当当当当当当...
一大早，就是晴天霹雳。
美女小周给我打来语音电话，清脆的告诉我，最近那个“准买家”不买了；
理由是：“位置虽然好，但总感觉品质并不是太好，户型设计也不好，未来增值潜力一般...”。
这客户大概是3月初沟通的，为了他，在价格上，其实我都做好了继续妥协的心里准备。
实际上从去年的市场价140万左右，为了契合今年小阳春“出货行情”，在2月份我已经做过一次调整。
期间有多人咨询，但高意向者寥寥。
但无奈，在我就等待预约时间，准备面谈签约前，又宣告失败...
这个经历，其实是一个典型的失败案例，通过他我进一步总结出当前「买房四不要」。
分享给大家。
笋，在买房界，通常被用来形容大幅低于正常市场价的“便宜货”。
上述住宅我于2019年以11800左右单价购入，该价格是2018年同楼栋的75-8折左右；是2019年同期9折左右的优惠价位。
我签单时，旁边的几个中介小哥都探出头，发出啧啧声，因为我在和卖家见面当时，又砍了3万下来，卖家都毛了...
但你以为足够低了吗？
到目前，若以120万算，二年半时间，账面升幅约25％，但如果单以这套房的利润空间计算，扣除资金成本（年化假定5％），机会成本（同期若买其他的，有望达60％），这将是一笔严重亏损的交易。
非常不值得。
是我看走眼了。“笋”非价格，而是价值！
这套房所有外部要素一应俱全，名校、地铁、商圈...如今分析起来，看走眼的原因主要都是内部因素：
，硬件品质和产品短板，影响长期价值；
第二，情怀，有时候就是一把镰刀；
第三，过高预估了物业服务对于房屋价值的权重。
请注意，这不是一套老房子，在某家APP上清晰注明着2014年；
也就意味着房龄仅仅只有7年左右，标准的次新房。
但是，硬件品质的确有些拉胯。
电梯厅楼道，除了正对电梯的周围有10来平米左右的位置贴了砖，其余的地方，居然是大白墙！
你没看错，标准层过道，是大白墙！这大约是90年代以前的做法了吧？
过道况且如此，车库入口、外立面等就更一般拉萨，户型设计，更是“精彩”；
租户还总给我反应“隔音不好”，当然，对于这一点，是他们声音太大，还是墙体太薄，暂时还需考证。
“重庆一哥”硬件品质，缘何如此？
梳理了一下，倒合乎常理，2014-2015年，楼市经历了调整，一些开发商“降价抛售”，高周转型的开发商，往往会通过改小户型、降低总价、降低单价，去换市场销量。
价格降了，品质会降吗？
开发商不是做慈善，在商言商，我们不能说他错了...
在资本、利润的裹挟之下，是无奈，也是现实。
不过分相信口碑，而要相信商业逻辑。
我一度以为，情怀或物业服务，能弥补上一定的硬件短板，但事实证明--不行；
作为弱势群体，我们必须牢记一件事：硬件标准，是影响房屋长期价值最关键的因素之一！
而不是情怀。
重庆人的“一哥情结”，一直很重。
由此也诞生了一批追随者，包括我；
至今还持有几套他家的房产。
但如今仔细一盘算，很多居然都并不理想，不及预期！
比如，2018年，两套同时期购入，如今他能比数公里外的另一项目，少增值了几十万...
导致如此状况的原因，我分析大致有三：
，同时期购入，“一哥”的房价，会比二三四五哥的贵一些，然而部分项目到二手市场却未能将“贵的地方”体现出来，个别的，甚至和18阿哥的某些项目，也拉不开差距；
第二，市场化的今天，弱市时，大家或都存在减配风险，而旺季时，房价的“情怀”却像一把镰刀；
第三，预期越高，失望越大。
地产界最有情怀的宋卫平，因为情怀，失去了他的心肝宝贝；
而我们普通老百姓买房，更不应该幻想某个或某几个开发商能一直坚守初心。
需要更加理性才是。
物业服务公司是一个利益纠葛非常多的江湖；
形式和运作上，他应该是个“雇佣服务”，但实际中，很多物业公司开始像“大爷”。
收费-服务-满意OR不满意-离开OR继续；
变成了收费-分配-“一顿操作猛如虎”。
最近很多小区在闹换或取消“物业服务公司”。
好的物业，能给业主省心，又能让房屋本身得到更好的维护保养，从而价值得到提升。
但这一切的源点，其实都是目的驱动：获得利益或者获得名气。
而名气大多数时候，又都是一部分真实力，加一部分炒作而来。
就像物业服务排名，从来没有一个所有人都认可的榜单；
而万科、融创、碧桂园、绿城、龙湖、棕榈泉、中海、保利、招商、金科...这些梯队的物业公司，到底有多大普遍性差别呢？
其实没有；
或微乎其微。
物业服务有价值，但不要把他的价值放的过大。
一个梯队内的类比，对后期房价影响，几乎可以忽略。
我拨通了小周的电话，告诉她，房价，还有空间。
因为我在打开APP时，看到有邻居朋友，再次做出了“价格表率”...
在行情更加不确定的当下，买入时，得反复权衡；
而卖出时，必须得比你的邻居更狠，才行啊！
大卫聊地产2022-03-14 22:02:40
