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如果新房成交量近乎“冰冻”,后续会发生什么?

大卫聊地产2022-03-31 16:02:45

3月末，重庆主城住宅的周成交量比较稳定。

三月阳春，乍暖还寒。

而让人心子把把有点小紧的数据是：重庆进入了周成交量10万方级别！

（图源铭腾机构）

你知道这意味着什么吗？

重庆楼市在民间素有“天量供应”之说。

天量供应的初衷，自然是满足天量需求；

否则消化不完，也就不可能有持续的天量。

在很多年份，重庆主城都用2000-3000万方左右，约折合20-30万套／年的新房供应，满足人们从无到有的刚性住房需求。

“天量供应”有两个很显著的影响：

其一，让地价与房价得到平稳发展；在重庆买一套房，相对更轻松；

小两口踏实工作，若不过分追求居住品质，总价100来万，首付30多颗，就能在重庆上车安个小家。

其二，横向对比下，重庆住房的资产属性不强。

也就是最近一些朋友说的，如果重庆人的子女去北上深读书就业，你卖掉重庆四-五套房，可能都换不起那边核心位置一套好房子。

按照2000-3000万方的供应量，月均成交掐大数取整，大致能去到200万方左右，周均就是50万方级别，“金三银四”这类旺季就应该是70-80万方左右；

如今，直接给干到了10万方＋，抛起算，就减少了85％。

是的，缩减约85％！

进入“地量”模式。（地量！不是地狱）

如果“地量”真正到来，取代“天量”，从我个人角度分析，事情可能会有两点显著的变化，仅供参考：

1）新房价格，会涨；二手房分化，少量优质楼盘，会长期上涨；

2）市场将迎来比较强烈的“压力测试”，并导致短期开放更多刺激性措施的概率，大大提升。

先说价格的事。

其实市场已经有所体现。

当你以为市场平淡，房价就会大跌的时候，事实却并非如此。

参考铭腾数据，重庆的新房住宅成交均价，今年基本上是维持了一个相对稳定＋高位的状态，建面均价约15000元／㎡。

并且从2月中旬之后，差不多连续五周平稳上行。

（图源铭腾机构）

形成如此局面的主要原因，是购买力推动。

即：

出于“烂尾、”扯皮”担忧，越是大降价大促销的楼盘，买家反倒是越谨慎、不敢轻易涉足；

为了规避风险，大家更倾向于稳健型品牌房企＋核心地段的项目；

而稳健＋优质，也意味着价格会稍贵一些。

比如上周锐理统计的新房成交榜：

重庆签约备案数据好的新楼盘，被核心区＋北区热门版块瓜分，价格也都不便宜！

二手房市场趋势也比较清晰，目前大家更偏向于两种：

新区价格偏低的大盘；如科学城区域富力城、文旅城等，单价不高总价不高，适合刚需自住；

核心区、热点地段的次新盘。如两江四岸、照母山等，价格虽略贵，但核心资产的保值能力、抗跌能力都让人更有信心。

例如融景城、重庆天地等，都是重庆二手房市场长期活跃的网红级楼盘；

而优质的次新盘，在新房成交减少之后，成交量／价已经在不断上移。

“地量”模式下，卖房人难受，不降卖不掉，降也卖不掉；买房人也难受，想他降，但降多了又怕，更不敢买...

更难受的，还有城市自己，会展开一场“压力测试”。

我认为这里可以参考一下其他个别城市的案例。

3月份目前已有几个省会级城市对楼市政策进行了调整。

福州、哈尔滨，分别放松了“限售”“限购”等政策；

而更早的郑州，其实动作；

在郑州《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》的新政19条里，释放了包含放宽限购、取消“认房又认贷”、推行棚改货币化安置等等，一揽子大招！

执行7年的二手房交易20％差额税，也开始按核税价的1％征收个人所得税...

●降低开发商拿地成本，减轻资金压力；

●放宽限购、限贷，重提货币化安置，释放需求；

●降低二手房交易费用，刺激住房需求的良性交易循环...

关于郑州，央视财经在3月21日进行了特别报道，并用了12个字形容：“大涨七成”“开盘排号”“热起来了”。

其中含义，值得揣摩和思考。

实际上，无论哈尔滨、福州，还是郑州等，我认为他们都是经历了“困难时刻”，“楼市冰点”，在“压力测试”之后，出于稳市场、稳预期的迫切需求，快速做出的重要调整！

尤其郑州非常典型。

这座城市在天灾、疫情影响，并叠加房地产行业自身原因之下，陆续出现几十个楼盘宣布延期交付，部分项目陷入困境，楼市成交量／价萎靡不振；

人们对于市场的信心和预期，受到了很大打击。

若放任蔓延开去，甚至还有可能影响到更多的方方面面！

以郑州为代表的大城市，对楼市有效“松绑”，俨然已是当下的趋势。

那么，重庆呢？

前阵子重庆公布了1-2月房地产的一些相关数据，整体平稳，但一些数据挺让人有担忧。

1-2月，房地产开发投资增速下滑；

房屋新开工面积、房屋竣工面积均同比下降；

商品房销售面积同比下降12.2％，其中住宅销售面积下降21.2％。

一句话总结就是：投资，开工、竣工面积下滑，销售遇阻。

如不及时干预，我担心舆论氛围或将形成一个看空做空的“负能量循环”！

从发展历程看，重庆楼市长期追求稳健、良性、健康、供需平衡，以自住为导向的发展路线；

但是，作为成渝双城经济圈的驱动型、引领型城市之一，我们肩负着区域发展“头狼”的战略使命！

在个别开发商暴雷，市场信心不足，部分购房者预期悲观，并有蔓延之势的当下，迅速果断的出手调整、刺激，率先打破平淡，或对整个区域，都能传递更积极的信号！

重庆当前有“豪宅房产税”“二年限售”“三无房产税”“三无限贷”等楼市措施，以及在城市更新方向，均有一定的调整释放的空间！

抢跑，卡位，争夺资源；

在存量时代的城市发展格局中，愈发关键而重要。

●如何刺激合理需求进场？

●如何鼓励云贵川以及区县朋友来主城安家？

●如何激活一二手房市场更良性的交易？

●如何让开发商们充满信心？

相信重庆，期待重庆，快速、果断、积极的应对大招，就要来了。

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