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01

春风拂面，又见三月。

一年之中，三月应该是的时节。

对于楼市来说，亦是如此。

近来重庆楼市有些区域已经开始蠢蠢欲动了。

很多粉丝平时问的的问题，也是如何去评判哪个区域会起风？

关于这个问题，院长的看法是从最根本的角度来说可以看两个风向标。

一看的是显性的政策利好。

比如西部（重庆）科学城的打造，开启了重庆向西的脚步。

这是成渝双城经济圈规划出炉后重庆城市发展的必然趋势。

而另一个**就是看头部开发商的重大动向了。

头部开发商的能量本来就很大，如果又是重大动向，就意味着大量资源将集火式地投入到一个板块，这对一个区域的带动作用不言而喻。

就今年而言，开年后的巴南楼市音量不可谓不大。

比如重庆万科，就即将在巴南带来他今年在最重磅的项目。

去年12月18日，重庆万科以约13.8亿的价格拿下了界石一宗体量约34.68万方的土地。

地块区位示意图（图源铭腾机构）

注意个细节：这是重庆万科首进巴南。

而接下来的消息简直让人震惊：重庆万科将以这宗土地为蓝本，在南重庆打造一座综合性大城！

什么样的动向算得上是头部开发商的重大动向？

这便是了。

如果重庆万科最终将这一规划实现，那么在几万方小项目遍地的当下市场，重庆内环圈上的综合性品牌大盘，将是足以改变板块格局的造城级大动向了。

02

有一个问题，是必须搞清楚的！

为什么重庆万科首进巴南，就要搞这么大的动作？

我想，这是一家头部开发商在面对城市后期发展和自身后期发展的双重问题上所做出的综合性答案。

巴南是重庆主城都市区中心城区中面积的区，同时它也是土地储备的区。

巴南（图源网络）

谁“掌握”了土地，谁就在未来的发展中占据了先机。

从城市极核出发，当向北和向西都已经延伸出三四十公里的时候，向南必然是下一个城市发展的大方向。

不管你说这是跟进也好，还是后起也好，南向的发展在未来很多年会是重庆发展的一大论题。

你看当下，重庆正值产业转型的关键时期，巴南大片的土地不是就为产业转型提供了必要的布局空间吗？

积极拥抱产业转型，巴南区已经规划了建设国家城乡融合发展试验区、重庆国际生物城、南部新城、重庆高职城、惠民智慧总部新城和大江科创城。

它要打造的是商贸物流、生物医药、高端装备制造、“数智”经济和生态创新五个千亿级产业集群。

其中的很多产业集群都已经颇具规模。

巴南各板块规划示意图

比如重庆国际生物城。

它是重庆生物医药产业发展的重要承载地，更是重庆高新区拓展园、国家首批战略新兴产业集群。

园区已经引进的医药项目多达70个，聚集了智睿生物、博唯生物、美国雅培克、日本参天、重庆国际免疫研究院等国际国内龙头企业。（数据源于重庆国际生物城官网）

又比如重庆高职城。

区域内规划了26所大学，目前已经有重庆财经学院、重庆文化艺术职业学院、重庆五一技师学院等10所院入驻。（数据源于百度百科）

未来，这里将会成为西部新技能人才的培育高地、软件及信息服务外包基地。

再比如南部新城。

区域内布局了鹿角新城、巴南经济园区界石组团、重庆公路物流基地三大功能及产业板块。

界石（图源网络）

其中，巴南经济园区界石组团已经引进了惠科电子、腾龙5G产业园、汉朗光电、华雄、曙光等众多产业入驻。

重庆公路物流基地则聚集了京东、华南城、顺丰等30多个物流商贸龙头项目。（以上数据源于上游新闻、腾讯网等信息整合）

南部新城已然是一个产业高度集中的板块。

可见，巴南不仅有着众多产业优势，它还是重庆的南大门，是对外开放的重要门户。

重庆-东盟国际公路物流大通道的起点就位于巴南的重庆公路物流基地，这里是向南出海大通道的桥头堡。

所以说巴南的前景，是看得见摸得着的，目前它所需要的或许只是一个引爆点而已。

现在，好像这个引爆点已经来了。

03

那么巴南这么大，重庆万科又为什么偏偏选择了南部新城的东城大道呢？

或许我们可以从巴南各区域的官方规划找到答案。

在巴南规划的各个功能和产业的板块中，以界石为核心的南部新城是一个以“产城融合、生态宜居”为目标打造的大城。

产业与宜居同步发展，意味着南部新城会是一个能实现生产与生活良性结合与循环的新兴板块。

这样的定位，是新区中最有可能迅速成熟起来的一种模式。

南部新城规划的核心是“鹿界南”，指的是鹿角、界石和南彭。

它们中的界石作为巴南经济园区的重要组成部分，已经形成了惠科千万台液晶显示器、惠科液晶面板第8.6代生产线、颖扬新材料科技产业园等平板显示产业集群。

巴南经济园区界石组团（图源网络）

南部新城依托惠科这个平板显示产业集群，成为了巴南GDP贡献大户。

根据界石的规划，区域内将以东城大道为界，打造一座东为产业区、西为生活配套区的产城融合的大城。

产业先行带来的不光是配套的完善，同时还有人口的增长和聚集，而人口的增长聚集带来的必将是区域的迅速成熟。

而区域成熟也将反哺产业的成熟，从而形成一个城市发展良性循环的闭环。

比如西永和水土正是依靠这种产城融合的城市发展模式成长起来的热门区域。

现在，南部新城的产业已经布局好了，人流已经开始聚集，等的就是生活配套区的打造。

这样看来，未来的南部新城是很有可能成长为巴南的一个新经济增长极，同时也是新楼市聚居区的。

不得不说重庆万科的战略性眼光，确实是比较前瞻的。

04

那么重庆万科的入驻，将给界石带来怎样的意义呢？。

回顾万科入渝13年走过的路，它的每一步都代表着重庆发展的新趋势。

2008年，万科进入重庆的作品万科渝园就选址渝北汽博板块，引领重庆向北的步伐，直接从新牌坊冲到了汽博，狠狠地跨了一大步。

汽博中心（图源网络）

而后万科城、万科悦府、悦峰几大项目则占据了重庆向北的黄金走廊金开大道，开启了八大金刚闹金开的开发热潮。

再看现在重庆北区最火的中央公园板块，重庆万科早已在这里落下4子，是公园板块布局的品牌开发商之一。

可以看到，重庆万科踩准了重庆向北的每一步，事实上，你永远也可以说它是引领了重庆向北的每一步。

如今的重庆万科，又用四季花城和四季都会两个区域标杆项目，以区域一半以上的销量正推动着水土的发展。

向西引领，重庆万科同样走在前面。

西部物流园的万科招商理想城就率先引领了西永向北、科学城核心区崛起的新趋势。

所以说，在重庆的城市发展格局和新房市场中，重庆万科的动向一直都是值得**研究的。

因为重庆的每一次外扩生长好像都有重庆万科的背影，它所打造的项目，几乎都站在了城市发展的前沿，它算是名副其实的引领重庆地产市场的风向标。

05

这次重庆万科将在南重庆带来它的“壹号作品”，对于南部新城来说不只是一个新的住宅项目，而更可能是一座综合性大城的到来。

什么是综合性大城？

综合性大城代表的不仅是万丈高楼平地起的气势，更是交通、商业、**等各种生活配套的引入完善及社区生态体系的搭建融合。

意境图（图源网络）

这需要开发商拥有足够强大的实力。在这一点上，作为地产龙头企业，万科品牌的造城能力是毋庸置疑的。

我们就举重庆的例子，照母山65万方的万科城、以及万科悦峰、悦府共同组成的万科大社区，如今已经成为了照母山区域的城市生活标杆。

这次，重庆万科在界石拿下的地块同样不小，体量高达约34万方。

要知道，近两年以来，上了20万方的土地屈指可数。

更关键的是，这宗地的容积率仅1.76，这样的容积率为产品的打造提供了非常好的基础条件。

这么大的体量加上这样的容积率，我们不妨猜测一下，这个项目会是重庆万科的哪个产品系列？

它会不会是万科在的又一座万科城呢？

未来，它的落地又将如何刷新南重庆的人居高度呢？

此外，地块所处的位置正好位于规划中的轨道8号线站点旁，刚刚发布的2021年重庆市级重大项目的名单更是公布了鹿角隧道、黄桷坪大桥的建造计划。

图片截自重庆市人民政府官网

这意味着，南部新城的南北纵向和东西横向的道路都将被打通，未来从界石到北面的鹿角茶园、西面的杨家坪商圈都会非常便捷。

重庆万科在南重庆的“壹号作品”成为整个南部新城的新动能新核心，看上去彷佛已经是重庆万科势在必得的事情。

这个“壹号作品”即将亮相，它的正式案场名究竟会是什么？

我很期待。

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