最近小半个月，往日只活跃在朋友圈的中介“小王”，开始频繁地给我发来信息。我知道，这么多年来，很多男孩子骗过我，但中介或置业顾问，从来没有，我们，才是值得彼此信任的好朋友！
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数了数，在小王信息中，关键词，是“促销”“打折”“特价”，三天内他大概给我发了二十几条。“新房9.5折”“现在签约，送一年物业费”“X套特价房，限时抢！”
其实，我内心知道，我只是他群发的对象之一，但我还是认真的回复了他：“你知道哪个楼盘有到访送加油卡的活动吗？”
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过去的这两年，开盘售罄，不叫新闻。开盘没有卖完，那才叫新闻。在大多数情形下，我们都不知道具体的开盘时间，或者是终于知道了在哪一天，结果，他几秒钟就开完了。更要命的是，有钱都买不到。还记得“一次性往里走，按揭等门口，公积金请把你的共享单车移走”吗？这个行情变化的很快。
91折！朋友，来一套？
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如今行情，该怎么办？关于这个问题，我们首先得理解，同样都是“促销降价”，其中却有很大不同。我举几个大家常看到的例子。个一家开得好好的服装店，突然有一天挂出了“江南皮革厂倒闭了，全场清仓处理”的横幅，五折三折都有。你说这折扣是真是假？
第二个家具店某品牌的主力款9折促销。展厅样品，限时7折！这个折扣，是真是假？第三个超市卖酸奶，老北京牌，买五送三，有一包快到期的，买五送五！为什么？
聪明的你，应该知道，哪些是真优惠，哪些是假促销。
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房子呢？当卖房子的万科的净资产率，只有卖酱油的海天味业一半，更比不上手机贴膜、卖煎饼这些行业时。我们更应该理性看待房子促销。
房子本身，属于一户一价的“非标品”。在政府严格限价的情况下，地价加上建安、装修和税费等成本，利润空间实际上是被限制的，比拼的已经是开发商的管理能力，成本控制能力，营销能力。你真的想新房降价吗？
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开发商在平淡的市场，通常是两种典型式做法：一个叫“坚持标配，促销保量”，通常对应品牌有保证、融资渠道多的开发商，推出几套特价房源或首付分期的活动。做适当的让利。目的，是用一次促销的噱头，一点点好处，来吸引“本来就准备要买，但略有犹豫，需要你拉他一把”的客户。另二个，叫“降标减配，低价出售”，尤其是对了应高杠杆高负债，在关键节点，比如四季度，要快速出货的开发商。部分大闸蟹换成小龙虾，鲍鱼换成粉条...只要最后能通过有关部门验收。客群目标也很明确：“贪便宜”的客户。至于怎么减？园区景观、外立面、公区装修。
1）园区景观减配，草坪多点，大树少点，花岗岩减点，水景去掉..
2）外立面减配，这个比较常见。涂料、石材、玻璃，保持相近样式的情况下，500一平米造价降到350一平，很多人，不一定能分辨的出来。
3）公区减配，用材全面降档，电梯品牌换了，贴砖？30元一块的改成5元一块的！你怕吗？真降价的房子，你敢买吗？
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接下来2个月，房地产销售数据可能会不太让人满意。因为按照惯例，重庆每年4季度的新房供应量会比之前大得多。今年也不例外。
所幸，重庆楼市是健康的。上述的第二种“减配降价”的情况少之又少。我所看见的品质好、性价比高的楼盘，甚至还有涨价趋势。当前重庆市场上更多的，是种情况，通过促销噱头，吸引关注。
怎么理解呢？比如，某个新盘释放消息：车位半价出售。一个车位价值20万，现在打5折，这是不是为了促销弄的降价行为？看起来，是，因为开发商放血了。
但实际上，也许按照最初销售预期，如果房价足够利润，每套房甚至可以送1个车位。但现在房价没达到预期，车位改半价了，但利润却从“半价”这里已经回来了。打就是信息不对称。
再举一个例子。平日里卖2w+的某项目，突然推出了一批均价1.8W的房源。这应该是真心实意的降价促销了吧？NO！这套特价房，本来就只值1.8W。因为他楼层不好，朝向不好，相比2W单价的房子，当然要便宜。
开发商对于产品定价，有种策略叫“低开高走”。比如，该项目有A\B\C三类产品。A：占比的主力户型，面积适中，流量担当B：要么面积段较大，要么面积段较小C：户型有缺陷的产品原来行情特别好，C类缺陷户型可以接着势头一起卖，定价倒不一定低。
现在牛转熊，正好积攒一批卖得不是很好的C产品，整体包装一下推向市场，可成激活需求法宝。对比A类热销产品，C的价格确实低啊，看起来好像开发商真降价了。其实在他定价体系里，C本来就比A低。
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就当前行情，在限价等调控政策管理之下的楼市，真正能降价的新房，其实并不多，开发商的手段通常是在楼栋内部调整价差，制造少量“特价房”，吸引大家关注。购房者能够享受到的优惠也并没有想象中的大。重庆楼市，也远没有到割肉卖房的地步。但买房机会呢？仍然存在。
，现阶段的新房可挑选余地变大，可以择优购买；
第二，前些年，重庆楼市有一个潜规则，是新房优惠上限为5%。照现在的促销行情看，购房者，或许可以就心仪房源，跟置业顾问据理力争。
要一点点优惠，成为了可能！
只是，在这之前，记得把你的口袋捂紧了。
大卫聊地产2019-10-16 10:46:26
