（图片来源于网络）

最近去大渡口万达广场走了一遭，看到一些新项目的亮相，包括中南置地在大渡口的全新项目中南上悦城，也亮相了。

惊叹：如今的大渡口，地价能冲到9000元/㎡以上，房价也蹭蹭蹭，据说还有项目报出20000元/㎡+，区域内也是高品质项目云集。真是超乎想象。

是什么原因造成这样的局面呢？

1

大渡口城市现状

从城市发展脉络上看，其实现在的大渡口，已经不是我们旧观念里的大渡口。

（大渡口 来源于大渡口发布）

大渡口常住人口数量大约为35万+。

但居住密度达到3200人/平方公里左右，这个数据，高于沙坪坝、九龙坡、渝北、北碚， 远高于巴南，跟南岸区差不多！

是不是让你感到意外？

人口与空间的密集度显示，大渡口绝不是“地广人稀”！反而有着不错的人口、配套基础。

2

大渡口，正在蝶变

因为有基础，转型之后的大渡口实际上有了“三张大牌”。

• 生态环境、滨江资源

• 艺术文创下的服务业

• “重庆向西”的政策风口

重钢及配套产业搬迁走后，大渡口环境和空气质量大幅提升。

作为老城核心区，已建成13个大小公园，在建公园多达10个，这是超越很多新区的！

（来源于大渡口网）

大渡口的工业遗址、老成渝铁路、老工业厂房，滨江文化故事十足。

今年1月，重庆市规划和自然资源局公示了《长江文化艺术湾区控制性详细规划方案》。九龙半岛-钓鱼嘴半岛的长江文化艺术湾区进入实质性阶段！

（来源于网络公示）

今年5月，重庆主城区扩围，由原来9区扩容至21区，大渡口入列主城都市区中心城区。

成渝双城经济圈下，重庆“向西走”成了风口。而大渡口恰好是城市西进的“桥头堡”，被纳入了高新区托管园。

（来源于 同济设计 TJAD）

依托于重庆西站高铁枢纽、与九龙坡无缝融合、与西部槽谷隧道即到等等优势，资源、配套， 定会都得到了明显的带动效应。

同时大渡口还是重庆被列入“老工业区调整改造试点区”！

5月14日，“重庆发布”报道了七个中心城区的“大动作”，其中，大渡口是整篇报道的个出场。

大渡口，已不是我们印象中的那个重钢大渡口！

在城市发展方向的契机之下，大渡口，正在蝶变。

大渡口的飞速发展阶段，老的九宫庙商圈商业过于陈旧，已经不能满足城市的需求。

周边几近饱和的城市界面，亦无法实现大渡口商业消费提质扩容。因此我们看到了以万达广场为代表的新商圈已经出现；在区域能级提升之下，大渡口也顺理成章的涌现出一些全新品质的住宅项目！

而地价、房价，恰恰都是一个区域价值的体现。而其中更有趣的其实是万达的商业逻辑。

3

万达商业发展逻辑

“小目标”的 200 多座万达广场里面买不到奢侈品。

因为逛万达的人只是喜欢吃喝玩乐+夏季乘凉+饭后散步...

当你漫无目的的时候，如果周边有万达广场，一定是必选地之一，全年龄段的人都基本可以在这释放消费需求！

它更像是普通家庭必需品，“说不上哪里特别好，但就是少不了”。这是万达广场的神奇所在。

（大渡口万达开业实景）

万达广场的选址逻辑也很清晰。

他基本不会去成熟的城市中心，干“锦上添花”的事；

而是跑到城市最缺商业的地方，为区域人民“雪中送炭”解燃眉之急，然后用“以点带片”的方式，撬动当地“集群式”发展。

就像当年南坪有万达广场之后，逐渐形成了南岸商圈的强中心。

更明显的例子还有巴南的龙洲湾，万达广场进驻，导致周边入住率迅速提升，让巴南有了真正意义上的商圈即龙洲湾商圈。

由此可见，万达广场所在之处，必定会形成区域的繁华之处。有人说，“北天街、南万达”，仔细思索一下，是这么回事！

除此之外，还有明显的“万达效应”--在万达周边的楼盘，离万达越近，房价越高，租赁情况也越好！

2019年开业的大渡口万达，其实也正是这个道理。

大渡口城市焕新、城市价值全面升级，万达新商圈，成了「必需品」。

（大渡口万达 来源于万达官网）

在大渡口区域版图上，我标准红色椭圆形的位置，现规划了大量的商业商务用地，万达广场正在其中个大型商业中心，依托于“大渡口几何中心”的地位优势，这里正是未来整片区域的中心啊！

（城市控规有微调整的可能性，以官网公示为准）

从红色椭圆形地带，往上，是大渡口老城、是九宫庙、杨家坪；

往右，是马桑溪、白居寺双大桥，通巴滨路、李家沱、鱼洞；

通过未来的滨江路，九龙半岛及渝中方向。

4

大渡口新商圈开发逻辑

我们看到，大型开发商中南、中铁建、佳兆业、金融街等，都率先布局了这周边。我特别注意到中南上悦城，是个很典型的代表项目。

中南应该是提前看准了大渡口新商圈——万达新商圈，从而去占了大渡口商业最中心的位置。

从一张局部的控规图上看，万达新商圈格局更加清晰。图片上方，是万达广场，旁边是轨道建桥站。

中部和下方，也是红色的商业、商务用地，构成一个“带状”的大型集中式商业带。周边分布着数个公园绿地。

中南的新项目中南上悦城，挨着轨道金家湾站，恰好在整个商圈的中心，靠近商业区，并以此为中心，大渡口全新出现的住宅片区，依次向右下方延伸。

我想起中南在蔡家曹家湾地铁站周围的项目，一北一南，都是依托于轨道、公园、商业中心的选址逻辑！

似乎有异曲同工之妙。

中南集团在也是非常知名，中南建设是很多开发商都会聘请去修房子的建筑单位；而中南置地，80年代末就成立搞起了开发。

去年销售额已经接近2000亿！

目前差不多在100座城市有项目，而且拥有有120多万业主！

就品质而言，查了查资料，他居然有26项鲁班奖、15项詹天佑奖！在各地有很多经典项目。还曾参与建设奥运主场馆鸟巢、国家大剧院、北京机场第二通道等。

不光有住宅，他还是中国商业地产运营top5。

我印象最深的就是这个：在江苏泰安的中南财源门。

（效果图）

以千亿中南的实力，他去大渡口，其实也给了这里很多的想象空间。

5

大渡口未来发展高地

上面我们大致也提及到，从位置上而言，中南上悦城选址非常好。

他的周边，除了紧邻万达广场，还分布着大片“带状”的商业用地。

伴随着“一路向西”下的契机、已经启动的长江文化艺术湾区，在大渡口几何中心上，全新的商业商务会如何演绎，恐怕会是这里的“暴击点”。

除了商业，项目门口规划有三大市政公园，周边范围还有数座公园（义渡公园、揽江公园、幸福公园等）；

约11KM直线距离，就是西部铁路枢纽之一——重庆西站。

家门口的轨道2号线已通车，区域内5号线二期（在建中）、18号线（在建中），未来将实现三轨交汇！

（重庆轨道 2 号线 图源网络）

项目本身，从目前释放的信息看，是一个比较纯粹的低密度洋房大盘。建筑体量大约有30万方，容积率只有1.76。

（项目总体意境图）

除了建筑品质之外，据说还会和阿里一起打造智慧社区！

健康小屋、健康景观、健康养老、物业线上服务、人员/车辆智慧出行等...

商圈、公园、轨道、低密、智慧，这样的项目，放在哪里应该都很快被一抢而光。

家门口三大市政公园，占了万达新商圈的中心位置、轨道站点出口处！

在“重庆向西”风口之下的全新大渡口的几何中心，可以说：无论是城市发展红利，还是项目自身综合优势，真是一个难得的优质项目。

同时，他又折射出了大渡口当前的局面。

新产业、新配套、新商圈、新品质住宅、地价/房价稳升！

大渡口，恭喜你！

-END-

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