需重新认识南滨路，它即将再次腾飞！

原创： 浮云 

来源：微信公众号 重庆新一线城市 今天

（来源于网络）

近两年来，重庆人对房价上涨应该好不陌生。很多人都在16-18年里买了房子，有人买在低位，有人买在中位，也有人还很看好重庆楼市后续的发展。对于大多数家庭来说，可能就只是买一套房子，大家往往很少去思考一个问题：

为何房价会涨价？

偏偏就在这两年涨价？

为了搞清楚这个问题，今天我们归纳了楼市暴击的规律，同时也在重庆搜寻着下一个有机率暴击的板块。

01 归纳楼市暴击的规律

我们如果以北区为例，可以归纳出楼市暴击有这样的规律：

步：有明显的政策加持。

比如前两年我们经常能听到一些口号：“重庆向北”、“北区四小龙”等时兴的话题。刚开始也许你不会理会，但是身边的朋友讨论得多了，就是一股舆论话题了。

（原创：浮云）

亲戚朋友一聚会就说：

你们知道不？我们XX被划入了XX新区，房价要涨了！

紧接着又说：

重庆要向北发展了，北区马上就要通五号线和十号线了！

好像他们说得有板有眼，完全找不到毛病。说这话的人多了，自然就占据了舆论优势。

第二步：市场供不应求。

这一点很重要。如果一个区域老是有低价新盘上市，人们可能就会一直惦记着买新房。而二手房市场的交易量就一直起不来，二手房的交易量起不来自然房价也无法启动。

反之，一个板块的新房供应节奏放慢了，市场供不应求。这个时候这个区域的二手房市场就会变得逐渐活跃起来，很多附近工作的人为了安家置业，也只好先看看二手房市场。

第三步：冒出区域地王。

地王，是一个区域地价的标杆。毕竟地块拍卖出去了，开发商10000元接手，总要加点建筑成本费、管理费、税费、运营推广费和开发商毛利润等，最后房子修好的成本肯定不止10000元了。

行业里有个说法，一般地价的2.5倍就是合理的房价，10000元的地价是可以卖到25000元去的，那么我们把上限设定到25000元。

接下来我们再考虑下开发商的下限成本。卖价如果是25000元，成本15000元可能稍微有点多了，考虑到实际操作中开发商利润，成本和利润加10000元吧，售价20000元还是要卖的。

所以一块10000元的地王，最终上市的价格极有可能在20000~25000元之间。

那么，这样一分析就明白了。这个区域未来3年的房价，极有可能会朝着20000~25000元这个方向靠近。

而有些同区域内的当前售价也就是10000元左右，甚至还低于地价。你说“面粉都贵于面包”了，面包不涨价吗?

只要市场上达成了这样的共识，涨价就变成理所应当的事了。

第四步：一二手房价倒挂。

一二手倒挂的意思是：一手房价格低于二手房价格。

这主要是源于以前重庆人很多都喜欢买新房，觉得只有新房才是新家的，特别是即将结婚的新人，一听二手房心里就不舒服了。

女朋友：你说我们俩结婚，怎么能去住别人住过的二手房，寓意不好。

这种现象在重庆还蛮普遍的，所以他们宁愿舍近求远，买蔡家的新房也不要江北的二手房。

（来源于网络）

不仅仅这一个原因造成了重庆人有“新房情结”，这里就不展开说明了。（有兴趣的朋友，可以进重庆新一线城市知识星球，我们再深入探讨）

在同等区域同样一个小区里，如果能买到新房，大多数人还是愿意买新房的，哪怕多等两年也行。

所以，一般环境下，新房价格一般比周边二手房贵10%左右。

但是随着供需关系变化，新房供应量不够，虽然由于限价等因素，导致新房价格远低于已经涨起来的二手房，很多人买不到合适的房源。着急买房或者买不到新房的人还是会去看二手房，二手房价格也逐渐被市场不得不认可：

1、 二手房买来马上装修就能入住；

2、 清水二手房也类似于新房了；

3、 未来这里还要修新房，新房地价都比我二手房房价贵，难道我不涨价吗？

4、 因为拿证后两年才能交易，买二手房持有周期短反而更有利；

在这样的市场引导下，二手房业主进一步抬高售价，很快就出现“一二手房价倒挂”现象。

第五步：利好配套刺激。

有了一二手房价初步倒挂之后，人们除了去新房排号碰运气之外，还是在买不买二手房中做考虑。直到该区域有诸多利好配套信号放出，又使得众人一致看好这个区域未来的发展：

1、 XXX要搬走，未来这里将打造XX商业中心；

2、 小区附近的老破小基本上都要拆，未来新建一条步行街；

3、 据说XX**会在这里新建一所**，这可是区里数一数二的**啊；

所以，小区二手房东一致决定：

我们要涨价！

第六步：房价进一步上扬。

有了前面五步的迹象之后，

二手房东发现：周边新房又涨价了！不行，我们也得再涨价！

（来源于网络）

于是这个区域的房价即将呈现出类似于“跷跷板现象”。新房开盘涨，我们二手房也涨。整个市场很快就会被这种情绪给感染，并且迅速传染到周边的小区或者板块区。

房价几乎都是这样上涨起来的，近两年的楼市暴击也大概呈现出这些现象。

02 重庆向北已走过一轮。

现如今，如果我们拿着这个涨价逻辑去匹配会发现：重庆北区已经走过一轮涨价了。北区的楼市几乎都经历了以上六个阶段，很明显如今市场情绪收缩，很多客户也在逐步谨慎出手。市场上的资金也开始回流“重庆核心区域”，即“成熟板块”。

重庆可能将进入阶段性调整期。

但是，对于真正有经验的“淘笋高手”来说，现在才是他们真正入场的时候。因为这时候回调的房价，即将成为未来他们钱包里多出来的“利润”。

而这群人又会盯上哪一块区域呢？

给他们的选择无非就是这几种：

1、 城市二环新区，未来的城市副中心，目前在急速回调中，适当价位入手未来获利明显；

2、 城市内环周边，或核心区延伸段，或处于城市旧改范围，现在入手等区域；

3、 城市核心商圈，成熟地段租金可观，商圈盘房价稳定且不缺乏买家。

在这三个区域中，大多数淘笋者会先PASS掉个方案：城市二环新区。

因为这个区域的房价定价权不在于购房者，而是开发商。

重庆未来十年都不缺土地，都不缺二环新区的土地。所以对于投资者来说，买入这个区域的房产无疑需要长线持有。往往楼市大涨之后，就会陷入“有价无市”的尴尬局面，真正要在市场上成交一套二手房，真实的价格其实和周边新房房价差不了太多；

少数投资者会选择商圈盘，走租金流路线，但不代表大多数。

真正有眼光的人，这时候会盯上环线周边（内环附近）的潜力板块：核心区域内的规模性待开发待入市板块。

（来源于网络）

因为这个板块最接近城市核心，房价暂时没有核心区贵。但是因为接近城市市中心，所以在3-5年内也是极有可能发展成城市核心区域的。而现在买入这个地段时机正好，一是开发商价格可能回调，二是周边二手房房价也能抗跌。

比如南滨路。

03  下一站，南滨路。

我们来看看南滨路区域，接下来又蕴涵了哪些利好信息？

1、 楼市向南，政策信号已经释放。

如果你稍微留意点就会发现，已经很久没有提“向北”的口号了，反而在今年夏天提出一个“暂缓两江四岸”的信号。这个信号基本上算是给了重庆核心区一剂强心剂，说明重庆未来还是要**规划两江四岸发展，开始重视城区风貌建设了。

“暂缓两江四岸”是有利于南滨路的，特别是南滨路-弹子石区域一带。这一带是南滨路仅有的一块可以大面积开发的土地了，未来两江四岸的一些经典建筑物或者地标级建筑物，多半会优先考虑这个区域。

所以，政策上是非常利好南滨路-弹子石延伸区域的。

2、 地价抬升，面粉贵于面包。

如果大家有留意，就晓得这里出了两块高价地，好像是金地和融侨拿的，差不多都是近万元的楼面价。南滨路延伸板块地价抬升的出现给了很多购房者买房的信心，可以参考前面的观点，我们本段就不做详细介绍了。

3、一二手市场倒挂。

如果你仔细观察，南滨路区域内二手房五年次新的房价基本上在建面15000-20000元/平，而新房的均价大体在建面13000-14000元/平。在主城内环周边，能买到限价新盘的机会越来越少了，这样的板块值得**关注。

3、 多项配套加码。

看一个区域受不受重视，还要看这个区域配套更新速度。

我们发现如今的南滨路弹子石区域真的“今非昔比”了。先是传出“洋人街搬迁”的消息，这一下子空出千亩土地出来，再是传出重庆第五人民医院新院区落子弹子石，紧接着即将引入******资源。

这么多空地，每一块空地都是一个希望。

（弹子石）

从以上诸多维度分析，南滨路的区域价值正在剧变，一盘大棋悄然将至，近乎与重庆“向北”这一轮的行情特征如出一辙……

综上所述：

房地产的周期性特征在于：上行期连“菜市场的大妈”都在买房子了，市场近乎疯狂的时候，可持有近郊新区物业，站在风口上猎取红利，完成家庭资产的合理布局。注意，也仅仅是家庭资产层面而已。

我的个人主张是：不要拿自己的时间去陪伴和等待一个新区的崛起，房子应该满足现时乐；相反的，调整期“菜市场的大妈”收手了，那么职业买家就出场了。职业买家高明在于，他们懂得以3-5年的周期性特征理性看待房地产的上行规律，并且在合适的时间合理进仓。

关键时期他们懂得选择“市场硬通货”——核心区物业。

04 把目光投向限价新盘。

无论你是否承认，南滨路-弹子石延伸段，所有的“暴击要素”都已具备。在这样的条件之下，我们推荐优先考虑这个区域的限价新盘。

本文我给大家推荐一个新盘：铂悦澜庭，据了解主力户型套内面积约90-131㎡，在“房票”稀缺、“面积”为王的背景下，正是理想的“硬通货”。

这个楼盘占据了天生的高起点：南滨路，两江四岸区域，而且已获悉即将引入******资源，待建成并投入使用后铂悦·澜庭将纳入划片范围，这个重量级的南岸区**再次增添了铂悦澜庭的含金量。从短期看，这个楼盘还具有一个核心亮点：一二手倒挂。从长期看，这个楼盘周边还有地王托底，这个价位明显被低估。

重新认识该区域板块价值，现在买入确实是的时机。

随着新南滨的光环加持，我们有理由相信：南滨路-弹子石延伸线区域价值将逐步提升。

2018年以前，北滨路先启动；2018年以后，这回该轮到南滨路登台了！

最后一句

重庆向北的口号渐行渐远，我们经历了重庆北区最辉煌的三年：2016-2018年。重庆楼市2019年风向南移，请尽早提前前往踩盘，不要错过买入南区的时机。

重新认识南滨路，它即将再次腾飞！

知识星球免费3天体验卡送给你！

我们知道，这半年来很多粉丝在公众号后台提问，希望可以解答关于重庆购房的问题。但是因为我们平时工作确实很忙，所以往往就没有给大家及时回复。

今天，我们打算好好的和大家聊聊重庆楼市，所以特此送给大家3天的知识星球免费体验卡，欢迎你进来和我们一起聊聊重庆。

文：浮云

图：网络

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