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新数据:跟天气一样热的,其实还有重庆新房市场...

大卫聊地产2021-08-07 20:33:38

最近铭腾发布了一份7月份的市场数据。

其中有很多颇具价值的线索。

比如供需情况，让人大吃一惊。

（图源铭腾数据公众号）

今年已新增的供应，明显低于去年同期，而成交量，却更多...

这说明了什么？

说明，市场上，不缺买家，新房消化，仍然很快。

区域方面，渝北区，一骑绝尘...供需两旺，夸张的是：成交几乎快是第二名的2倍！

（图源铭腾数据公众号）

渝北凭什么？

渝北的整体价格，除了低于新房稀少的传统核心区，几乎是领涨重庆。

（图源铭腾数据公众号）

卖的贵，而且卖的火。

几大版块，差不多都进入建面1.5-1.8万元/㎡的区间；

尤其像轮土拍“引燃”的中央公园，一些新盘，建面单价已迈入2时代！

那么，如今市场环境下，该如何抉择？

或者说，以渝北为例，还有哪些价值潜力可以挖掘？

首先，我们应该去分析：渝北，为什么这么强？

大的方面，是城市发展，产业发展的红利；

局部而言，是北区的规划、配套、环境等带来的“虹吸效应”。

这些因素，让以中央公园为代表的北区新兴板块，被“引燃”了...

我复盘了一下北区过去10来年的发展脉络，发现一个秘密，那就是：

北区之所以一直很热，成为价值高地，是因为他循序渐进的兑现能力；

（照母山图源网络）

他每一次，都能把昨天我们以为的荒地、受人鄙夷的“郊区”，一步步变成今天的繁华、被人追捧。

比如照母山、礼嘉，或是中央公园。

（区域示意图）

因此，面对如今行情，很多朋友应该和我一样，忍不住开始思考：

北区高价热门区域，还能追吗？

按照过往趋势，我们要思考的，是不是应该去寻找新一轮发展热土？下一个照母山，下一个中央公园？

他会是哪里？

顺着北区的发展路径观察，实际上一个区域，最近已经跳脱了出来：空港！

为什么会是空港？

或许不难分析。

（示意图大卫制图）

首先，从地理位置上而言，空港与中央公园挨着，在规划、配套、人口、产业等方面，有着高度的关联性和互动性。

其次，北区的几轮高速扩张，最重要的是什么？

是产业引领、配套引领！

而空港，实际上才是渝北多年来低调打造的“临空经济产业区”核心！

2007年，重庆在这里设置了临空经济区，空港新城横空出世！

2016年，这里晋升成为临空经济示范区；拥有“一核五区”战略布局。

（重庆临空经济产业群图源网络）

现在你从机场出来，沿着空港大道，密密麻麻布局了众多产业，长安、恒通、鸽牌电缆、中南橡胶等等，近150平方公里的临空产业集群。

空港，与中央公园千亿级商圈一起，成为渝北“五个千亿产业集群”的组成部分。

（大卫制图）

基于产业，十多年的时间，空港新城大约聚集到约20万人口。

按照规划，空港的常住人口未来将达到30-40万。

空港形成，实际上与中央公园共享着大区域内的产业、资源、配套、人口；但是，空港的楼市，多年来却十分低调。

很务实，没有炒作。

或许正因此，空港与中央公园之间，形成了较大的价格差。

大一些的，甚至达到2.X：1.X接近一倍的差价！

但是，你要知道，在4月28日的首场土拍中，空港的楼面价，已经突破万元，达到10868元/㎡！

同时，即将开始的第二轮土拍，可以猜想，渝北的供地重头，更会开始偏向空港。

（数据整理自重庆锐理数据）

这，预示着什么？

空港，会是一个高潜质区域，会是下一个中央公园吗？

我分析了一下。

空港的低调，源于其自身特点。

他遵循了一条“先产后城”的理念和逻辑。

即：

依托于江北机场，重点优先打造临空工业、物流、保税等产业群；
把产业骨架做扎实后，才同步实现其他配套的导入、新兴城市住宅的建设。

“先产后城”模式，不会先抛出大蓝图、大概念，而是会务实的做产业。

基础配套，伴随着产业和人口，同步实施、逐步落地。

因此，你去看空港的配套，都不差。

比如交通。

2016年轨道3号线通车空港；

规划中的14号线，未来会连接空港、重庆北站、西站，以及铁路东环线。

城市主动脉空港大道、桃源大道、绕城高速等，也已快速通勤。

比如商业。

官方报告中，空港商圈是主城18个核心商圈之一。

区域内规划有超百万方的商业体量！

比如以全球第二大购物中心美国摩为蓝本的设计中，就包含了50多万方的室内游购商业综合体！

（“美国摩” 图源网络）

又如医疗方面，渝北区人民医院、重庆医科大学附属第三医院、渝北区中医院等，都比较完善。

生态方面

空港也正在打造不亚于中央公园方家山公园，约3000余亩！

还有约2300亩跳蹬河公园！

你会发现，整个空港，已经拥有了厚重的产业基础！

相对应的交通、医疗、商业、教育等配套，正相继落地；

而且这里已经实现了产业常住人口、原住民、产业流动人口的规模化组合！

产业、配套、人口，都不错！
地价起步，房价不贵！
在很多人眼里，还是“郊区”。

这几点，是不是在十年前的照母山，五年前的中央公园，似曾相识？？

若干年前的某个夏日午后，我有一次路过照母山，停车在路边，看着两边有点荒凉的场景，没有公交车、没有商业、人影都少的可怜...

我像很多朋友一样，心中默默念了一句“郊区”！

加油，跑了。

如今，我也会像很多朋友一样幻想：“如果当时，多买几套，那么...”

前瞻性，才是王道啊！

而据我所知，最近，因为土拍、因为热点新区的价格崛起，已经有很多聪明的朋友、看得懂北区发展逻辑的朋友，在迅速行动了！

比如上一周，有几个很资深的买房朋友，拉着我去了一趟空港！

突然发现，空港已经有一些大品牌开发商提前布局了！

恒大、金科、招商蛇口、美的等等。

看到一些项目，也相当有卖点...

比如恒大御峰。

开着车从空港大道一直往前，就会到达空港的中心腹地。

有一处在建中的约50万方游购中心，恒大御峰就在附近。

从基础情况看，御峰打造的是一个品质纯洋房社区，建筑体量约25万方。

让人惊喜的是，整个项目的容积率仅约为1.3，基本是空港板块目前容积率的项目了。

（效果图）

在低容积率的优势之下，恒大打造一个相当“霸道”的园林景观。

仅园林景观就占了约70000㎡！

园区内草坪、花丛、灌木、矮树、花树和乔木等穿插种植形成了8重园林景观；

什么概念呢？

应该就有点像把住宅建在了公园里。

（效果图）

在项目的中庭，将修建一个1800㎡的湖，低矮的洋房，绕湖而建。

请注意，不是水景，是湖...

（效果图）

配套方面，恒大会配置风情商业街、铂金会所。

铂金会所集健身、娱乐、休闲、餐饮等于一体，有大约1000㎡！

（效果图）

产品层面，洋房的面积段很好，大约66-102㎡；

如此一来，即满足品质刚需，又适合改善。

产品的受众人群更充分。

恒大还提供了升级版的9A精装交付：

大门：专属定制了腾龙装甲门、指纹密码锁；
全材料：国际一线品牌的抛釉地板砖、方太、老板等品牌厨电；
还有电动晾衣杆、智能马桶等品质化配置...

（样板间实景）

而且还是采用了智慧社区标准！

社区配置人脸识别、智能梯控系统、室内可视对讲...等较高的配置。

恒大的园林景观、配套会所、产品等，其实都有比较强的标准化工艺，在过往很多项目，呈现也都不错。

比如北区上半年的热盘，恒大翡翠湾。

（恒大翡翠湾实景）

会所、水景、园林、建筑等，都已实际呈现。

因此，恒大御峰，作为北区稀缺的中小户型，低密度、纯洋房、智慧社区、精装修交付...

这本身，就是市场最紧俏的产品形式。

如果有兴趣，建议抓紧时间，赶紧去看看吧。

“重庆向北”为什么魅力如此之大？价值不断创造新高？

早期，或许是因为地势平坦、开发环境吸引；

后期，则是产业引领，配套引领，品质项目落地；

产业、配套、人口、环境，彼此相互成就。

于是，有了新牌坊、照母山、中央公园；

现在，随着发展，这股势头，似乎来到了空港？

而聪明人做的，就是顺着价值线索，去寻找每一个“价值洼地”。

-END-

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