不知道大家有没有发现一个现象
——重庆最近又开始出现“零首付”、“低首付”。
而出现“零首付”、“低首付”的地方在哪里？
璧山、巴南、空港……
这些区域每次房价上涨时，很难看到它们的身影；
但是一旦楼市进入下行期，它们绝对是打头阵的急先锋。
这也让我开始了思考：
为何率先降价的老在新区？
01
新区到底保不保值？
先说结论：核心区更保值。
我这样说的理由主要有三条：
理由一：重庆核心区和新区的房价差距不大。
重庆是一个写进义务教育教科书的“多中心城市”。
多中心对楼市最直接的影响就是房价分布十分均匀。
解放碑，向南20km的龙洲湾，房价10000+；
解放碑，向北20km的空港，房价10000+；
但是！解放碑自己都还有单价18000+的新盘在售。
从事物发展规律上来讲，这个价差是绝对不正常的。
比如上海的房价梯度就是以城市环形快速路作为分界线，内、中、外环有着明显的房价梯度差。
（图源网络）
重庆楼市的未来房价梯度分布，也必然会走上一线城市环线发展这条道路。
理由二：新区房价透支严重，配套成熟度不足以支撑现有价格。
与核心区、新区房价差距不大相对应，重庆现在新区房价是透支严重的。
其根本原因，是新区当下的配套成熟度不足以支撑现有的价格。
比如，都是医院，三甲本部和新区分院是有区别的；
再比如，都是学校，“七龙珠”本部和分校升学率是有差距的；
还比如，都是商业，城市品牌首店是肯定不会率先开在新区的。
关于商业分布最典型的案例就是最近大火的“茶颜悦色”将在重庆开店，它选择的4家首店位置分别是：朝天门、观音桥、大坪、谢家湾。
（截图自“茶颜悦色”官微）
这些商家都是要拿出真金白银投资的，他们更懂得一个城市核心的价值、及未来的回报率。
新区房价透支严重，也导致最近降价很猛！
中央公园，总价130W买洋房；
巴滨路，总价80W买一线江景房；
璧山，“零首付”就可以上车三房小洋楼……
最近重庆新区房价崩塌的例子不胜枚举。
理由三：新区规划容易改规，未来预期无法保障。
新区不保值还有个最重要的因素就是规划容易调改。
买新区，实际上就是买预期；
如果预期不再，那么它的价值将大打折扣。
这里举个典型的案例：
最近科学城某超级千亩大盘又火了，不是因为利好，而是因为利空。
开始买房时说好的轨道15号线就在家门口，但是现在建设时却改规了，新站点距离项目超过2KM，可以说是已经失去了“轨道房”的属性。
该小区的房价走势也是一路下行，业主为此叫苦不停。
所以，重庆买房还是要留在核心区！
02
到底哪里才是核心区？
当下重庆买房，重回核心的道理我已经讲清楚了。
但是，重庆究竟哪些地方才是核心区呢？
目前市场上有三种主流说法：
第一，看内环核心区。
内环所存在的意义就在于串联起、圈定下重庆这座国家中心城市的核心资源。
（图源“重庆市交通局”）
内环的价值除了在城市配套资源上具有垄断优势，它另一个重要的特征是：
土地稀缺
周所周知，圆的面积：s=πr²。π是一个常数，所以面积只与半径距离有关。
所以内环的土地稀缺性实际上是一个数学问题。半径距离拉出去越长，面积将以平方的几何数字增长。
在有限的城市核心半径内，注定了内环的稀缺性。
同样的价格，买在内环更稳，外环容易“担忧”。
第二，看轨道环线核心区。
有人说重庆的内环太大了！
全长75km，已经达到了北京四环、五环的范围了。
那有没有更具城市核心区属性的环状标志物呢？
轨道环线，可能是更好的答案。
重庆轨道环线全长约50.88公里，与北京三环、上海内环是差不多的长度。
并且轨道环线也将重庆的资源精华圈定起来，比如：
4大火车站（重庆站、重庆北、重庆西、沙坪坝站）；
5大传统商圈（解放碑、观音桥、南坪、三峡广场、杨家坪）；
5所顶级三甲医院（西南医院、新桥医院、大坪医院、重医附一，重医儿童）
……
（图底：百度地图）
这些城市顶级商业、医疗、教育、交通枢纽资源都在轨道环线包围圈附近。
并且通过轨道环线，可以方便地与城市大多数轨道线路换乘，去哪里都很方便。
所以，轨道环线以内的资产我们认为流通性更好，而且更保值。
第三：看土拍价格区域。
当然，与房产价值关系更密切的是土拍，是地价。
开发商拿地之前，都会做好评估。
当大多数开发商都愿意花高价格来拿某一个板块的土地时，就说明大多数开发商是认可这个板块价值。
这种高地价聚集的区域，就是核心区。
比如：重庆今年首轮土拍，仅有大杨石板块一宗土地楼面价过万。
这就说明，大杨石板块的价值已经达成了楼市价值共识，未来也将是重庆楼市的价值高地。
而在去年，央企保利也在大杨石拿下一块规划建筑约12.55万方的地块，这在核心区近两年可以算得上大盘了，据说最近它就要开出来了。
这是一个双央企的合作项目，取名为
——保利中交云上雅集。
今天，我就带大家提前打探下这个项目的价值。
03
保利的拿地逻辑
保利去年拿下了大杨石这块地，那么这块地究竟有何亮点能够让其一掷千金？
我先来捋一捋保利这次拿地的逻辑。
逻辑一：有轨道双轨环绕，保值升值。
云上雅集这个项目周边有两条已经开通的轨道线路，一条是东西走向的1号线，另一条是南北走向的5号线。
这两条轨道线路可以说是重庆中心城区最重要的两条线路了，通过这两条轨道线路可以通南达北，连通东西。
有了轨道的加持，这块地开出来的项目拥有很好的保值增值性。
逻辑二：有成熟商业，环顾四方。
保利拿下的这块地，周边商业配套十分成熟。
距离项目最近的就是远洋地产打造的“朗朗天地”商业。
你没看错，就是那个合作打造了成都远洋太古里商业，拥有丰富商业运营经验的远洋。
现在这个商业体已经开业，里面引进了大型连锁商超麦德龙，可以满足我们生活所需。
如果这个社区商业满足不了，那么从云上雅集出发，前往三峡广场、大坪时代天街、杨家坪也都很方便。
逻辑三：优质医疗，保障健康。
特别值得一说的是云上雅集这个项目的医疗配套资源。
重庆最顶级的5个医疗机构，有4个都在项目直线距离约5公里内，几乎处在4大重庆顶级医院的几何中心。
西南医院：约1.76km；
新桥医院：约2.78km；
大坪医院：约5.29km;
重医附一院：约4.10km。
数据来源于：高德地图
（图源：高德地图截图）
城市级的顶级医疗配套，为生活在这里的业主健康保驾护航。
逻辑四：经纬大道，向西起点。
云上雅集这个项目紧邻重庆重要的主干道——经纬大道。
从宏观区位上来看，经纬大道可以说是重庆向西发展的起点。
（图底自“高德地图”）
当下重庆高新区发展如火如荼，了解重庆高新区历史的朋友就会知道，重庆高新区最早成立在石桥铺，区管委会在二郎。
而这条经纬大道就是串联起高新区核心的一条城市主干道。
现在，重庆高新区进入西部槽谷进行大开发，而这条经纬大道通过二郎立交进入银昆高速，可以方便地抵达高新区新核心——金凤中心。
所以经纬大道是一条当下处在时代风口上的“黄金大道”，它是重庆向西发展的起点！
逻辑五：核心区的烟火气息，足以让人着迷
最后，我认为保利拿下这块地还有一个重要的原因
——重庆人离不开核心区迷人的烟火气。
重庆是一座极具烟火气的城市，老城核心具有很多标志性的极具烟火气的街道。
当下最著名的莫过于九龙坡的科园四路、巴国城。
（图源网络）
（图源网络）
云上雅集这块地本身周边，也是拥有极具重庆特色烟火气的街道的，并且距离科园四路、巴国城都不远。
我们为什么要进城？
我们为什么离不开核心区？
就为了在一天疲惫的工作后，能够享受这迷人的人间烟火气！
04
项目产品亮点
当然，除了地理区位上的占位优势，云上雅集这个项目本身产品力还是有不少亮点。
我这里替大家提前打探了一下，这里说几个我印象深刻的点：
A、项目洋房、洋楼分离，实现更纯粹的圈层交流。
重庆核心区缺地，太缺了！
所以过去核心区就算是改善项目有容积率的限制，但做出来的大多都是高低配混杂的产品。
但实际上，洋楼住户和洋房住户的人群构成是不一样的，这也导致他们的生活习惯、观念也是不同的。
云上雅集针对这个痛点，将项目从物理界限上分割成两个组团
——洋房、洋楼，分区管理。
这让改善型购房者，实现了更纯粹的圈层交流。
B、顶级设计团队打造，外立面、园林品质出众；
再说一个这个项目让我印象深刻的点
——项目外立面采用玻璃幕墙，质感出色。
据了解，云上雅集的建筑设计团队是——天华团队。
作为当下市场上的豪宅专家，天华连续2年登上英国权威建筑杂志《Building Design》发布的全球建筑WA100榜单，2022年荣登全球建筑（World Architecture）上榜企业第15位，中国大陆上榜企业第2位。
它设计打造了全国知名豪宅上海仁恒静安世纪；
我们重庆本地的蘭园、九曲河等多个豪宅项目也由其设计。
另外，这个项目的园林设计请到了国内一线景观团队——笛东团队；
样板间的软装请到了全球酒店室内设计公司——郑中设计；
因此，这个项目产品力是相当能打的，做到了全方位的豪宅配置。
（营销中心 效果图）
（营销中心 实景图）
C、双央企携手，产品质量有保障。
最后，我不得不提一下云上雅集这个项目的开发商。
它是由保利+中交，双央企合作打造的项目。
这两家央企合作经验很多，打造出很多重磅级的项目，最知名的项目就是世纪工程——港珠澳大桥。
（港珠澳大桥 图源网络）
如今，这两家央企在重庆再度携手，在核心区合力打造出全新的改善大作云上雅集。
这让我对这个项目的期待值，直接拉满！
D、洋房、洋楼，全系臻装
云上雅集这个项目无论是洋房还是洋楼，从产品设计上都做到了“真改善”：
洋楼，全部都是三房两厅双卫设计，建面约97㎡—99㎡；
洋房，全部都是横厅板式四房设计，建面约120㎡—129㎡。
并且全系都标配臻装！
以洋房D户型为例，在建面约129.8㎡的空间内，它做到了1梯2户、纯板式横厅、7—8层低密设计，仅仅是在采光视野通透性上就已经赢了。
再加上开间最大约7.1米的横厅，以及超长的景观阳台，甚至能吊打市面上很多大平层的尺度。双央企联手打造，精装更是令人放心。当别人坐在高周转的精装小船上开盲盒，而你却住在云上雅集享受着高品质、高标准的舒适精装房，这将是种羡煞旁人的生活体验。
05
结语
最后，总结一下。
当下，核心区是现在重庆购房者的首选区域。
重回核心区的意义在于保值增值；
在于享受更完善的配套资源；
以及更具烟火气息的生活方式。
所以，买回重庆核心区大势所趋！
而大杨石，已经成为了重庆人们心中达成价值共识的核心区板块。
这个保利+中交，双央企新推力作，占领了核心区稀缺土地、城芯全系配套、低密改善洋房、洋楼等资源。
对于喜爱核心区的人来说，这次入手核心生活圈资产的机会，真的不容错过！
重庆新一线城市2022-08-15 14:59:22来自重庆市
