原创：风语者
来源：重庆新一线城市
重庆楼市曾被媒体誉为大城市中的“一股清流”，直到现在仍然是“价值洼地”，造成这种现象的原因是多方面的，其中一个重要原因是土地供应量大。
但这种天量供地模式毕竟不可持续，如果分析近年来土地出让、人口增长等数据就会发现，重庆楼市供需关系的转折点已然来临。
01 重庆土地供应的变化
权威的《重庆统计年鉴》列出了历年来全市开发商购置土地的面积。
由图可知，重庆的土地供应量呈现先升后降的趋势，2012-2014年是史上供地的三年，2016年土地购置面积则出现了断崖式下跌。为什么会出现这种情况？供给来源于需求，难道是重庆的需求出现了问题吗？为此，我又找出了近年来重庆城镇常住人口增长的数据：
由图可知，重庆城镇人口的增长丝毫没有减速的迹象。既然需求端没有问题，那必然就是供应端发生了变化。主要原因有两点：
是因为国家划定了生态保护红线、城镇开发边界，各类规划、文件都明确规定城镇人均建设用地面积不得超过100平米。2014年，原国土资源部指出，我国城镇人均建设用地已达130多平米，远远高于发达国家人均82.4平米和发展中国家人均83.3平米的水平。因此，目前正在征求意见的国家《土地管理法》条就提出“节约集约和合理利用土地”，这意味着可供开发的城市土地始终是稀缺资源。
二是因为HQF时代大量储备的40万亩土地，由于持续多年大量供地，目前已经消耗殆尽，能够上市的土地越来越少，尤其是内环以内基本卖一块少一块，旧城改造则因为赔偿高、难度大而举步维艰且规模不大。
目前，2018年重庆主城区的土地成交数据已经出炉，全年共成交土地12305亩，2017年的数据则是18706亩，2018年主城区的土地供应量再次下降了三分之一。
很明显，重庆天量供地的时代已经一去不复返。
02 基于动态平衡的供需关系分析
影响楼市的因素很多，但供求关系是最根本的，其他外在因素如经济形势、调控政策等，由于经济发展有起有伏，调控政策时紧时松，没有必要过多考虑，最终决定市场长期走势的仍然是供求关系。
楼市的供求关系始终动态平衡，这是RZQ对楼市进行判断的基本逻辑，也是他能准确预测房价的原因。2013年，他在城市地标与金融商务区发展论坛上提出：在连续两年的土地负增长之后，第3年一定会出现房价暴涨。
根据他们的统计数据，从2003年这种规律就开始出现，2008年、2009年两年土地负增长之后，2010年房价大涨；2011年和2012年土地负增长，2013年房价就出现了上涨的情况。这是因为实现供给与需求的动态平衡需要较长时间，通常土地两三年后才能上市形成供应，市场调整通常以三年为一个周期。
重庆楼市其实也符合上述规律。2004 -2006年开发商购置土地面积相比2003年明显下降，到2007年房价出现大幅上涨。2008-2010年，土地购置面积相比2007年再次大幅下降，到2011年房价迈上新台阶。2013-2016年，土地购置面积连续四年下降，到2017年楼市迎来了久违的主升浪。
只不过，重庆楼市的周期拉得更长一些，每4-5年一个周期。
13-17年周期之所以更长，是因为12年是土地供给的峰，13年、14年的土地供应量仍然是天量，导致较长时间供大于求，房价稳定甚至阴跌，开发商出于自身利益化考虑而不愿拿地，拿了地的开发商也降低了修建速度，形成一段“低谷期”。
而到2016年出现了土地购置面积的低谷，到2017年形成供不应求的局面，引发房价上涨。这一周期是一个典型的楼市动态平衡的完整循环：
也许有人会说，现在土地拍卖都开始流拍了，房地产市场已经“凉凉”，果真如此吗？实际上，土地流拍的本质是供应量下降，土地流拍反而会导致供不应求、房价上涨。
从这篇媒体报道也能看出，楼市大致每4年时间一轮周期，当出现大量土地流拍的时候，也就是市场即将见底的时候。
03 2019年是购入重庆房产的不错时机
由于前面说过的土地供应端的两个因素，加之调控政策暂时不会大幅放松，短期内市场对房价预期趋稳，开发商拿地热情不高，预计2019年、2020年重庆的土地供应量还会维持在较低水平。
这就意味着，到2020年或2021年，前些年大量、低价供应的土地会基本开发完毕，重庆楼市将会出现供不应求的情况。
尤其需要注意的是，重庆城镇人口的增量有2个高峰，分别是2011年和2016年，而土地供应只有2012年一个高峰。从2016年开始，土地供应量基本只有前些年高峰期的一半，而城镇人口的增长毫无减速迹象，存在明显的供需错配，到2020年之后，房屋供应就会跟不上人口的增长。
因此，可以预计，重庆下一轮房地产周期不会像上一轮那样长达5年时间，而是只有4年甚至3年，2019年楼市大概率保持平稳或微跌，2020年则会逐渐回暖，2021年极有可能迎来新一轮主升浪。
如果换个角度，从房屋竣工面积来看，也会得出类似结论。2015年，RZQ在易居沃顿研修班上讲《从需求看供给》时指出，供给是从需求来的，房地产其他制度不变，维持现有竣工总量大概维持7到12年左右。这是《重庆统计年鉴》上公布的历年商品房竣工面积：
重庆楼市的竣工面积高峰从2011年开始出现，一直持续到现在，已经维持8年，预计到2020年或2021年，将会因为2016年开始的土地供应大幅减少而下降。
竣工面积高峰期的结束，也就意味着低房价时代、新房主导时代的结束。
对于价值投资者来说，低谷期往往是入市的良好时机，尤其是楼市需要进行耐心的长线投资。
因此，2019年仍然是购入重庆房产尤其是中心城区新房的良好时机，由于限价政策尚未完全退出，新房还可以精挑细选，价格也处于相对低谷。关注二手房的朋友也应当抓住2019年的时机，毕竟这是属于买方市场的一年，有一定的议价空间，当然要想买在点是很难的，能够在一个相对低位入手，也很不错了。
北区优质地段楼盘团购
B楼盘坐拥双轨道，还拥有了好户型。为此我们专程和开发商谈了一场团购，开发商X总也是非常慷慨，也是给出了非常吸引人的优惠：
1、首付分期最长可到？个月，具体扫描下方二维码可见！
2、在售楼部价格基础之上，团购再优惠？个点（报名后由工作人员告知你）；
3、三五“黑科技”，CQ买房路上不再烦恼；
4、凡是通过我们平台报名购买“B楼盘”的朋友，还可以获赠价值999元的知识星球一个，老会员再续一年。
扫描下方二维码报名，报名后我们会有工作人员联系你。（图片里面勾选户型图的项目可以随便勾选，实际户型以开盘现场为准）
重庆新一线城市2019-01-11 14:35:20
