01
周末没有一点休息。
一大早，被人拉着去“捡趴活”。
去了一趟某楼盘签约中心，结果又是人从众。
在礼嘉看完房，晚上去才开业的山姆会员店抢车厘子。
找车位，找了15...
车厘子，都被抢完了！
走在一线，我看到了真实的市场，有三点心得：
其一，重庆楼市“年末行情”，有点火爆；
其二，以礼嘉为代表，重庆部分新区的价值趋势，正在加速兑现；
其三，机会窗口，或许真不多了。
02
年末行情，我认为有其必然性。
原由之一，在于“轮动效应”。
我们知道，在整体平稳的基调下，城市之间的市场差异，在放大，今年有明显行情的城市，上半年，是深圳。
四季度，上海楼市接棒。
火热、“抢”、成交量创新高...
城市“轮动”，本质上是人们基于城市价值预期，并且在实际需求的推动下，资金寻求更安全、更稳妥出口的方式。
重庆行情素来会慢半拍，但是，该来的总会来。
原由之二，在于“需求旺盛”+“卖家让利”。
今年特殊，年末时候，为了业绩，很多楼盘拿出了诚意，如此一来，购房者看到了真实惠。
年末促销季+换房需求，优质楼盘销售火爆，在所难免。
按照同策机构的数据，12月前三周，主城住宅成交，已超过144万方，折算下来，12月冲破20000套住宅成交，没有悬念。
这个数据和去年、前年相当。
重庆的需求端，相当旺盛！
03
今年行情还有一大特点--新区仍然是主力。
但是，从发展阶段而言，北区再次北拓，正式进入“二环时代”，如悦来北、水土等；
而老牌新区，土地/新房逐步进入尾声，如礼嘉、照母山。
（礼嘉近些年土地供应）
随着土地供应逐渐稀少，各类配套相继落地，部分区域价值兑现，很明显的到来了。
换言之，重庆“新区+板块化”的城市发展模式，正取得节点性成功。
就比如我前两天在山姆观察到一些线索，很能说明问题：
，在山姆逛的人群，和老城区不同。
这些人可以被理解为北区“新移民”。老年人少，三口之家居多，中青年是主力。
第二，进口门，几个大哥拦着要看会员卡。
持卡才能进入，而办一张卡，要260元！
但是，人们仍然相当踊跃。
山姆，实际上折射出礼嘉，折射出北区的某些差异性特征：
年轻人多、新家庭为主
普遍消费力都还不错
入住率并不差
04
这几天还有一件事，或许也会加速新区成熟。
26号晚上沙区某老大楼着火，牵动了不少人的心，如果再结合去年加州花园老大楼着火，你会更加明白重庆人热衷买新房，或者换房到新区的关键原因。
大家为什么买新区？
重庆天然山水相隔，城市密度大，主城区5400平方公里，人均面积只有约600㎡。
（2019年数据 来源于各城市统计公报）
为解决住房短缺问题，早期大量兴建高容积率的高层住宅。
再加上过往酸雨多、湿气重等气候特征，重庆的老房子，居住品质性普遍不高。
（同为20年房龄的老旧住宅）
密集、破旧、环境较差...
重庆人喜欢买新房，要义，是追求更有品质的居住环境。
因此，才有了新牌坊，才有了金开大道、照母山、礼嘉。
同时，随着新区发展，人们发现了重庆新区模式发展背后的小秘密。
只要买对城市发展的方向，买对项目，都获益不少：
其一，分享到了城市红利（房价上涨）；
其二，得到了居住条件的大幅改善（密度降低；环境、配套优化；住宅品质更好等）。
如何挑选新区？
当然也就是按照上述这些线索。
包括规划定位、环境优劣、配套类型、开发品质、成熟周期等。
我们举例说明。
05
礼嘉的房价一直都不算便宜，关键原因，就在于他是非常典型的遵循了重庆城市发展逻辑，并满足重庆人大部分选房要素的地方。
从地形上而言，重庆最利于开发的平坦开阔的土地，是大北区，大北区的核心，是两江新区。
两江高速发展的10年，核心就是产业驱动。
例如，当前进驻重庆的世界500强企业约有240家，其中129家落户在两江新区；
最热门的数字经济产业，先进制造业，金融中心，都在两江新区。
（照母山 互联网产业园）
优质企业吸引了大量的高质素人口在北区工作。
职住结合的诉求，引发人们迁徙。因此，有了“一路向北”。
（大卫注释）
在这个过程中。
礼嘉的地理位置优势，和被政府赋予的规划定位能级，决定了他的价值基础。
从空间上而言，礼嘉的位置其实刚刚好。
（礼嘉区域示意图）
礼嘉直径15KM半径范围内，涵盖了机场、高铁、北区的产业集群；
并且刚好处于西部槽谷高新区和中部槽谷两江新区腹地的中轴枢纽位置。
而从主政者规划定位看，大约10年，他经历了三轮定位升级！
1）重庆北面的形象窗口、商业中心和总部基地；
2）“国际商务旅游生态城”；
3）2018年8月，智博会官宣礼嘉智慧城。
（礼嘉智慧城示意）
礼嘉的发展定位与规划，呈现出集中商业商务中心+滨江及生态公园包裹+现代智慧新城的景象。
这一套规划逻辑，在重庆，堪称水平。
而在环境和配套端，更是舍得。
商业：约60万方滨水商圈为主；
**：****、礼嘉****、两江****等；
医院：重医**儿童医院礼嘉分院；
（礼嘉儿童医院实景 图源网络）
交通：6号线、国博线开通，规划15号线；
生态环境：近17公里江岸资源，白云湖、龙塘湖、金海湾等几大公园；
（礼嘉嘉陵江湾实景）
还有重磅的城市级目的地：欢乐谷，城市地标级的主题乐园；
后续还会建造高标准体育演艺中心，音乐艺术中心等高尚文化体育场馆。
这样的地方，正是重庆朋友的最爱。
而且很明显，为了确保品质，礼嘉放进来的开发商，基本都是国内头部品牌。
（图源铭腾）
顺应了城市发展方向，满足了更多人对理想居住环境的要素；
所以，无论地价还是房价，在同时期，礼嘉都站在了重庆梯队！
07
你会发现，礼嘉这样的区域，政府的推动力往往很强。
而聪明的人，就会顺着城市操盘手的指挥棒，下叉。
就比如我有一位**者，一位典型的本土高手。
而他的买房思路十分明确：
，按照城市方向去买
第二，买强势的区域
第三，买“销冠”楼盘
第四，搞清楚未来的接盘人是谁
前几天他还给我举了个生动的例子。
礼嘉的华侨城。
因为早年在深圳打拼，所以他对华侨城品牌格外有好感。
还经常拿这个图让我励志...
因为强大的号召力，华侨城在深圳二手房市场，经常创造纪录，据说的成交单价，超过了60万/㎡！！
华侨城来重庆，也是相当大手笔。
（礼嘉华侨城实景图）
华侨城实际上并非传统意义上的楼盘。
因为，他太大了...
四平方公里...是什么概念？
项目内部，修建了著名的“山地版”欢乐谷、玛雅海滩水公园；
欢悦里商业街区；
嘉途酒店；
...
这些都是肉眼可见的。
住宅部分，也非常丰富。
高品质别墅、大平层、高层...总能找到一款适合自己的。
虽然多，但华侨城的确卖的相当火爆。
我查了一下数据，吓了一跳。
2020年，华侨城卖了大约47亿，北区单盘销冠；
真的太夸张了。
不过令人唏嘘的是，他的部分住宅组团，已接近尾声了...
比如现在礼嘉区域非常稀缺的高层，套内约62-111㎡的商圈高层云溪都会，也是礼嘉华侨城最后的高层组团；
这个月新推出的云麓台二期和嘉陵江天·嘉禧，都占据了的观江资源，也是礼嘉华侨城最后的大平层产品。
“销冠”的价值要素，通常都很显性。
品牌、地段、环境、配套、产品，外加区域能级定位，齐活。
而聪明的人，学会了跟投“销冠”。
因为卖的的楼盘，通常都经过了更多人、从各个角度进行过了价值分析，并形成共识。
选错的几率，大大降低。
08
最后，我们总结一下。
重庆楼市，的确是一个很奇怪的市场。
他不按环发展，按板块；
20KM外郊区的房价，能和市中心差不多；
重庆人就爱买新房...
为什么？
看明白本篇文章，一定能对你有些启发。
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大卫聊地产2020-12-29 16:32:47
