物业公司靠起诉收物业费!会有何后果?怎么破解?

这段时间关注物业的事，所以后台咨询的人非常多。

其中主要问题又都聚焦在两个点：

第一，“物业降费”操作过程异常繁杂，热心邻居已全面出动，但仍任重道远。

第二，针对目前一些小区业主“未得到合理结果之前，暂缓缴纳物业费”的做法，物业公司可能会起诉甚至是群诉欠费的业主，业主们担心会对自己不利。

第一个问题，说实话，因为涉及固有权益网，按现行的正常流程，他必然会经历一个较为漫长的过程。但好在很多小区都在推动，只用等待一个成功案例出现，那么服务管理水平不到位的物业公司，好日子就真到头了。

大家能做的，就是持续关注。

第二个问题，或许更紧迫，那就是参不参与“暂缓缴费”？如果不交，会对自己产生什么不利的后果？如果走到法院判决那一步，一定会败诉，并且承担本金+违约金吗？

这个问题分两个面来看。

首先，如果您的物业公司服务管理到位，你挺满意或是谈不上有什么负面的感觉，唯一的问题可能就是觉得物业费可能略微有些高，得降低一点。

这种情形，我建议就按时足额缴费！大家也都是将心比心的人。

其次，如果您的物业公司服务让你很不满，有很多具体的实例，证明他对小区管理的失职，“质价不符”，甚至引起公愤，那么好，你可以选择“暂缓、不交”。

当暂缓的金额累计多了，物业公司可能会反复通知你，然后给你发律师函，最后法院传票也可能飞来。

怎么办？

会对自己产生什么不利的后果？

法院判决会败诉并承担本金+违约金吗？

我的答案，是：不用怕！

实际上目前国内有很多相关的案例。

一些不合格的物业公司会通过起诉的方式收取物业费。

在“前期物业服务合同”约束下，物业公司起诉你“未履行合同、违约”，成功率的确不小。

通常做法是：

1、会精心选择一位业主起诉，这家业主平时不太喜欢较真，最好是工作比较忙的那种；

2、他们的欠费金额并不大，业主可能就不会耗太多精力去应诉；

3、合同白纸黑字，物业公司大概率全胜；

4、判决书生效后，物业公司对其他拖欠物业费的业主启动群诉。

基于同案同判的原则，法院往往会选择支持物业公司的诉讼请求。

但是，但是，如今的业主联系愈发紧密，懂法的人也越来越多。

只要稍加准备，上述方法，就行不通。

其一，

物业公司拿出物业服务合同证明业主欠费，而业主就需要证明物业公司“违约在先”。

当然，要证明物业公司违约并不容易，需要业主群策群力，平时就有所准备，以便能按照物业服务合同的内容进行相应举证。

包括充分的照片、视频能证明物业公司未达到合同约定的服务内容、不符合相关政府法规所要求的标准等级，如果有行政部门对物业公司监督、检查的结果，那就更完美。

其二，

如果上述证据并不充分，按照公开可查的案例，还有第二招。

即：业主反诉物业公司没提供合格服务，这时，物业公司就应该拿出能证明自己服务符合标准的材料。

例如员工打卡记录、安保巡岗和交接记录、保洁清洁记录、共用设备设施维护保养记录；

业主咨询投诉、跟踪回访、业主满意度记录等等。

小的物业公司，在细节管理方面普遍不强，记录往往不全；

大的物业公司，上述动作都会做，但按照内部人士透露，资料参水度不低。

其三，

相关证据，贵在平时的收集准备。

相应的侧重点，就围绕物业服务等级标准来就足够了。

实际上让物业公司能完全按照标准做到“四级”的，在我看来，都挺不容易。

就以重庆此前执行的标准，他的细节要求非常之多。（可以把头横过来，或是把手机横过来看）

这还只是4级标准！

那些超4级的，很多细节标准更难达到。

参照这些标准，掌握有一定的证据，证明确实是物业公司确有严重问题、很拉垮，那么法院都会做出公证的判决。

在现实案例中，判决的结果包括“打折收取”“对不合格的服务做相应扣减”等。

最后，我想说，物业和业主，绝不是对立关系，更不存在高低贵贱。

他们更应该是朋友，我前后体验过不少的物业公司，大多数物业人员都是非常负责任的，在你不在家或是急需帮助时，他能帮你解决燃眉之急。

我还给某物业管家送过锦旗感激他的帮助。

但是，目前市场也的确存在一些不尽如人意，质价严重不符的情形。

也正是因为他们的存在，才让“物业按标准等级降费”这个事得到广泛关注。

最近一些城市的个别楼盘，在物业公司和业主友好协商下，都已经实现了合理降费，重庆，也不会远了。

E·N·D

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