8年间首宗常规涉宅地成交 青羊新城中心的“信号”看懂了吗？

注：如无特殊说明，文中商品住宅数据均为备案口径，土地市场数据均为拍卖口径，2021年数据统计至8月31日。

成都2021年第二轮集中拍地刚刚结束。在“稳地价、稳房价、稳预期”的前提下，以及限地价又限房价的拍地游戏规则下，以往大家关心的“价格”其实已经没有多少想象空间，最终的成交情况亦是这样。但尽管如此，市场对于土地市场的关注度有增无减。

说到底，土地市场的动态和城市规划的变动一样，与这个城市、区域甚至板块的未来息息相关，每一宗地背后，也许都藏着一个“重要信号”。

青羊区马厂坝板块就是一个非常典型的案例。

常规涉宅用地入市释放了什么信号？

成都第二轮“双集中”中，青羊区成交了2宗地，其中1宗就位于近期高频出现的【马厂坝板块】，距离地铁马厂坝地铁站约1公里。

关于这宗地，锐理君认为有两点应当关注：

☞宗地起始／成交楼面地价14000元／㎡，是青羊区迄今为止起拍价第五的地块。在此之前，周边地块（青羊区范围）受人才公寓、TOD等特殊用地性质影响，成交楼面地价为8244元／㎡。

☞2014年至此次拍地之前，马厂坝板块青羊区范围仅拍出4宗地，其中2宗为TOD用地，另外2宗地的住宅部分均为人才公寓。此次成交宗地虽然仍有人才公寓建设要求，但其一，这并不是纯粹的人才公寓用地，仍有半数的常规商品住宅指标；其二，此次建设的是“销售型人才公寓”，将优先面向人才销售，余下房源会正常入市。可以说，在目前普遍设有移交／自持门槛的大环境下，这样的条件已经算是常规涉宅用地。

在此前锐理数据的多篇稿件中，均对马厂坝板块有所提及。9月19日，马厂坝TOD一期组团【青雲壹号】的销售中心正式亮相，为该区域带来了更多的关注度。如果说2019年马厂坝TOD项目首批地块成功出让，是该片区启动建设的一个标志，那么这次青雲壹号亮相，周边常规涉宅用地入市，更是马厂坝板块进入集中开发、集中建设的重要信号。

马厂坝板块位于青羊新城西端，以马厂坝TOD项目为核心，东与外光华板块相邻，西接光华新城。青羊新城规划范围42平方公里，约占整个青羊区面积的2／3，这样庞大的一个城市空间，其开发重点为何落在了绕城外的马厂坝板块？从城市与楼市的发展逻辑出发，或许能回答这个问题。

以马厂坝TOD为核心的马厂坝板块位置示意

青羊区开辟新的城市空间为何很有必要？

城市边界越是往外延伸，中心城区的价值就越是凸显，这正是近年来成都房地产市场圈层分化越来越明显的重要原因——今年前8个月，成都主城区（含高新区）住宅备案均价约24000元／㎡，天府新区约21000元／㎡，近郊约14000元／㎡，远郊约9000元／㎡，由中心向外阶梯式递减。

传统主城五区的地、房供需矛盾格外突出，尤其是青羊区。锐理数据统计显示，2018年至今年8月，青羊区共供应涉宅用地约1612亩，与供地大户成华区（3077亩）、金牛区（2643亩）等差距明显。土地供应量少，也影响到了住宅的供应。2018年至今，青羊区新增住宅供应仅约8000套（不含人才公寓），是主城区中一个住宅增量不及万套的区域，也是其中的商品住宅供不应求区域。

作为成都最“老”的城区之一，青羊区非常有必要开辟新的城市建设空间。基于此，近年来青羊区的重心逐步转移至青羊新城——在的《成都市中优“十四五”规划》中，除了天府锦城、交子金融城2大城市主中心外，还明确了7大城市副中心，青羊新城就是其中之一。今年上半年，青羊区正式将政务中心从一环内外迁至青羊新城青羊总部经济基地（新政务中心已于5月开始运行），建设青羊新城的决心可见一斑。

楼市数据端的表现则更为清晰。粗略统计，2018年至今年8月，青羊新城共供应土地约1089亩，成交商品住宅近7000套，分别占整个青羊区成交量的68％和74％，是的供应主力。

建设十余年青羊新城开发重心悄然外迁？

实际上，青羊新城并不是一个新兴的区域。早在2004年，青羊区就意识到了空间有限、载体不足的问题，于2006年将区行政中心西移，开发新城，也就是如今青羊新城的雏形，仅8平方公里，青羊区形成如今的源城＋新城格局，且新城扩大至42平方公里，已是后话。

经过十余年的开发，青羊新城主要形成了外金沙、外光华、成飞以及新兴的马厂坝四大重点板块。过去数年间，前三大板块担当了新城的住宅供应主力，尤其是外光华板块。2018年至今，外光华板块共成交商品住宅上万套，而期间的新增供应不足7000套，供应缺口不小。与此同时，成飞板块的住宅也供不应求，外金沙板块住宅供销基本持平。

成熟，是这几大板块受关注的优势，也是未来城市发展的掣肘，土地供应端的乏力就是表现之一。2017年以来的这5年间，除2019年外，土地的供销量与此前相比均处于低位。

但马厂坝板块是个例外。

马厂坝板块的核心，是规划面积超千亩的马厂坝TOD。2019年年底和2020年年底，成都轨道交通集团先后竞得地铁马厂坝站以北共计约445亩地，拉开了马厂坝TOD项目的建设序幕。2020年5月，成都官宣首批14个示范性TOD项目，青羊区的“TOD代表”就是马厂坝TOD。

去年3月以来，涉及青羊区、温江区文家康河片区、文家乐平片区、红桥片区的多份调规文件相继出炉，包括增加住宅用地、公共服务设施用地、落实马厂坝片区TOD一体化城市设计方案等。而这里，正是马厂坝TOD所辐射形成的马厂坝板块区域。这一系列调规，为马厂坝板块腾退出了大量的开发空间和土地储备。

2020年8月19日马厂坝TOD周边调规内容来源：成都市规划和自然资源局

2018年以来，以马厂坝地铁站为原点，周边2公里范围内，包括马厂坝TOD项目及其辐射区域在内，已成交土地10宗、上千亩（统计范围内含温江区地块）。马厂坝板块正从一纸规划逐步落地，未来很长一段时间，这里将是青羊区供地节奏最快、规模、开发力度最集中的区域之一。

供应缺口扩大马厂坝“开闸”能否带来新机？

空间有了，人从哪里来？经济如何“活起来”？

一手规划动，一手政策行。青羊区在的“十四五”规划中提出要优化“一轴两心·双擎驱动”发展格局，作为“两心”之一的青羊新城中心，就将结合马厂坝TOD片区，以及东侧的总部经济区核心起步区，共同打造集城市综合服务功能与新兴产业功能于一体的多元活力区级新中心。

青羊区“一轴两心”格局来源：青羊区“十四五”规划

因此，尽管近四年来除人才公寓外，马厂坝板块并未新增常规商品住宅供应，但未来区域的购买需求并不少。一方面，青羊区的住宅供应缺口仍在持续扩大，另一方面，在新的城市规划、产业规划下，更多的产业、人口与居住需求会持续流入青羊新城中心，这就让具有规模开发优势的马厂坝板块，成为了承接新增需求的。

马厂坝TOD项目，就是围绕“人流量”与“人留量”两大课题而推进的。

经过成都近几年的大力推动，关于TOD模式的定义以及优越性都逐渐被人们所熟知。就我们个人而言，这种以公共交通站点为核心、在周边逐级布局工作、商业、文化、教育、居住等功能的区域开发模式，所带来的的优势就是科学、便捷、生态、宜居。

成都在打造TOD时，创新提出了专属的“137”圈层模式，即以轨道交通站点为中心，在半径100米核心区布局商服设施，在半径300米次核心区布局办公、酒店及公服设施，在半径700米非核心区，布局住宅、公园等生活生态空间。

基于对TOD开发模式的认可，市场对于TOD项目中住宅产品关注度和接受度已经很高。此前，陆肖TOD·麓鸣九天、双凤桥TOD·凤舞七里、二江寺TOD·两江映月以及龙潭寺TOD·龙潭九章等都已相继推出首批住宅产品，都实现了较好去化。

马厂坝TOD以马厂坝地铁站为中心，由成都轨交集团引领开发，马厂坝TOD-西部新城北TOD的一体化规划范围约3000亩，包含住宅、商业、中小学、公服等功能，涵盖生活各个环节。

马厂坝TOD

对于城西来说，马厂坝TOD项目有非常重要的意义。马厂坝TOD一体化设计范围内，规划了大量教育及商业用地，填补了这一区域城市功能的缺失。同时，借助地铁4号线也串联起了青羊鹏瑞利-万达商圈和温江光华商圈。片区自带大健康产业链，周边有华西医院温江分院、成都市妇女儿童医院、四川省人民医院、成都中医大附属医院以及成都医学城B区等丰富的医疗资源，同时连接了环城生态带与江安河生态走廊。

经过近两年的筹谋、建设，马厂坝TOD一期住宅项目【青雲壹号】预计将于近期推出。经踩盘，锐理君认为青雲壹号具有相当不错的市场竞争力，且其竞争力并不仅仅源于周边供应短缺的客观市场环境。

马厂坝TOD·青雲壹号效果图

青雲壹号

青雲壹号规划面积约234亩，分六个地块打造，共计1900余户，为10F洋房和15F小高层产品。作为马厂坝TOD“打头阵”的组团，青雲壹号看点颇多。

☞青雲壹号近马厂坝地铁站，出地铁后可通过地下通道直通下沉广场商业，交通便捷，资源聚集，在建的泡桐树小学分校、金山小学等都相距不远；

☞青雲壹号组团与江安河支流相邻，未来将沿河打造滨河景观带，生态环境优越；

滨河景观带效果示意

☞青雲壹号首发主力户型为建面约120㎡套三、136㎡和154㎡套四，当前青羊区的成交主力就是约120-150㎡面积段产品，也是供应缺口的产品，定位精准。同时该批次为清水交付，总价更可控。

成都城西向来精彩，楼市亦是如此。以马厂坝TOD·青雲壹号为开端，马厂坝板块到底能否撑得起城西下一份“精彩”？我们拭目以待。