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公摊指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。公摊面积越大，得房率就越低，反之，则越高。
许多人入住新房后会发现使用面积比产证面积少了一大截：房子怎么缩水了？是黑心开发商偷工减料吗？
这种现象背后是就是公摊面积和得房率在作怪。
2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。
在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”
这批征求意见稿是住建部组织中国城市建设研究院有限公司等单位进行起草，在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时，向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。
这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。
建筑面积包括公摊面积和套内面积，我国普遍以建筑面积进行计价。买100平米房子最后只得70平米，甚至房子最后缩水一半，这背后正是公摊面积作祟。
公摊面积的存在，不仅让精装修、物业费、取暖费都多了一部分，而且给了开发商含混其词、不断推高公摊比例的可能。同时，由于分摊比例不一，也让平均房价失去了指导意义。
如今住建部征求意见，告别“公摊面积”成为可能，对于楼市影响有多大？
至此，不少购房者大喜，以为取消了公摊，实际套内面积100平的房子就按套内100平来计价，好像是买房会更便宜，房价会降。所谓“羊毛出在羊身上”，按套内计价可不是什么新鲜事，重庆已经执行了17年，房价也没降，为何还成了近期的炒作热点呢？
实际上，早在2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。
该条例于当年8月1日施行，宣告重庆在率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。
重庆主城新房按套内面积计价已执行17年（巴南，北碚除外）。重庆新房不仅按套内计价，而且价格低廉，的确是楼市的一股“清流”。但从执行的17年来，重庆新房按套内计价的方式，让不少炒房客看到了隐藏在公摊里的“套利空间”，比如同一个地段同一个时段的新房和二手房，假设单价都为10000，但新房是按套内10000卖，二手房是按建面10000卖，若公摊率20%，买入新房实际就有了20%的隐藏溢价，当新房进入二手市场交易，即使在不涨不跌的情况下，都有20%的涨幅，算是“无风险套利”，炒重庆的房子就是炒公摊，傻子都会。
所以炒房团打着飞的都要到重庆来买买买，不管礼嘉还是蔡家，双碑还是解放碑，购买力惊人，也导致重庆房价近2年暴涨。据说重庆去年有15万外地炒房客，可以说是炒房基地了。
那么，如果其他城市都效仿重庆按“套内面积计价”，会对楼市产生什么影响？
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为使用套内面积来计算，过去只有重庆有这个政策，那么这次性地都统一按照套内面积交易这样做，实际上也是发挥了房住不炒的导向。
从购房者的角度来讲，公摊面积只是一个**设施，主要还是要参考具体的居住面积。在买房的时候，没有太多的顾虑就能按照套内面积来进行购房，如果套内面积比较小，老百姓觉得不划算就不会去买房，这个时候开发商也会更加注重做大套内面积，这样就会防范一些通过公摊面积来做一些虚假的文章，从居住角度来讲，有积极作用。
商品房既然是商品房，就有电梯过道，有绿化，再按照住宅绿色化科技化品质化的趋势，显然公摊是不可能取消的，甚至重庆一些大平层还在做大公摊，做大套利空间，拉高房价来吸引投资者。反之，如果重庆失去了“套内计价”这个比较优势，炒房资金大量退出，重庆的新房可能都要面临“量价齐跌”的风险。“消息”总是先于“市场”反应预期，我们近期可以看到，巴南已经有重庆个0首付的楼盘出现。
不过，中原地产市场分析师卢文曦也表示：意见稿的真正落地，可能至少还要三五年时间。此外，实施落地之前需要考虑配套细则，比如原来的房屋是按照建筑面积交易，以后可能会面临要交房产税，那么面对前后不一样的标准，这无疑要找一个比较公平、稳妥的方式来计量、转换。所以，这是一个庞大系统的“工程”，仅仅是一个意见稿的存在，可行性都还待分析。
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院长聊房2019-02-25 16:20:15
