昨天央妈公布了一个消息，为深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，现就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜公告如下：，直白来说就是之前购房者贷款有所调整，很多购房者都关心利率到底涨了还是降了，很多购房者也给天狼留言说道，昨天晚上天狼也写了，但是很多购房者依然有很多疑问，所以，天狼把文章删除了，那么今天天狼重新梳理，购房者基本可以看明白了
那么购房者主要问题集中于哪些呢？
，我可以不调整，不换可以吗？
第二，固定和浮动如何来选择？
第三，关于新版贷款如何来计算？
所有问题主要集中于第三点
那么我们首先来看央妈发布文件
一共有7点
点，是2020年开始全部采用LPR
第二点，老版本贷款合同转换
第三点，加点算法，这点在后面详细说明，这点是很多购房者没有看明白的
第四点，时间约定
第五点，固定利率，也就是转为新版也就是LPR后也可以采用固定
第六点，通知方式
第七点，说得直白一点，就是统一执行，没有例外的
那么主要说下购房者关注三大问题
购房者关心个问题，在央妈文件中已经说明了，第二点，要更换，时间上原则上是2020年8月31号之前完成
购房者关心第二个问题和第三个问题，实际上一个问题，我们先来看，新版利率如何来计算？
在记者问答会上，央妈举了一个例子，详细说明这点，同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。以此为例，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。
很多购房者没有看明白，其实主要在于加点方式计算上
那么加点，怎么加的呢？很简单，就是原来利率-LPR，那么我们来看1张图，购房者就明白了
现在购房者有一笔贷款，基准是4.9，那么之前有些买的是打折有些是上浮，我们计算2个数字
在基准4.9的时候，打折8.5，利率是4.165，上浮10%利率是5.39，那么这里就有2个数字了，那么我们在来看央妈在12月份公布LRP5年贷款是多少呢？4.8这里就又有一个数字了
那么加点就出来了，打折加点是-0.635，上浮是0.59，也就是这部分是不变的，一直跟随的，那么以后变的是哪个呢？变的是LPR
也就是说你未来贷款利率=LPR（可变）+加点（不可变），那么这里就涉及到购房者选择上，我到底是选择固定还是浮动呢？在上图我们做了一张表，一个是LPR往下，一个是LPR往上，一目了然，购房者自己看就知道了，而且换后也就是2020年和你之前是没有任何区别的，区别什么时候开始出现呢？是2021年才开始，而且还要看LPR的变化如何？
那么在利率浮动和固定的选择上，天狼建议购房者选择浮动的，为什么呢？从发达国家来看，欧洲已经有了负利率出现，这意味着我们LPR继续往下空间是足够的，另外值得购房者注意的是，在LRP公布数据当中，有2个，一个是1年，一个是5年，后者主要针对是房贷，前者是其他方面，在12月份经济会议和住建部会议上都在纷纷强调了房住不炒，但是当前很多国家都在执行宽松一个经济策略，那么等于我们也要进行跟进，但是持续降准必然要带动房价上涨，这不利于我们所强调房住不炒，不利于稳定房价，所以采取一刀切办法，就是为了把资金流入这条路堵住，避免过多的流入到房地产，这也是央妈为何要采用一刀切的做法，但是1年期持续下降，对于5年期是有影响的，所以天狼个人觉得，在新版的选择上，尽量选择浮动
天狼说地产2019-12-29 18:45:07
