指望重庆房价下跌的人,一定会后悔

昨天有地产小伙伴跟我列举了一扒拉悲观的数据，说楼市降到了冰点。

他感到很无助，打算转行，去找点其他活。

我突然意识到问题的严重性。

当从业者都开始悲观甚至绝望时，那一定说明：曙光，已经来了。

我不是在说反话。

并非只有楼市低迷

现在房地产从业人员的确难。

对于很多项目，已经不是白+黑，5+2能解决的事。尝试了各种通路，包括价格“骨折”的刺激作用都边际递减。

但是，只有房地产吗？

2021年，房地产、互联网和教培受到冲击，江河日下，雄风不再。

暴L、降薪、减员新闻不断。

今年，受大环境影响，更多的行业受到冲击。 旅游、餐饮、零售，各种中小微。

硕士研究生毕业后穿上黄外套去送外卖。

连一些发达地区的老师都经历了一定幅度减薪！

对房地产单一行业过分悲观，明显有失偏颇。

房地产其实只是各行各业、经济大盘的表象。

而随着新时代的到来，新经济、新产业格局逐渐企稳，未来各行业恢复生机时，房地产必然又会作为“排头兵”率先启动！

从来都是U型反弹，而不会V型反弹

回顾过去2次房地产大救市。

2008年，在下半年开启“四万亿”后，其实是到2009年我们才感受到房市活跃起来。

2015年，330新政“认房不认贷”、“货币化棚改”等的一系列刺激措施，同样是在2016-2017年才逐步从一线城市传导到二线，以及三四线城市。（重庆是2016年四季度启动）

救市新政都有一个“传导时间”，具有“滞后性”。 

楼市大招往往预示着“底部”到来，但是市场信心恢复需要时间，不会立即反转。

房地产回暖通常是“U形”，而不是“V型”。

今年7、8、9月“救市”政策进入高潮。

 数据来源：中指研究院

三个月时间，各地累计推出300多次大小刺激措施！

到9月末，中央级部门直接下场。

9月29日，人民银行、银保监会连夜发文，阶段性放宽首套住房贷款利率下限。

9月30日，央行时隔7年再次下调首套公积金贷款利率。

9月30日，财政部、税务总局公告自有住房免个税的相关政策。

政策出台后需要“传导时间”，因此很多人说“最后三个月可能是这几年最好的买房时机。”

从历史规律上而言，的确如此！

纸币无锚，核心资产为王

这两年欧美大放水已经引发了“全球通胀”！多国CPI创历史新高，货币严重贬值。

我们不搞大水漫灌。但为了稳住经济，也做了很多相应的努力。

比如，在2022年上半年GDP增长2.5%的情形下，2022年7、8、9月M2增速创2016年以来的新高，连续达到12%左右，连续8个月两位数增长。

各位扪心自问：手里屯着的现金，会变毛么？

这是一个老生常谈，但很敏感的话题。

点到为止。

拥抱核心资产，“危”中看到“机”，保持对未来的期望，才是发展长久之道。

国家支持人们买房安居乐业

我国“十四五”规划和2035年远景目标纲要中提出——多渠道增加城乡居民财产性收入。

所谓“财产性收入”就是财产升值带来的收入，国家要增加大家的财产性收入，你想接住，至少得有财产才行呐。

普通人拥有的最大财产就是房子了，既要支持大多数人增加财产性收入，又不鼓励买房？动动脚指头想，都不可能。

其实从大小刺激政策中，也都能明显感受到：国家鼓励和支持刚需和改善人群积极买房、安居乐业。

任何调控，只是要打掉那些“炒房客炒高房价谋求暴力”“盲目高杠杆、高负债增加金融体系风险”的行为。

不能对房地产妖魔化。

不押注房价永远涨，但也不要押注房价永远跌

在过去十多年的“重磅会议纪要”中，对房价最严厉的表述是2018年731会议指出的“坚决遏制房价上涨”。

上涨过快就会产生风险，吹大房屋的金融属性泡泡，成为灰犀牛。

对房价最严厉的表述，都没说要让房价下跌，那么多人还在意淫房价大跌，是不是在做春秋大梦呢？

房价不能普涨，不能大涨，但城市之间的差异性，却让城市房价拉开了的分化的大幕！

城市地位、产业构成、新增人口构成了房价的硬核支撑。

同时，当钱不再投向三四五线小城市的房地产时，一二线城市，必然会获得更多的资金青睐。

大幅分化，已然启动！

重庆实业基础成为城市房产价值的锚

说了宏观层面，我们再聚焦重庆，简单看几点。

很多人喜欢拿重庆和成都放在一起对比，说成都房价高，是因为人口吸引力强，因为产业好。

但我列三个数据，你来分析一下。

第一个，叫新增就业人数。

2100万人口的成都新增就业26.43万人；

3200万人口的重庆，为何新增就业高达75.1万？

第二个，叫流入人口分析。

成都更多吸引到的都是川内人士。

而大重庆虽然人口净外流，但把主城拎出来你会发现，很多区的人口吸引力，远超出你的想象。

 （七普数据）

第三个，叫0-14岁人口占比。

七普重庆人口结构如下：

0-14岁509.84万人，占15.91%；

15-59岁1994.54万人，占62.22%；

60岁及以上701.04万人，占21.87%；

作为老牌工业城市，重庆的老龄化占比的确突出，但同时，我们注意到重庆的0-14岁人口占比为15.91%，而成都的0-14岁占比却只有13.28%。

这说明什么呢？

重庆的人口潜力并不差，结构基本均衡。

客观来看，重庆不限购，不需要落户买房，而成都这两年新增人口数据很猛，有多少人是因为“成都限购，投资买房”的原因而“新增落户”？

成渝一家亲，但在一些善意、良性的数据对比中，我们看到了成都的好，也应该客观、自信的看到重庆的机会，那就是：

依托于实业发展根基之上的稳步前行。

“王炸”随时打下来

最近苏州打了一招“救市”：苏州地方相关国企回购10000套商品房。

这招“回购”相比“城投买地托底”是更猛的烈招。

这招打下来，会有三大立竿见影的效果：

1）盘活项目现金流

当今新房市场，一旦楼盘股东中有暴雷房企，就会导致销售不畅，进而导致项目资金链承压，形成恶性循环，最终传导为交楼压力。

当局一旦介入回购，相当于输血这个项目，他就有钱支付工程款，保障项目工程进度。最终实现保交楼。

同时，因为官方的介入，会让买房人解除担忧，推动项目进入良性循环。

2）推动土地市场恢复正常

参与到“回购”活动中的房企，当然不会是“捡了皮夹子”。

其一，回购的钱，会受到严监管，抽不走。

其二，回购可以建立“互惠机制”，比如约定项目收益只能用于在当地新拿地。

这样做避免了让地方平台公司下场拿地兜底“内循环、虚增”。还能有效推动开发商积极抄底优质地块，让开发商成为城市的长期建设者。

3）降低新房库存，提振市场信心

苏州回购1万套房，可以帮很多楼盘“清栋”。

新房库存少了，部分区域甚至还会出现局部“供不应求”的局面，自然会显著提振市场信心。

达到“救市”“稳市”的目标。

回购是真的购买，而不是“虚增”。

虽然当局回购的住房做什么用途还不确定，包括人才房、保障房、安置房等都是可选项。

而这些实际上都与“多主体供给、多渠道保障”契合，也实现了为“租购并举”住房体系添砖加瓦。

好了，总结一下，回购新房若用于保障性住房更有利于融资，保障了新房项目良性循环，也让房企有了钱去拿地。

既托了楼市，又托了地市，保了交楼。

一石三鸟，完美闭环！

重庆会吗？

我认为概率比较大。

当重庆用出这招，市场会有何反应？

若也像苏州，回购1万套，这就大致相当于最近3-4个月的新房成交规模。

对市场回稳的促进作用，将立竿见影。

至于更进一步的结果。

我会送给大家一句话：

指望重庆房价下跌的人，一定会后悔。