如不迅速出招,这次重庆恐将被抛下!

3月27日，成都土拍，建发疯狂出牌，最终成交价定格在41200元/㎡，这一价格距离311招商蛇口的31700元/㎡仅仅过去了15天。

成都地王接连被刷新，短短半个月，成都土地价格天花板上涨了近15000元/㎡。

3月28日，杭州，在众人惊愕的目光中，88029元/㎡的楼面价诞生，这是杭州的新地王，也是今年全国溢价率之王（115.39%）；

距离杭州上一次创造7万7的地王价，仅仅过去2天。

往前推，3月18日，中海以楼面价约102300元/㎡，刷新北京单价地王；

往后看，至今仍保持162300元/㎡全国最高楼面价记录的上海，接下来大概率会创造出“大陆地王”，楼面单价15万元/㎡，18万元/㎡，20万元/㎡，30万元/㎡...放开你的想象。

毕竟隔壁二弟都8万8了，大哥到多少才是到位？

为什么最近频频出现“新地王”？

逻辑清晰，目的明确。

我再说一个细节。

成都41200元落槌的那一刻，主持小姐姐略显疲惫却难掩激动的笑着。

她是盛会的见证人，那一刻，她也是所有成都有产者心里最乖的女孩，

一个成都小伙伴问：这块地修的房子会不会卖到8万单价？

这个疑问，或许正是成都操盘者想听见的。

地价→房价→预期→信心→居民财产性收入提升→归属感→消费。

这是一套闭环。

一个重庆小伙伴问：这一轮行情什么时候传导至重庆？

坦率的说，以我的判断，如果没有超级大招，这轮行情很难传过来...

按照目前态势，重庆难以简单复制2016年行情。

当年重庆楼市成交量暴增有两个核心因素：

一是：2016年黄奇帆市长离任，一些人预期重庆楼市相关政策或将发生180°转向，预期重庆将结束“天量供应”。

二是：当时国内一二线城市基本都试行住房限购，“投资型热钱”无法在本地消化，不限购且房价低的大城市重庆，接住了一波热钱。

如今行情却截然相反。

一二线城市已基本全面解除限购，且楼市整体购买力不足，投资意愿低迷，各地都在“激烈争抢”实力买家。

这一次，哪座大城市的行情更火爆，对资金的吸引力就会更强，人们习惯了买涨不买跌。

今天还会出手买房的人大多都有一个观念“未来房价将是城市价值的最直观体现”。

因此，这次行情分化可能会非常大，开发商和购房者会将有限的资源扎堆到能量级更高的城市的中心区域，形成“抱团式炒作”。

在这股春风之上，带动的不仅仅是城市地价本身，还会启动上述那套闭环：

地价→房价→预期→信心→居民财产性收入提升→归属感→消费。

往小了说，这一轮行情将促使不同城市的资产进一步分化；

往大了说，这一次很可能导致国内城市格局发生变化！

杭州、成都吹响了号角，其他大省会城市，东部经济强市必然会紧随其后。此时，重庆应该尽快行动，释放超级大招，推动重庆进入“龙头”阵营。

我认为重庆至少在几个方面，还有较大机会空间：

第1，全面取消房产税！

目前重庆已经对外地户籍取消了房产税，不再对外地朋友来重庆买房额外收税，但是，“高价房产税”仍然存在。

这一“房价天花板”的存在，会在一定程度上限制重庆高端改善型住房的发展。
开发商在买地时，会参考“税线”制定预期价格空间，从而形成“地价天花板”。

税线的存在，也让重庆很难出现像成都、杭州那样地价跳涨的局面。

第2，回购商品房与房企拿地挂钩。

目前重庆回购的商品房主要集中在国企存量端，且条件较为苛刻，本质上是“内循环”，对商品房市场影响有限。

若能降低门槛，尤其针对有高意愿长期投资重庆的开发商，进行“定向回购”，帮助房企缓解库存压力，必将提振房企投资重庆，积极拿地的信心。

甚至可将“回购”与“拿地”进行指标挂钩。

第3，降低土地容积率。

近期国内几宗“地王”都有一个显著特征，那就是核心区+低容积率。

核心区+低容积率在各大城市都属于稀缺资源，物以稀为贵。

核心区的低容积率项目，既是城市生活最理想的居住条件，又是一种“产量极少”的物种；

在低容积率下，一个核心区项目可能就只有几十套房子，开发商无压力，购房者趋之若鹜。例如最近金开大道上一个热门项目也正是得益于次。

第4，应拆尽拆，能拆早拆。

2025年首场国常会再强调“城市更新”目的是作为扩大内需的重要抓手，坚持问题导向和目标导向相结合。并加快推进城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等改造。

重庆在这一方面一直做的很到位，但目前重庆的城市更新多以“更新”为主，是否考虑可将更多更新之后效果或许有限的房屋纳入“改造”。

更新固然能带动相关产业链，而改造则是能“加杠杆”带动产业链的同时，与降存量、增品质一起，形成一石三鸟的效果。

第5，盘活核心区存量项目，调规后重拍。

历史原因，重庆还存在一些已出让未开发的项目，这些项目或因为商业商务配比高，或因为旧规划不合理、容积率高、开发商自身问题等原因搁置，调规后才有开发潜力。

若能通过降低容积率、降低高度、调整业态配比等方式盘活核心位置的存量土地，将进一步带动供需两端的优质资源。

第6，拉开差价，形成梯队。

开发商在重庆做高单价住宅难度远高于其他一二线城市。

除了房产税有一定抑制作用，另一原因是重庆房价没有梯队。解放碑和20多公里外的中央公园一个价，西永和南滨路二手房价差距微弱，三峡广场的地比礼嘉还便宜...

缺乏“强中心”导致开发商资源分散，购买力也严重分散。开发商做高单价高品质项目的风险极大。

重庆若能尽快通过“龙头板块”集中引爆势能，辅助优质资源导入，并有节奏有引导的拉开土地定价差距，当地价形成3/2/1，房价形成5/3/1格局时，市场需求就形成梯队式分化，也能进一步满足高中低档不同需求。

目前看，首先是观音桥，其次是江北嘴-寸滩，照母山-礼嘉，其实都具备成为“龙头板块”的潜质。

事实上，重庆一直是一个坚守实业兴城、耻于炒作的城市。

但是，如今的大环境、大趋势却是让各自城市们在谋求科技创新、产业升级的同时，稳住大盘，稳住楼市。

这是一场竞争激烈的竞速。

如不迅速出招，重庆恐将被这新一波“热钱”抛下。

好了，本文只是抛砖引玉，提出一些个人见解。不成熟之处，还需见谅。