上周5月27日，重庆市规划和自然资源局公示《重庆市国土空间总体规划（2021—2035年）》。
重庆市国土空间总体规划公示版，主要内容包括规划范围和期限，新阶段新理念新格局，内陆开放的重庆，高质量发展的重庆，高品质生活的重庆，山水之城、美丽之地，现代化的主城都市区，规划实施保障等8个方面。
在空间和理念规划方面，有着很多的动作，可以确定一点的是，在保持原有城市中心建设的基础上，也会大力开拓新的城市发展新区。这点在楼市来看，就意味着有更多的土地出让，更多的楼盘建设。
重庆目前的新区是相当多，而且在价值上也出现了不小的分化，每个新区因为不同政策的影响，在房产价值上也有很大的区别。比如巴南的高职城，目前价格在10000元/㎡上下，而北区的礼嘉都在20000元/㎡+。
重庆的大部分新区基本上都已经定型，在经过楼市新一轮的更迭，以及428土拍的价值输出之后，一些比较有潜力的新区就渐渐浮出水面，下面就来例举重庆东西南北部分有不错发展价值的新区。
01 北区——中央公园北
中央公园北堪称428土拍的赢家之一，看一下土拍前十，中央公园北的地块基本上占据了半壁江山，楼面价都在9600元/㎡。
21054号，中铁建以总价294000万元竞得，成交楼面价9621.07元/㎡，溢价率54.4%；
21055号，中交以总价220000万元竞得，成交楼面价9681.65元/㎡，溢价率43.67%；
21056号，佳源以总价224000万元竞得，成交楼面价10328.74元/㎡，溢价率48.31%；
21057号，中交以总价260000万元竞得，成交楼面价10867.96元/㎡，溢价率55.36%；
21044号，龙湖以总价105000万元竞得，成交楼面价13371元/㎡，溢价率46.61%；
21046号，朗诗以总价91000万元竞得，成交楼面价13637元/㎡，溢价率49.42%；
21047号，合能以总价99500万元竞得，成交楼面价14002元/㎡，溢价率52.19%；
21048号，大悦城以总价92000万元竞得，成交楼面价13795元/㎡，溢价率51.93%；
21049号，华宇以总价88000万元竞得，成交楼面价13423元/㎡，溢价率43.71%；
21050号，象屿以总价100000万元竞得，成交楼面价13528元/㎡，溢价率44.84%；
看这个价格和溢价率就知道这片区域有多火热了。
中央公园北之所以火热，因为它的规划比较高大上，相比西边的商业商务，东边的工厂结合部，南边的高价之外，中央公园北是中央公园少有的纯居住区，环境也没那么闹，相对而言更适合居住一些，感觉更适合改善性用户，也无外乎渝北对它的定位这么高。
目前该区域有龙湖、万科、融创等一线开发商的项目，未来的区域价值也是可以期待的。自从土拍之后，也有很多人问中央公园北是否值得下叉，这片区域居住是没有什么问题的。
不过如果是投资的话还是很花费时间精力，这边的建设周期还有一段时间，目前产品的价格还比较低，能入手是不过的，毕竟有的楼盘的在售价只比楼面价低了几千块。
02 西区——物流园
目前重庆最火热的除了北区之外，就是西区了。
在428土拍中，西区供地的三大主力，西永、大学城，物流园，前面两个地方，动不动就是一万多的楼面价，基本只适合改善客户，只有后面的物流园板块稍微“温柔一些”。
在4月28日的土拍中，招商以130%的溢价率楼面价10460元/㎡拿下沙坪坝区西永组团Ah标准分区Ah10-01/04地块、Ah20-01-01/04地块、Ah20-01-02/04地块、Ah20-01-03/04地块。
绿地则以28.4的溢价率楼面4559元/㎡拿下沙坪坝区西永组团X标准分区、Ah标准分区X27-地块。
之所以说物流园比较有潜力，还是因为它的位置还是可以的，和西永同处一槽谷，但是要靠北边一点儿，物流园距离礼嘉只有10公里，向东穿越中梁山到达井双片区，目前区域内的交通也在逐步完善。
比如礼嘉嘉陵江大桥已于今年3月底实现合龙，并预计于今年9月达到通车运行条件；
连接西部槽谷与中部槽谷的土主隧道已于2020年12月实现双洞挖通，同样预计于2021年贯通通车；
沙坪坝西部将建一条沿山大道和科学大道，也将直通重庆国际物流枢纽园区；
还有成渝中线科学城站；
轨道交通也不落下，在前段时间重庆市城市轨道交通第四期建设规划（2020～2025年）调整环境影响评价公众参与第二次公示中，7号线一期位列其中。
当然，这些规划不像其他新区那样在PPT上，而是正儿八经的在建中，而上次之所以出让一些地块，也是为了预热，显然这片区域的发展不会差。不过物流园并不在传统的横向中轴上，而且要北边一点儿，位置也许没那么好。
03 东区——寸滩
东区的主力应该是茶园和广阳岛，但是鉴于这个区域地价高，而且开发还不明确，而产品也不多。相比之下，寸滩的打造标签就要明显得的多。
寸滩以前就是以港口货运为主的，但是有时候就是命。去年9月26日，两江新区召开寸滩国际新城建设工作专题会议，10月16日，重庆市政府办公厅又释放了重磅通知：专门成立了市级层面的重庆市寸滩片区开发建设领导小组。
今年4月2日，重庆市规划自然局网站发布了重庆寸滩邮轮母港站TOD概念性建筑方案设计国际征集公告，将寸滩又推上了更高的地位。
根据规划，“寸滩国际新城规划面积约6平方公里，以寸滩国际邮轮母港核心区的整体打造，形成功能融通、设施联通、交通相通、错位联动的国际化、绿色化、智能化、人文化的现代国际新城，发挥寸滩邮轮母港优势，共同打造长江两岸的迎宾门户。其中，寸滩国际邮轮母港核心区规划面积1.6平方公里，将打造“船、港、城、游、购、娱一体化发展全球内河邮轮港，形成窗口、贸易、旅游功能突出的高端国际消费、国际商务、国际交往的核心功能区。”
通篇一看，反正高大上就是了。
目前这边可开发土地大部分都是空置状态，根据重庆市中心城区2021年拟出让房地产类用地的预公告，其中保税港片区2021年预计将出让四宗住宅用地，土地总面积达1173亩，计容建筑面积达102.76万平方米，其中一宗容积率为1.5，其余三宗容积率均为1.3，用途均包含一、二类居住用地。
寸滩的突然爆红，还是源于它不错的地理位置，江北现在只有往这边发展，而且这个地方距离核心区也是最近的，发展好了也可以带动唐家沱望江这一片。
但是缺点也有一些，那就是发展空间可能不是很大，配套欠缺，尽管有9号线的加持，其他方面都还缺少。而且，邮轮母港的打法能否持续性输出也要打一个问号，毕竟不是居住区，而是搞服务业的，所以在居住和投资上还是要想清楚。
04 南区——建桥、钓鱼嘴
大渡口之前默默无闻，上次土拍终于扬眉吐气了一次，那就是龙湖来了，并且，龙湖天街大概率也要来，这无疑给大渡口的楼市带了一阵强心剂。
为什么说大渡口建桥到钓鱼嘴潜力比较大呢？
首先是目前价格还算不上太高，相比其他新区，大渡口这个区域的价格是比较温和的了；其次，这边的开发商已经慢慢多了起来，特别是龙湖的加入，让这边的商业很值得期待，大渡口把一些**、三甲医院、大量市政公园也放在这边；最后，这一片可开发的空地还有不少，特别是钓鱼嘴半岛，是市级项目，还是有一定的分量的。
不管是建桥，还是钓鱼嘴半岛整体配套设施目前都还不太完善，房地产市场也处于刚刚起步阶段。而这个区域大部分都是处于两江四岸中，未来规划将不会太差，原则上不再新建高层住宅。
大渡口还有一个优势就是，到渝中区不用过江过隧道，去北边各大区域也不远，而目前区域的交通也在完善，2号线已经建好，18号线已经在建，待到龙湖商业开启和18号线通车、开发商入驻，那些未开发的地块一出让，还是比较香的。
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目前该区域的楼盘已经迎来了新一波的更新，价格比之前更高了。当然，这里的潜力大，并不是说涨得有多厉害，其实重庆南边楼盘的涨价速度比不上北边和西边，只是说这边区域比较适合上车，但是保值、增值基本上是完全可以做到的。
结 语
除了上述列举的几个新区，重庆还有部分地区也是很具有潜力的，比如金凤，但是这个片区不供地，产品也不多；要么就是巴南鹿角，只是鹿角隧道迟迟不动工，所以打个问号；再者就是陶家西彭这类区域，离高新区比较近，说不定也能分一杯羹。
像水土、龙兴、高职城等这样的地方，规划和配套基本上都已经成型，就看后面能不能再出现一些引爆的闪光点再火一把，如果没有的话，基本就只能维持现状。像上面列举的重庆东西南北几个区域，无论是规划还是配套，都是比较足的，政府重视程度也很高。除了中央公园北之外，其他地方作为刚需或者刚改上车的选择也还是可以的。
猫眼评房2021-05-31 17:40:03
