[摘要] 2010-2015年是中国人口结构以及城镇化的拐点发生的密集期,劳动力人口、城镇人口及婚龄人口的变化共同促成国内房地产周期历史上出现向下拐点。
城镇化对房地产市场需求的影响减弱
高速城镇化下城市人口的扩张支持了地产刚需预期,从而产生一定的价格上涨动力,但是泡沫却出现在城镇化减缓但预期仍未调整过来时,投机是支撑房价泡沫的主要动因。
2013年,中国城镇化率已经达到53.7%,相当于日本上世纪50年代水平;2005-2013年,年均城镇化率速度1.3%,城镇人口年均增速达到3.3%,与日本60年代接近。
虽然与日本、美国等城镇化水平在80%以上的发达国家相比,中国的城镇化潜力还很大,但是就目前人口结构和经济形势来看,未来的城镇化速度以及城镇人口增速都会明显下降。
首先,中国城镇化潜力达不到欧美的水平(80%)。
比较2000年、2005年、2010年的各年龄段人口的城镇化率发现,2010年,18-35岁城镇化率但较为平坦;40岁以后线逐渐下滑,说明40岁以后农民工年老后没有在城市定居而是回到农村;且2005年和2010年的线比较接近,说明其实2005年以后的城镇化率是依靠40岁以下的人进城来获得快速提高的,40岁以上人进城的增量较少(务工数少,投靠子女的更少)。
2010年,40岁以上农村人口占比达45%,20岁以下人口占比26%,所以潜在进城人数总规模并不是很大,农村更多的是40岁以上不再出来务工的农民。
据李稻葵和徐翔估算,实际上的农村剩余劳动力仅剩4655万,占总人口的比例不到4%,即使假设农村劳动生产率提高,调整后的农村剩余劳动力为6000多万,占总人口比重约为5%。若不考虑老龄人口死亡后分母变化,中国的城镇化率值可能达到65%左右。
其次,以目前中国农村的人口结构和生育率,未来的年轻一代补给速度会放慢,若40岁以上农民工到年老时没有安居在城市而回到农村的话,则城市化速度会快速趋缓。
根据国务院发展研究中心的研究报告,“十二五”期间中国农业劳动力将由2.95亿人下降到2.5亿人左右,4500万农业劳动力需要转入非农产业和城镇就业;“十三五”期间(2016年到2020年),农村剩余劳动力将由结构性短缺变为全面短缺。因此从供给方面看,2015年后城镇化率速度将放慢。
再次,从就业市场来看,随着经济增长速度放缓,城镇吸纳就业和接受人口转移空间逐渐收窄。因此预期农村劳动力进城的速度也将放慢。
2008-2012年是城镇化加速的阶段,城镇化率从45.9%上升到52.6%,年平均上升1.7%。但城市人口流动已经出现了差异。由于没有三线城市城镇化数据,我们采用各城市的全市人口来测算。
分别比较一线、二线和三线城市在2008-2010年和2010-2012年两个时间段内常住人口增加的值,一线和二线都在大幅减少,三线略有增加,说明2010-2012年的两年内相对2010年前两年一线二线人口流入在减缓(这可能跟一线二线的户籍控制有关)。但如果看2012年相对2011年的常住人口增加值,三类城市增加值都减少,说明2012年后三类城市流入人口的增加速度都在趋缓。
如果考虑单个城市2012年人口增速和2011年人口增速相比:一线城市中北京、上海的常住人口增速已经减缓,31个二线城市中也有18个城市增速减缓,64个三线城市中33个城市增长减缓。其中二线城市中的长春和南宁甚至出现了常住人口的负增长,三线城市中吉林市、徐州、开封、新乡、桂林也出现负增长。
这些负增长的城市主要集中在东北、河南和广西,大多为外出务工大省或产业竞争力不足的地区,无法提供良好的就业机会,因而城市人口(包括户籍人口)出现净流出的倾向。
更值得注意的是,城镇低收入群体的置业需求难以转化为有效的住房购买力。
根据统计局公布的数据,目前中国人均居住面积基本和住宅销售单套平均面积104平方米与城镇家庭户均人口3.1相乘数接近。
根据上海社科院房地产研究中心整理,2000年实有住宅面积合计为44.10亿平米,其中直管公房2.73亿平米,单位房20.2亿平米,私有住宅21.2亿平米。
累加每年城镇住宅竣工面后除去折旧,至2013年底估算住宅总面积为126.3亿平米,远低于用统计局数据推算的总住宅面积。
由此得到的人均住宅建筑面积只有17.3平米。若考虑小产权房,1995年至今,小产权房竣工面积共计7.6亿平米(未考虑折旧等),总住宅面积133.9亿平米,人均18.8平米。
根据招商银行《201**国私人财富报告》,2012年底中国个人持有的可投资资产总体规模达到80万亿元,其中投资性不动产预计为19万亿元。
假设投资性房产绝大部分集中于一线以及省会城市,按统计局公布的40个**城市2013年平均房价8616元/平米,19万亿元可投资性房地产规模约相当于22.3亿平方米,按前述测算的住宅总面积133.9亿平米,推算得到目前自住房总面积约在112亿平方米。
通过统计局近三年来商品房住宅销售面积和销售套数数据得出中国住宅单套平均面积为104平米,结合2010年人口普查数据,可知目前城镇常住家庭无房的户数为1.1亿户。
我们测算的城镇居民自有房率大幅低于统计局的数据,主要是考虑到了统计局数据中没有考虑的居住在工棚、营业场所的流动人口群体,这部分人口的主要构成为外出农民工。
2012年,农民工总量达到2.6亿万人,其中外出农民工1.63亿。中国外出农民工仍是以雇主或单位提供住宿为主。
根据统计局住户调查办公室2012年农民工监测调查报告统计,虽然近几年外出农民工与他人合租住房比重在上升,合租或独自租房比重达到33.2%,但总体仍以单位提供住宿为主,2012年单位宿舍和工地工棚住宿的人群占比总数达到42.7%,其中单位宿舍占比32.3%,工地工棚居住占比10.4%。此外,务工地自购房比重只有0.6%,且较前几年呈现下降趋势。
这主要是因为农民工收入较低,而近几年城市房价升至高位,农民工对住宅的购买力较低,这也和农民工在务工地购房的比例在这几年下降的情况比较符合。
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