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01
数一数日历，还有12天，就是2020年了。
这个我一直觉得只存在在科幻电影里的数字，马上就要真实的来临了。
然而比电影更魔幻更神奇的，除了特效，还有房市。
有这样一个江湖上口口相传的“神盘”，可能各位也早就有所耳闻，就是龙湖深耕礼嘉的商圈大盘——昱湖壹号。
这个盘“神”到什么程度？
江湖流传的数据：
2019上半年的北区大平层销冠、两年累计销售金额单盘65亿。
而最近，在年底各大开发商疯狂促销抢业绩冲任务的混战市场下，它的表现简直令人咂舌：三天清盘两栋。
整整4个亿的货值，就三天，完事儿。
据说，这次参与疯抢房源的，有龙湖内部的员工、不少高层领导、置业顾问、甚至还有给项目带客的中介，还没给客户推荐自己先买了。
这波业绩确实太秀，秉着求真务实的态度，院长今天就为大家解密一下：
神盘背后的“神逻辑”。
02
所谓神盘，除了业绩牛逼，还有不按套路出牌，这是它的“神操作”。
这次业绩的缔造者，其实是昱湖壹号推出的全新小高层组团——铂岸。
铂岸意境图
铂岸是哪块地？
昱湖壹号最后一块地，占尽天时地利，正看龙塘湖，紧邻礼嘉天街，可以说是天生条件、质素最优的一个组团。
铂岸是什么产品？
2梯4户和3梯8户、17-20层的配置，远高于市场大部分传统高层，全是套内74-88㎡的清水三房户型。
铂岸是什么价格？
户外出的主形象是“135万起，天街湖岸三房”，135万的门槛，真不高。
为什么说它不按套路出牌，你想想，昱湖壹号前期大部分都是大平层产品，总价动不动就是300万以上。作为昱湖的最后一个组团，地块所处的位置又比前期的大平层离天街更近，离湖岸更近，更具优势。
按常理，这个最后的地块比前期地块更有资格做成大平层豪宅，保证溢价率，又有昱湖壹号这个大IP收官之作的天生光环。但铂岸却偏偏把户型做小，还做得这么小，单价、总价都控制得极好，135万，大大降低了购房者入手的门槛。
你说是开发商为了走量也好、保证回款也好、低价促销也好，但不论怎样，铂岸这样有品牌、有资源、有配套、低门槛，还是在北区核心区的产品，无疑是龙湖给市场，特别是还在找寻合适自住房的刚需客户，在2019年年底，最有诚意的一份大礼。
03
铂岸的位置有多好？我称它是“神地段”。
昱湖壹号在礼嘉，龙湖在礼嘉深耕了13年，投资超过300亿，是一次完完全全的“造城”运动。
区域内规划了5条轨道线路，6个轨道站点，其中有2个双轨换乘站，2个三轨换乘站。这样密集的轨道网络恐怕也只有渝中半岛的核心区可以相比。
还有9座公园、**和**等多所**、儿童医院、欢乐谷、智慧园等各种生活、**、医疗、娱乐配套。
更重要的是，从现在到2021年这段时间，是礼嘉板块价值的集中兑现期。
就在近一两年内，礼嘉天街会开业；礼嘉**会正式落成；连接礼嘉半岛与江对岸的礼嘉大桥和蔡家大桥会正式通车；重庆儿童医院总院也将搬迁至礼嘉；智慧城和滨水商业也将初见雏形……
我们有理由相信和期待，我们将会见证礼嘉崛起成为成为北区的一个超级商圈。
而铂岸所在的位置就紧邻着礼嘉天街和龙塘湖公园，可以说是真正的咫尺天街湖岸。
截至今年11月，礼嘉天街的招商率就已经超过了70%。
这其中就包括了重庆的超市，重庆山姆会员店；重庆孩子王第七代黑金会员店；重庆英皇五星级影院及激光IMAX放映厅；以及纯正的英伦马术**与骑手资格证书考核机构佳伯马术学院……
这些首进重庆的超重量级商家，择址礼嘉，正是看中了礼嘉板块客群强大的购买力和礼嘉天街强大的辐射力。
比如山姆会员店的招商与重庆谈了差不多10年，最终也只落户礼嘉。
这一套关于地段的神逻辑就注定了这个市场上的大部分楼盘是无法模仿的。
礼嘉天街意境图
礼嘉天街已经明确将于2020年底正式开业，而铂岸则是2021年6月接房。
买在天街开业前。
04
说回产品，铂岸自有一套“神规划”。
在比昱湖之前的大平层更好的地块，却推出面积更小的产品，看似不合常理，但其实是体现了龙湖对市场供求矛盾的深刻洞察。
我在之前的文章中说过，重庆主城的高层产品已经快绝种了。
近几年主城成交土地的平均容积率已经从2015年的2.45一路下降到了今年上半年的1.58。
今年前三季度，容积率2.0以下的地块占比达到82%，而限高在60米以内的地块占比达到73%。
这就意味着在明年上市的楼盘中，有73%的项目都只能修建20层楼以内的别墅、洋房、小高层。
这样的趋势在高价值的北区更加明显。
2016年之后，“大礼照”片区容积率在2.5以上的土地供应量已经连续三年为零。按现在的发展趋势，未来也难再有高容积率的地块供应。
楼层更矮了，舒适性更好了，居住品质提高了。但对于掏空六个钱包都很难凑齐一套高层首付的购房者来讲，想在北区上车更难了。
当很多刚需客户还在纠结要不要再观望一下，要不要用公积金贷款，要不要等利率降点再买房的时候，像“大礼照”这样的热点板块已经对这些购房者关上了大门。
而现在的铂岸对于大批想在北区上车的购房者而言，无异于久露逢甘霖。
敢于放弃溢价更高的大平层，转而推出更能满足市场需求的小户型产品，显然并不是每个开发商都甘愿做出这样的取舍选择。
05
最后，是这个神盘的“神IP”。
铂岸这套神逻辑的最后一环来自于昱湖壹号这个豪宅大IP自身。这就意味着将其它所有楼盘都排除在这套逻辑之外，因为不是每个楼盘都可以叫昱湖壹号。
昱湖壹号是谁？
昱湖壹号前期的大平层豪宅总价几乎都在300万级以上，一个让大多数购房者只能仰望的存在，最近前期组团接房，流出的实景照片，品质感相当在线。
昱湖壹号园区实拍
虽然这次推出的铂岸只是小户型小高层产品，但在昱湖壹号的光环笼罩下，楼盘的品质依然非常令人期待。并且，铂岸的位置比前期大平层的位置还要更好：面朝龙塘湖，紧邻礼嘉天街。
从项目的平面图上看，铂岸的楼栋布局将湖景资源化，尽量让更多的户数可以看到湖景。
对于一个天街旁边的商圈高层而言，能够看湖就已经是意外了，更意外的是铂岸的小区环境并不因为它是一个商圈盘而有任何缩水。小区内部的的园林景观打造，一如既往的保持“龙湖水准”。
在一个只有6栋17-20层小高层楼栋的小区里，打造了“雨林闲庭”、“林间乐园”、“林溪树阵”、“阳光客厅”4个主题景观节点，也有幼儿园、精装架空层业主泛会所、景观中轴、多重归家礼仪动线等设计。
铂岸套内74平户型图
铂岸套内88平户型图
套内74-88平米的三房户型，既能够满足大部分刚需或者刚改购房者的需求，又可以将总价控制在大部分购房者都可以承受的预算范围之内。
对于曾经只能仰望昱湖壹号大平层的购房者而言，遇到这样的机会，说不激动那是假的。
06
当我们把铂岸的这套神逻辑拿来解密之后就会发现，从地段到业态选择，再到产品定位，无一不是体现出开发商对购房者真实需求的深刻洞察。
一切看似不按套路出牌的背后，都是如此的理所当然。
一切看似神乎其技的业绩表现，都是市场对真诚做产品的开发商的回馈。
正巧李院长我最近才看了部新上的电影，对里面有句台词印象很深刻：“如果你看过1000部电影,就会知道这世界本没有什么离奇的事情”。
用在楼市上，院长也想说：“如果你看过1000个盘，就会知道市场根本没有什么所谓的神盘”。
并没有什么的神盘，有的只是购房者雪亮的眼睛。
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院长聊房2019-12-19 10:46:50
