上证指数超越3400的时候，平时聊房的微信群爆了，没有一个人聊房子，全部变成了股票大师，充斥着各种“账户秀”。人有旦夕祸福、天有不测风云。这两天，风云突变，“晒红色数字”的人，默默的泪洒手机屏幕...
从18年初算起，这一波“五浪”行情中，我关注到有两类典型的人：1）中国式红外套大妈；2）见好就收的中年人。上周末，一个很熟的**者老张给我发信息：“大卫，今年行情我赚了100多颗，见好就收了，只拿利润去玩，本金已套现，想换套房。”“但现在重庆买套合适的改善，怎么比选股票还难！？”我突然发现他的故事很有代表性，有必要分享给大家。
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预算200-250万总价，要北区价值板块，花园洋房，垫一垫脚，别墅当然更好。4卧室，有花园、品质好、环境好、物管好...如果按200万预算，在最热门的区域，照母山、礼嘉、中央公园核心的位置，似乎就是一套套内90-100㎡的品质住房！于是，只能提高预算或者“降维打击”。
选择一：提高预算。250万，上限到300万以内，能买到什么？照母山、礼嘉、中央公园核心位置，优质项目，大致可以买到110-120㎡左右的洋房，如礼嘉或公园，绿城或龙湖的项目，至于有没有带花园？得花功夫找找。选择二：“降维打击”。把区域范围扩大。按250万算，能在蔡家曹家湾地铁站一带买一套大洋房，如龙湖、雅居乐、中南的项目，面积应该可以去到130-150㎡；又或者，在悦来不那么核心的位置买到一套带花园的洋房；再或者，按消息，如龙兴的龙湖项目，200万级可以买到叠拼，200多到300万可以买联排。
（長滩原麓 创新小联排 园区意境图）所谓“降维打击”，也就是用相同的钱，在地段上适当「退让」，但在产品上实现「跃级」。例如龙兴的别墅≈礼嘉、中央公园的洋房，实现降维打击。老张的纠结是：排除网红热门区三居室或小洋房后，钱花不少，但如果只能蔡家、悦来洋房，总觉得有不甘；龙兴别墅？又会不会太远？是挺难！如果是你，会如何选？
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这一波股市，把握好的“聪明钱”，都赚了，而他们的换房需求实际上也很典型。其一，着重考虑环境、品质和功能舒适性，回馈家人；其二，兼顾资产长期性保值增值的资产配置。如果从需求本身出发，就产品形态看，高层＜洋房＜别墅，这是显而易见的差异性，就改善而言，大洋房与别墅，又有多大差别呢？我曾经分析过。相比起洋房，别墅的圈层感更明显。
（图片来源于网络）首先，不管是大独栋还是入门叠拼，有天有地，都是对更好生活的追求。从古至今，无论是中国还是外国，富商巨贾、地主乡绅，有一套别墅，才是财富的象征。毕竟是住宅的形态。“名士泽芳邻而居”，圈子越高级，聚拢效应越明显。其次，别墅这种形态的住宅，在居住功能性上，有了充分的想象力。很简单，洋房即便是带花园类型的一楼，因为楼上户数多，他的花园私密性自然不如别墅。别墅基本上就属于“私属领地”，楼上没有人盯着你看。此外，露台、挑高、或地下室等可拓展空间上，别墅当然也更多。
（图片来源于网络）第三，在空间的利用上，别墅的空间关系更好，彼此更加独立、房间功能分区更好。例如老人不只拥有独立的套房，和子女分层居住，会缓解很多起居上的“代际习惯矛盾”。拥有一套可以住进去的别墅，我相信是很多人置业的梦想。只是很多时候苦于费用预算、生活成本、没有合适的，等等原因。当我们垫垫脚能上合适自己的别墅时，恐怕很少人再会妥协于洋房。因此，老张纠结的选择题，归根结底，实际上是：别墅，但保值性如何？龙兴会不会不方便？适不适合自己？
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我是这样跟他分析的：首先，买房当然要考虑“资产价值”。一套房子除了纯粹居住，投下重金，务必考虑他的资产保值属性。因此，无论是别墅或洋房，在重庆买房要知道几个关键：① 楼市以稳为主的调控会是长期性的，房地产税等手段逐步落地后，“无脑买”模式将瓦解，还有空间的房产会是：配套齐全的优质改善；② 重庆新房结构已明显的从追求“数量”变为追求“质量”，品质最关键；③ 考虑到土地供应的导向，找稀缺品。例如重庆最近很长一段时间供地，都以1.5-2左右为主，并通过建筑限高规避了开发商“高低配”，如此容积率下，就会导致几乎很难再有别墅用地了。
（最近的西永土拍，限高30米）从供地趋势上，优质的别墅，卖一套少一套。物以稀为贵。其次，长期性保值增值问题。当然不是所有的别墅都具备长期价值，核心的考量因素还是得回到其本身的价值要素。要素--配套资源（包括城市生活配套与自然环境）第二要素--品质（户型结构、物业服务、小区档次等）一套别墅，当他有【配套价值+产品价值】的支撑时，就有长期价值，因为他被人需要，是能住进去的别墅。第三，方不方便，就是分析区域，并结合自身情况。就比如龙兴的区域特征，我们已经不陌生。
这是2018年底区域内的产业和配套分布示意图。（来源于实况时报）龙兴是两江新**发展的产城融合区，有强劲的产业基础，建设中的“两江协同创新区”是两江新区的“硅谷”，和科学城同样量级。而实力雄厚的两江新区，更是早已打造了优质的公园环境、商业配套（龙湖天街2022年底开业）；甚至还即将开建一个国际标准足球场，将联合承办23年亚洲杯。主管单位为龙兴区域规划了数条地铁轨道交通。
（来源于网络）
于是，答案也就很明确：如果工作在这个区域，或者通勤在合理半径内，那就相当适合。因为在老城区，即便是南坪到照母山，堵个车也都要1了！当理清楚这几个问题。同样的价位、近似的品质，你会买蔡家、悦来的大洋房？还是龙兴的别墅？
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当然还要具体去看产品。放出200万级别墅的龙湖長滩原麓，楼盘本身确实也不错。位置上而言，项目就在龙湖天街旁。消息是，天街会在2022年底开业！相当于当你入住的时候，熟悉的天街就开了。天街旁边，就是规划的双轨交汇「生基堡」站点。环境方面，铜锣山+明月山天然的环境之下，龙兴打造了大大小小9个公园。
（龙兴 实景拍摄）至于产品，龙湖的别墅在重庆本身就是一块招牌。包括园林景观、物业服务、户型设计、综合品质，以及强烈的效应！
（長滩原麓 创新小联排 园区意境图）【龙湖、天街、别墅】这几个字放在一起，从生活属性和资产保值两个维度看，的确价值满满。龙湖在北区的别墅都不便宜！不光不便宜，还卖的快，如今基本都进入二手时代。江与城，当初普遍都在500万+，两江新宸，如今二手房至少也在400万+，九里晴川500万+，舜山府，千万级以上，还有老牌的香樟林、蓝湖郡...龙湖别墅会给人一种“高不可攀”的感觉。
（長滩原麓 创新小联排 一栋意境图）当我听到200万买叠拼，200多-300万买联排，还是天街、地铁附近的龙湖「入门款」别墅时，这本身就是一个很好的机会啊！妥妥的“换维打击”“改善到位”。如果分析清楚，你会发现，老张没什么好纠结的。
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老张分享了他的炒股经。他说，“绝大多数时候，人们很难在得意的时候激流勇退。但只有克服人性弱点，逆向思维，才能在股市生存！”当然，如今卖股买房，就真的合适吗？也未必。我认为因人而异。利用自己闲钱，拿捏好心态，炒股无可厚非；而对于像老张这样的人，赚了一笔，又有实际需求，那么找到适合自己的优质住宅，下叉，当然也是再合适不过了！
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大卫聊地产2020-07-18 21:10:32
