可能再次受到打压，因此明年一年的涨幅可能就在上半年的三个月里释放完成。那么年末这段时间，其实就是不错的建仓时机。
总的来说，我国的楼市是由国家主导整体的走向，未来是涨还是跌，都根据宏观调控来走的。但由于因城施策的原因，楼市的走向在地方上可能会有一定的变化，国家，地方，房企三方处于不断的博弈过程中，未来的楼市将会持续的松松紧紧，而房价会在不断的跌宕中上涨。
今年的整体行情不尽人意，许多人都表示房产投资不再有机会，但在这三方博弈中，局部地区仍然有机会，例如苏州，例如东莞，例如前一阵子的成都太源。在因城施策这一环境下，我们应该留意小的局部地区，同时要对楼市充满信息，楼市依然充满希望，我们一直在关注。
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王老师说房2019-12-27 11:01:29
