（图片来源于网络）
最近有一些线索，指向了东部槽谷地带。
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轨道！对于城市新兴区域的发展来说，未来潜力如何，很重要一点，就是轨道交通预期。10月14日，重庆住建委官网第二次公示《重庆市城市轨道交通第四期批建设规划（2019-2024年）》相关信息！明确了未来五年的计划是新增建设9条轨道线路（包括延长线），新增里程高达到229.7km！几乎是过去十多年的总和。
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在新一轮计划中，影响的，是两个区域。西部槽谷，新增4条轨道！东部槽谷，新增4条轨道！（其中江南新城3条，龙兴1条） 江南新城的3条分别是8号线，24号线，27号线，外加正在建设的6号线延长线。这4条轨道，共同在「重庆东站」交汇。 也就是说，重庆东站，作为未来的铁路枢纽之一，将汇聚4条轨道！周期，大约是五年。而东站，又注定将带动以茶园+鹿角地区为主的江南新城的崛起！
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产生这个判断，除了4条轨道加持，还有很多价值支撑。
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高铁门户这是关键点。东站，被明确为重庆主城区的四大主要枢纽站之一。
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我们看东站的配置：
站台规模达到了15站台29线，建设面积约10万平方米；
规划将涵盖如渝湘高铁、沿江高铁、东环线、渝万、渝利铁路、厦渝、成渝通道中长途、渝昆高铁联络线等线路。
未来，武汉、长沙、襄阳、昆明等方向，将主要在东站运行。
可与市内其他铁路枢纽之间实现铁路通勤！
未来东站建成后的人流量。参考如今的北站和西站。 而围绕未来的东站，其实已经陆续有了很多配套支撑。
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城市价值支撑除了交通之外，还有诸如：
江南新城是广阳岛的邻居。再加上左右两侧的铜锣山和明月山，江南新城的环境优势明显。
东站能带来的物流运输、商业商贸、现代服务业以外。目前，江南新城已经吸引了京东、科大讯飞、VIVO、美的、微软、高通、**紫光等一系列科技公司。
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目前，整个片区，形成了以重医附二院江南分院为主的15「城市医疗服务圈」模式。
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**方面，区域内已经有了**立德**、鱼洞**、****等17所中**校！**配套体系逐步成型。附近，还有包括体育公园在内的众多公园配套。
（部分成交地块的体量）
融创、金科、中海、首创、协信、中铁二十局、雅居乐、新希望、荣安、碧桂园等十多家开发企业，在这里总投资超过600亿元！住宅集中。像超级大社区欧麓花园城，已经开发多年，陆续迎来入住高峰，自身有近10万人的居住规模。近些年，茶园+鹿角，已经新增人口超20万人！政府整体规划，是会达到100万人！ 人口，是区域活力的基础，也是强大的消费力。 可以说，当前的江南新城地区，利好很多，无论是配套还是人口基数，按照城市演变，新商业中心，或新商圈，就该应运而生。这里是时候该有一个时尚现代的全新商业中心了！
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商业预期这算是江南新城的重磅利好。9月28日，江南新城的首创奥特莱斯开业。开业当天异常火爆，客流量达到11万，全天销售额近2000万元！ 原因很好理解。一是奥特莱斯的品牌光环二是商家质素好首创奥特莱斯已合作近1000个品牌，包括BURBERRY、D等！最后是，这里消费需求旺盛！奥特莱斯，给商业开了个好头。江南新城现在这个局面。突然让我想起了当年的重庆北站、奥宜麦商圈的发展路径！非常相似。
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北区的「镜像」式发展？梳理一下时间点和过程。 2004年，融创奥林匹克花园项目，提出了「城市向北，生活向北」；2006年，重庆北站，投入运营！2008年，西部奥特莱斯开业；
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2011年，轨道3号线开通！2013年，麦德龙开业；2014年，宜家开业。 过去15年，重庆北站+轨道交通+新商业中心+品质住宅是北区一条显著的发展路径！
如果你早期投资了这里，投资价值兑现！ 现在，江南新城面临的格局，很像当年的北区！重庆东站+4条轨道+各项配套+新建品质住宅。很多都已经基本落实，建设商业中心，迎来的契机。而商业，似乎也是影响整个区域的关键配套！
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新商业中心的机会！在奥特莱斯附近，总共有20多万方的纯商业体量！并配套有轨道8号线的站点。机会很大。除奥特莱斯13万方，还有两大商业体。一个是规划中的协信**，大概4万方左右；一个是融创的江南精彩汇，大约有5万方体量。江南精彩汇已经出来了。
（意境图）
从定位看，江南精彩汇实际上是在奥莱购物之外，填补了吃喝玩乐等生活需求的空白。未来，逛完奥特莱斯，就能在旁边吃饭、看电影、按个摩；陪孩子上早教，逛超市，亲友聚会，社交应酬，一站搞定。 按照公开信息，新世纪超市、超4000平的泰禾影院已经签约入驻江南精彩汇，华为手机大卖场、星巴克、乡村基等众多品牌也在接触洽谈中。
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重庆本土的生活超市之一。
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电影院已经是时下休闲生活的关键配套。 重庆对商业配套，一直以来比较倚重。重庆人太喜欢实体消费，因此从过去5大传统商圈，一路扩张新的商圈。 商业的扩张，本质上就是依托于重庆城市扩张的过程。两者互为必需品。
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比如新牌坊北环，有了源著天街，价值快速提升；龙洲湾开了万达广场，周边入住率迅速提升！光环购物中心亮相，将照母山的区域价值进一步坐实！现在轮到东部槽谷，江南新城。江南精彩汇，应该是让整个区域的人都十分期待的。
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我们的机会？看到这里，其实我眼前一亮。多说几句。 现如今，很多人对商铺投资其实非常迷惑！认为投资商铺不确定因素太大，太容易亏。而实际上，逻辑很简单。抓住两点：1）宏观层面，搞清楚「区域发展格局」；2）微观层面，搞清楚「预期人气、供需关系」。不就OK了吗？什么样的商铺才更妥？当明确大的区域潜力以后，在微观层面，**是把握几个价值点：
这是我多年的心得。江南精彩汇，是让人眼前一亮的。他恰好是在该出现的时候，该出现的地点，出现了。反过来，要投资商铺，他的质素，恰好就是理想的备选目标。我们看这个商业中心。他旁边的奥特莱斯，自持商业体量近85%。江南精彩汇，融创会部分自持，并且主力店已经敲定。说明开发商的运营能力和运营信心。这里的业态组合，几乎都是大家的生活必需，购物、大型品牌超市、电影院、餐饮、休闲娱乐、儿童服务类等等！商业中心旁边，欧麓花园城10万人口规模，加上周边众多楼盘，总计能达到近20万人左右，相当于，这些人就近的生活所需，被锁定在这里了啊！那么，投资精彩汇那部分可以出售的中小型商铺，实际上，就是分享整个江南新城的发展红利，也享受了区域内商业中心兑现的价值！和奥特莱斯、新世纪等主力店一起，分享20万人的居民消费。
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最后回到开头，东部槽谷，江南新城，是个缩影。是重庆快速发展的缩影。当轨道、高铁、商业、产业不断加持，城市价值就会逐步兑现！而这些，无疑又是我们每个人的机会所在！
大卫聊地产2019-10-23 13:35:55
