[摘要] 2010-2015年是中国人口结构以及城镇化的拐点发生的密集期,劳动力人口、城镇人口及婚龄人口的变化共同促成国内房地产周期历史上出现向下拐点。
房地产周期向下路径明确
据悉，2010-2015年是中国人口结构以及城镇化的拐点发生的密集期,劳动力人口、城镇人口及婚龄人口的变化共同促成国内房地产周期历史上出现向下拐点。
火焰过后是海水。
中国房地产在经历了2013年一轮价量齐升的快速增长之后,2014年便陷入了量价齐跌的低迷状态,一二三线城市房价渐次回落,商品房成交量同比萎缩,土地购置量和购置价格也相应回落。
影响中国房地产长周期的主要因素,即人口因素和城镇化因素都将在2010-2015年出现拐点。房地产进入调整周期已然明确。
房地产陷入全面调整周期
截至2014年6月末,累计销售面积48365万平方米,同比下降6.0%;百城住宅平均价已连续四个季度环比下降,71个城市环比出现下跌,其中包括历来价格坚挺的一线城市北京、上海以及广州,且跌幅逐渐扩大,与此同时,开发商拿地态度也趋于谨慎,上半年累计土地购置面积14807万平米,同比下跌5.8%;土地平均购置价格涨幅出现较大程度回落,同比增6.5%(2013年同期值23%)。
2010-2013年,房地产开发投资完成额在全社会固定资产投资中的比重始终稳定在20%左右的比重。2013年,土地出让金收入贡献了地方可支配收入的33%,因此,房地产既是地方经济增长的“支柱”,同时也是地方政府的重要财政来源,要化解宏观经济下行风险实现“稳增长”目标,必然需要先稳住楼市。要平衡地方财政收支,也必须依靠“土地财政”。
2013年,由于政府性基金支出中的占比的两项“征地和拆迁补偿支出”和“土地开发支出”大幅上升(分别同比上升51%,63%,两者合计2.93万亿元),地方政府在土地“招拍挂”天量天价的背景下土地率缩水至12.7%的新低水平;在这种情形下,土地实际成交价格和成交面积出现同步萎缩,对于地方可支配财政收入产生的负面影响不言而喻。
另外,根据审计署《地方政府性债务审计结果》披露的数据, 2010年底,地方政府负有偿还责任的债务余额中,承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元,占全部债务的23.8%;而到2012年底,承诺以土地出让收入偿还的债务余额为34865.24 亿元,占比为37.23%:随着地方举债规模不断扩张,地方政府对于土地出让的预期收入依赖程度不断提高,土地价格波动直接影响到地方政府未来的偿债能力和信用问题。
鉴于上述原因,在国务院2014政府工作报告定调“针对不同城市情况分类调控”后,多数省市出台的房地产新政救市基调高度一致,政策松动和刺激力度逐步升级。
通过广东、福建部分主要城市的房地产同口径数据进行比较,我们发现:与限购型城市相比,房地产政策管控较为宽松的非限购城市商品房销售在进入2014年后也出现同步下滑,两者商品房销量在二季度末趋于表现接近,这表明无论政策调控存在与否,市场对房地产看涨的预期已经发生变化,目前市场对于房地产进入调整周期的看法已经趋于一致。
刚需不再
人口数量与年龄结构变化是驱动房地产市场发展的一个长期因素,婴儿潮及此后的结婚生子所带来的庞大置业需求构成了房地产坚实的基本面。
上世纪70年代初和80年代中后期,中国出现两次人口出生高峰。1990年后人口增速已经下降到1.5%以下,目前人口增速为0.5%左右,预计未来人口增速仍会下降。七八十年代的两次人口高峰带来了1985年-2010年劳动力的增长,同时也带来了房地产“刚需”的增加。
从商品房住宅的销售统计来看,1986年-2013年,商品房销售面积销量一路上涨,年均增速达到29.6%,总量达到92.4亿平方米。
住宅平均价格也由1991年的756元/平方米上涨到了2013年的5850元/平方米。2010年,15-64岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值,随后开始下降,到2013年这个比例下降到72.8%,人口老龄化趋势显现, 65岁以上买房需求较薄弱的群体占比逐年增加。
结婚置业是商品房需求的主要构成之一。
从国家统计局公布的户主按年龄分布情况,中国20-35岁年龄段是户主占比快速增加的阶段,结婚比例从20岁后逐渐上升,买房比例也同时上升;到45岁后户主占比稳定略高于50%,家庭置业需求基本得到满足。
从人口结构来看,中国20-39岁年龄的人数在2015年后出现明显下行趋势。
80年代后实行的计划生育政策使中国人口结构发生了重大变化——按联合国预测,预计到2015年后中国20-39岁的人数会出现负增长,负增长周期长达15年以上;结合民政局公布的历年新结婚对数的数据,我们预计新结婚对数将从2013年的1350万对,逐年下滑至2020年的800万对,年均增速为-7%,可见未来5年结婚置业刚需下滑。
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