【重磅】2024年上半年重庆中心城区房企销售排行榜

利好政策频发，稳市场、去库存、调结构，政府从三个方向提振楼市信心，助力市场深度调整

通过设置房企项目“白名单”为市场提供恢复所需的资金支持，采取新增贷款等多种方式予以融资支持，覆盖项目建成交付的资金缺口，推动项目竣工交付，控制风险的前提下“保交付”，在多种渠道支持下，政府的最终目的是稳定房地产市场，助力房企平稳发展；

通过收购存量商品房项目用于配租型保障房建设，有利于缓解房地产市场的下行压力以及房企流动性风险，提升住房资源的合理高效利用；持续推动配建型保障房建设，完善“市场+保障”的住房供应体系，可满足工薪收入群体刚性住房需求；两项举措意在开辟租赁市场完善保障性居住体系的同时，开辟消化新房市场存量的新渠道，从两个方面对房地产市场进行结构层面调整。 

政策覆盖新房、二手房，各项举措利好购房群体，但未从根本上解决客户置业矛盾，短期内对市场影响有限，新房、二手房市场并无明显波动

挂牌成交：2024年月均新增挂牌同比上涨43%，多以10年以上的成熟区域大体量项目为主，降价抛售情况普遍

2024年受经济和新政影响，3月起卖方市场空前积极，3-5月月均新增挂牌14677套，对比2023年月均上涨67%，组团间新增挂牌产品同质化严重，挂牌价较近2020年幅度超过1%，达到近7年最低水平；月均成交10289套，对比2023年月均成交上涨15%，卖方对市场信息不足，挂牌价逐渐降低，与成交价价差进一步减少；

成交项目多以大体量成熟组团项目为主， 累计挂牌套数多，竞争激烈，卖家多为前期投资，成交价格普遍比挂牌价格低12%，降价抛售情况普遍。

竞争情况：市场规模缩减，住宅市场竞争加剧，45%项目降价幅度在10%以内，涨价项目多以区位和配套作为卖点保持价格

住宅市场整体成交下降严重，截止2024年5月住宅新房二手房共成交5.1万套，同比下降32%，其中二手房成交占比高达72%，涨了7个百分点；

市场整体降价抢量，新房、二手房降价项目占比分别为59%、69%，其中降幅10%以内的产品占比最大，新房达到45%、二手房为46%；

另有不足三成项目价格呈上涨趋势，新房涨价项目占比36%，多为核心区改善项目，以区位、配套、产品等条件形成独特的价格优势；二手房有23%的老旧小区以区位、交通教育配套和卖点保持价格上涨。

竞争情况：面积144㎡以下、总价160万以下产品竞争激烈，二手房侧重纯刚需产品，新房客户偏刚改产品

新房二手房产品重合度高，面积144㎡以下、总价160万以下产品新房市占率达到63%，二手房市占率达到80%，其中总价80-120万的刚改产品（90-144㎡）新房二手房竞争激烈；

在面积144㎡以下、总价160万以下同产品段下，新房二手房竞争细项有所偏差，二手房偏向面积在90㎡以下、总价80万以下的纯刚需产品，新房偏向面积90-144㎡、总价120-160万的刚改产品，同时200万以上的改善产品市占率也高于二手房。

客户情况：更倾向购买品质板块（U2、C2）住宅，观望情绪加重，购房愈发谨慎，客群购买力由刚需向豪宅递增

2024年1-5月二手房成交TOP板块市占率33%，其中70%位于品质板块（U2、C2），可选择量增加，客群在追求低总价的同时也开始寻求区域完善居住体验；

客群观望情绪渐浓，购房愈发慎重，新房、二手房购房周期频次增涨，刚需、首改客群购买力有限，看重实用性与居住功能性，以性价比为主，中改、豪宅客群购房预算充足，追求更高层次的居住品质，着重关注城市核心区域。

客户需求量收缩，刚需卷价格，改善拼细节，第四代建筑产品表现亮眼

“人口高峰已过、城镇化速度放缓、租房客群增多”三大背景共同作用下刚需客容量走低，刚需下行已成定局；而新房市场改善产品继续进阶，2023年新规明确“对开敞式户属立体绿化庭院不再计入容积率”，拓展房地产企业在住宅开发过程中在阳台以及挑高等方面进行再拓展的空间，开启第四代建筑内卷时代；

第四代建筑目前处于市场爆发期，核心区溢价能力强，近郊/远郊区域月均流速高；下半年预计有5个项目入市，加剧产品升级竞争。

TOP11-20排名企业销售额介于6-10亿之间，市场深度调整期，整体竞争加剧，各企业间销售额差距较小。在竞争加剧的背景下，华侨城、中南置地等企业逆市上榜。

华侨城：企业持续深耕礼嘉板块，城市布局注重深度发展。其中，区域大盘华侨城作为企业业绩的重要支柱，项目致力于打造综合性宜居产品，以高交付标准赢得了各层级客户的喜爱。截至2024年上半年，该项目销售额超过5亿元，位居板块销售额榜首。目前在售的蓝楹湾组团和嘉陵江天组团分别打造顶级别墅和大平层产品，为城市居住体验注入新活力，吸引了城市高端客户的青睐。

2024年重庆市场需求总量维稳，下半年需求端分化加剧，销售端竞争激烈

市场供应端——市场存量充足，企业专注去库存，明年供应量持续低位，国企推进配租型保障房和配建型保障房建设，助力市场结构调整

目前主城区商品住宅广义存量4606万方，其中有效库存4053万方，占比88%，去化周期96个月，库存居于高位，除企业专注存量房销售外，政策层面也通过推进配租型配建型保障房建设，助力市场结构调整；2024年上半年主城区成交商住用地61万方，同比下降22%，央/国企、城投主力托底仍为主基调。市场整体供给意愿压缩，企业专注去库存，推盘节奏减缓，在房地产投资于新开工面积减少的背景下，2024年下半年新房供应将持续低位。

市场需求端——新房与二手房直接竞争愈发激烈，产品需求集中于刚需、刚改

新房市场供求两端均出现收缩态势，以价换量趋势明显，整体来访认购低于去年同期，区域内部典型项目支撑成交，部分项目通过真实让利的高额折扣吸引客群，以此实现销量的突破；企业开始紧跟首改客户需求，着重推出“第四代”住宅产品，拓宽产品渠道，较少与二手房的直接竞争；

二手房在90㎡以下、90-144㎡产品区间与新房的直接竞争逐年激烈，2024年以来主力价格降幅区间在1-10%，价格降幅较大，新增挂牌量和成交量呈上升趋势，成交主要集中在90㎡以，说明二手房更受预算较低的刚需客群青睐。

产品营销端——多施行“以价换量”策略，维持高额折扣，以“第四代”住宅为切入点进行产品升级。

客群持续观望，二手房对新房客户的抢占愈发激烈，加之客户早已对各类噱头宣传产生抵触，使得只有将价格真正降下来才能收获客户的认可，维持高折扣也可使项目在去库存的同时积攒人气，形成正向循环；

2024年上半年有多个“第四代”住宅项目入市，在取得积极市场反响的同时也收获了领跑区域的销售业绩，随着客群对产品的要求逐步提高，市场选择也回归产品本身，市场进入精研品质的阶段，产品力的提升对销售环节的作用逐渐凸显，企业也应以此为契机打造如“第四代”住宅一类的高质量产品，寻求市场和客群的认可。