从东京到重庆 TOD模式下的公寓投资价值解析

随着目前市场调控的深入和土地市场门槛的提高，近两年高歌猛进的房地产市场，风向似乎转变了，锐理数据统计，在今年8、9月供应出大量新增面积后，10月起重庆楼市即进入了一个平整期，供销量均有所放缓。不过，住宅市场上锁的同时，也为公寓市场（含SOHO和LOFT产品，下同）打开了一扇大窗。

锐理数据统计了2016年1月至2018年11月的公寓供销面积走势，从统计结果来看，公寓月度销售面积虽然偶有下降，但总体来说持续上扬的趋势显而易见，并在2017年3月达到了近年的销量高峰。

另外，从公寓的年度总供销也可以看出这一事实。近五年间，重庆公寓市场在2017年成为了分水岭，可以看到在2014-2016年，公寓销售起伏较小，平均年销量仅达到55万㎡，新增面积逐年减少。

自2017年在重庆住宅市场调控的影响下，2017年全年公寓销售面积达154万㎡，同比2016年上涨142%，而2018年前11月供销早已超过2016年全年；从供销关系上来看，近两年整体呈现供小于求的态势，置业者对于公寓的需求度在不断提升，可以预见的是，随着调控的长期化，这一趋势还将持续。

公寓产品回暖或许会成为市场新的投资风口，但从目前重庆住宅市场来看，市场企平，公寓市场的投资面也随着逐渐收窄。

难题渐显：公寓产品在当前市场仍然存在机会点，但高企的存量及持续不断的供应意味着竞争加剧；加之住宅市场的小幅下行，公寓产品如何提升自身价值？

破题思路：锐理认为，一个高价值公寓产品需要具备一定的共性**：

（1）占据城市中心的地段；

（2）具备便捷的交通条件；

（3）拥有完善的周边配套；

（4）位于城市发展方向上；

（5）品牌加持。

在目前楼市发展的大环境下，只有通过上述**以及差异化的打造才能提升物业价值，而以TOD模式开发的物业正可以同时具备上述**，通过TOD模式下的经济带动，以此提升城市效益化，目前TOD已经成为重庆市场新蛋糕。

“蜘蛛网”一样的地铁线路

总有人停下来消费

为什么说TOD模式下，物业价值会更高？以日本最著名的TOD项目“涩谷之光”为例，该项目位于日本东京涩谷站，JR山手线、JR琦京线、JR湘南线、东急田园都市线、东急东横线、京王井头线、地铁银座线、地铁半藏门线、地铁副都心线这9条线路都在这里交汇，成为东京圈仅次于新宿站的第二大交通枢纽。

值得注意的是，涩谷站通过这9条线路的互相交叉重合，从而实现对区域无死角覆盖。看似复杂的线路布局有效盘活了整个东京圈的人流量，有统计显示，每天的换乘人数超过300万人次，这相当于该地区80%-90%的行人选择在站内行走，使得整个TOD里的各类商业呈现24都有人消费，客流量一直在源源不断进行替与换，因而在“涩谷之光”中流动人群的购买力层级、出行目的异常丰富，消费可能性大大提高。

重庆轨道交通发展至今，已通车六条地铁线路，也形成了人流量较大型的交通枢纽如小什字站、红旗河沟站、牛角沱站等。但涉及到的轨道线路只有2条，而未来重庆沙坪坝TOD将涵盖成渝高铁专线和3条轨道线以及27条城市公交线路，多重交通方式的汇集，早已涉及城市各个核心区域甚至于周边郊县。

无缝连接商业体

打通地上地下立体购物

重庆因为特定的地形特征，形成多个商圈组团，如观音桥、解放碑、大坪等，尽管处于绝佳的区域位置，但在商圈之中，地下与地面、裙楼商业与塔楼商业之间的联通性较弱，消费人群的吸附力并不够。

通过对东京“涩谷站”的观察，有一个特点我们可以进行思考与借鉴：由于东京复杂的城市需求和有限的城市空间，涩谷之光选择了竖向复合叠加城市功能的模式，形成为“立体城市”，地下通道、出口与商业中心实现无缝连接，将地下客流引流至地上商业，无形中盘活了去往各个消费点的客群，从而带动整个大商圈的商业流量。

涩谷之光中的电梯及自动扶梯组成的“城市核心”

观察龙湖光年TOD项目，同样其对地下空间以及地面商业体有着的联通性，如从地下的各级枢纽站中，配置有4部2.5吨级的高速电梯，可以在30秒之内同时将130人从-7F送到1F，客流快速有效的由地下转为地上，再利用商业中心内的约50部直梯以及约97部扶梯，让客流快速到达商场各个楼层及塔楼公寓之上。通过“交通核”的方式，对塔楼商业与裙楼商业进行一体化联通，大大增强了对塔楼消费的欲望。

龙湖光年中的电梯组成结构

TOD开发提升物业价值

反哺轨道交通投资

TOD开发是区域空间的二次建设，能实现土地溢价和物业增值，带来的同时，也能让轨道交通企业和房企实现共赢，共同发展。

日本轨道交通公司并不只是单纯运营轨道交通，他们还在房地产、商贸领域稳步发展。通过观察相关公司的业务营收比例可以发现，房地产业务、商贸、零售业务收入正在超越轨道交通公司的基本业务收入。可以预见，龙湖光年在TOD模式的带动下，未来的效果直接反映在物业价值上。

沙中心板块供不应求

龙湖光年填补价值缺口

所有的产品，最终的落脚点都归于“需求”二字，回到重庆市场本身，锐理数据将重庆传统核心商圈近2年的公寓市场进行了对比，数据显示，沙坪坝中心板块公寓市场的存销比和供销比分别为0.28、0，几乎无新增供应且存量走低，供应缺口为六大区域之首。

对比各大商圈的公寓市场数据后，我们发现沙坪坝这个缺口正在收拢，龙湖光年作为2018年重庆的“TOD大秀”，能否带来同样或更高的价值呢？

有几个事实必须要看清楚：

首先，龙湖光年在区位以及交通条件上的价值已经得到了印证——沙坪坝是目前重庆坪效的商圈，而龙湖21万方全新城际天街正好填补区域商业的供求不平衡，另外自带4轨交汇以及27条城市公交线路，对于重庆的项目来说都是的。

其次，龙湖的品牌力、产品力以及操盘能力均是不能忽视的“”，分析发现，龙湖天街每到一个区域，均能带动区域物业价值的提升。此次龙湖光年带来了更全新的消费业态，从而改善以往跨区消费的局面，甚至将会吸附全城人流以及城际客流在此消费。

最后，纵观目前市场的新增供应，虽然都有各自的卖点，但谁能做到让你稳赚不赔，价值化，相信大家已经有了判断。