微信公众号：院长聊房
院长微信：hfbxms，加院长微信，免费进重庆购房群。
01
今天中午，春节后次住宅用地的土地出让终尘埃落定。
万科和招商两家联合将位于西永板块的两宗住宅用地收入囊中，成交楼面地价分别达到4775元/平米和5479元/平米。
这两块土地的信息如下：
沙坪坝区西永组团Ah分区Ah27-01/03、Ah27-03/01、Ah28-01-1/03、Ah28-01-2/03号宗地
地块用途：二类居住用地、商业商务设施用地
土地面积：147亩
容积率：1.6
可建体量：15.31万方
楼面价：4775元/㎡
拿地企业：万科+招商
沙坪坝区西永组团Ah标准分区Ah29-01/03、Ah30-1/03号宗地
地块用途：二类居住用地、商业用地
土地面积：112亩
容积率：1.8
可建体量：13.19方
楼面价：5479元/㎡
拿地企业：万科+招商
02
这是2019年春节之后的次住宅用地的土地成交（2月20号巴南成交那块纯商业用地不算）。
要知道在春节之前推出的蔡家那三块土地就遭遇到了多家开发商的疯抢。
在年初的楼市预测中，我提到过在去年，尤其是去年下半年的土地市场是比较平淡的。
也许是由于土地价格上涨太快，让开发商感觉到了烫手；也许是由于市场明显开始转冷，让开发商开始谨慎，总之去年开发商拿地的热情明显下降了许多。
平均溢价率从2017年的21%下降到了14.6%，联合拿地几乎成了土地市场的主流。
而春节前的这三块土地被20家开发商争抢，并且溢价率均达到了40%以上。
但这次西永的两宗地，却是以挂牌形式底价成交。
节前节后差别为何如此之大？开发商过年大牌输钱了？
03
2018年整个西永板块（包括大学城部分）一共成交了9宗土地，总建筑面积是172万方，平均一个项目也有只有19.1万方的体量，还不到20万方。
要知道，前几年拿地的万达文旅城总体量达到500万方左右，而大学城的开山鼻祖富力城光土地面积就达到了250万方，而总建筑面积更是达到了600万方以上。
而现在一个项目的规模还比不上之前那些大盘一个组团的量。
这种挤牙膏式的供地方式，一方面是为了保证商品房市场的供应量不至于过剩太严重，另一方面则是为了保持土地价格的稳定上涨。
以下是去年西永成交的9宗土地的情况。
去年这9宗土地的平均楼面地价达到5308元/平米，而平均溢价率达到12.6%。
今天成交这两宗土地是以挂牌的形式底价成交，是否意味着开发商对西永市场的前景不看好呢？
我认为不是。
04
虽说西永目前也是开发热点，已经有许多的龙湖、融创、金科、中建、远洋、恒大等品牌开发商入住，但事实上，今天成交这两宗地块的条件并不算好。
一是地段。
相比起去年成交的9宗土地来讲，今天这块土地的位置靠近物流园和建材城，已经在成渝环线高速之外，与目前西永的核心区域之间被成渝环线高速隔断，离周边最近的楼盘也都有大约3公里的距离。
项目周边除了物流园和建材城之外几乎都是荒地，既无轨道也无商业。
虽说周边道路较多，但短期内很难成熟。
二是配建要求。
从地块规划函和竞买须知中了解到：
1、AH27-01/03、AH30-1/03号地块按规划要求各需配套幼儿园9班，建筑面积不得小于2700平方米，用地面积不得小于2700平方米，幼儿园应独立设置。
2、AH27-01/03地块：轨道交通7号线经过本片区，其具体线位、站位及相关**设施以最终批准的相关规划为准。
3、项目住宅开发须采用装配式建筑技术，装配率不得低于45%，装配率计算方式参照《重庆市城乡建设委员会关于印发<装配式建筑装配率计算细则（试行）的通知》（渝建【2017】743号）执行，并由重庆西部现代物流园管委会监督执行。
4、交地后3个月内开工，开工后2年半内竣工。
所以，虽然与西永成交的容积率在1.5-1.9的三块土地相比，这两块地的价格算是比较低的，但考虑到这两块土地的条件限制，只能说这个价格算是比较合理。
05
目前西永和楼盘的建面价大约在9000-10000左右，也属于整个主城价格较低的板块之一，适合刚需入手。
目前西永在售楼盘有以下几个，对西永这个板块感兴趣的朋友可以关注。
微信公众号：院长聊房
院长微信：hfbxms，加院长微信，免费进重庆购房群。
加入李院长投资俱乐部
点击此处添加图片说明文字
院长聊房2019-02-22 15:18:15
